Thách thức trong xác định giá đầu vào
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã chỉ rõ những hạn chế, yếu kém trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất và nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém đó. Theo đó, Nghị quyết chỉ rõ, chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước.
Thực tế, thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Thứ hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so khung giá đất. Do đó, việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách, pháp luật về đất đai. Tuy vậy, đang có nhiều quan điểm khác nhau về "tiêu chí thị trường" trong xây dựng bảng giá đất. Thách thức hiện nay là cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa được đầy đủ nên khó xác định đầu vào của giá thị trường.
Phải khẳng định các phương pháp định giá đất đang áp dụng đều là các phương pháp cơ bản theo đúng học thuật lẫn thông lệ quốc tế. Song, dù là phương pháp định giá nào đi nữa, nếu muốn có kết quả (đầu ra) là giá thị trường thì số liệu tính toán (đầu vào) phải là số liệu thị trường. Chúng ta thiếu rất nhiều dữ liệu để định giá, từ giá đất giao dịch, giá cả thị trường, giá sắt thép, giá nhân công, kết quả kinh doanh như tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn, văn phòng, giá thuê, giá bán… Hiện nay, nhiều cơ quan có chức năng thu thập lưu trữ dữ liệu thị trường như: Chi cục thống kê, chi cục thuế, văn phòng đăng ký đất đai… nhưng không đơn vị nào bảo đảm toàn bộ dữ liệu đủ tin cậy, cập nhật để tham gia định giá quyền sử dụng đất.
Chưa kể, áp lực thực tế của các cơ quan định giá là nếu định giá đất năm sau thấp hơn năm trước sẽ nhận nhiều câu hỏi về độ chính xác định giá. Do vậy bảng giá đất năm sau luôn cao hơn năm trước. Nếu có cơ sở tính toán đúng, tại sao các đơn vị định giá phải e ngại? Bên cạnh đó, giá thị trường còn phụ thuộc mục tiêu sử dụng. Định giá để thực hiện chức năng thuế khác với định giá để cho vay thế chấp, mỗi mục tiêu có một cách thức và số liệu đầu vào tính toán khác nhau. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn trong điều hành.
Về nguyên lý, số liệu các đợt đấu giá quyền sử dụng đất ở mỗi tỉnh, thành phố là nguồn số liệu rất giá trị cho công tác định giá. Bởi vì đấu giá là hình thức bán với giá cao nhất, hay là hình thức chọn ra người mua để có kết quả giao dịch tốt nhất. Tuy nhiên, giá đấu giá chỉ là giá thị trường nếu các bên tham gia đấu giá bình đẳng, không bị bất cứ yếu tố nào ảnh hưởng hay chi phối trong việc ra quyết định ra giá và bỏ giá. Trên thực tế, cơ quan chức năng đã phát hiện hàng loạt sai phạm ở nhiều trường hợp đấu giá.
Một lần bất tín thì vạn lần bất tin thật đúng cho nguồn dữ liệu đấu giá!
Nguồn lực thực hiện định giá
Nước Mỹ với khoảng 142 triệu ngôi nhà được quản lý nhưng cơ quan thuế chỉ bảo đảm cập nhật một lần trong năm. Nếu muốn tăng lần cập nhật, chủ nhà phải làm việc với công ty tư nhân để cập nhật dữ liệu. Thêm nữa, từ thu thập, nghiên cứu, đến triển khai ứng dụng định giá, ngay ở các nước phát triển hầu hết là các công ty tư nhân thực hiện chứ không phải cơ quan quản lý Nhà nước.
Trở lại với Việt Nam, giả sử chúng ta đã có một cơ sở dữ liệu đất đai cho hơn 10.600 xã-phường, thì cơ chế và chức năng nhiệm vụ cập nhật dữ liệu hằng ngày là như thế nào? Câu trả lời chắc chắn là từ các công ty trên thị trường chứ không phải đơn vị quản lý nhà nước. Hiện nay, có tranh luận nên để chức năng định giá ở địa phương hay Trung ương. Tại sao không đề cập đến nguồn lực thị trường? Doanh nghiệp có thể đi bất cứ đâu nếu có công việc và lợi nhuận.
Hơn thế nữa để kiểm tra dữ liệu và kết quả định giá thị trường chỉ có phản ứng cung-cầu của thị trường là đúng nhất. Ở các nước phát triển, các công ty định giá cung cấp phần chính dịch vụ định giá; họ làm việc bình đẳng với các cơ quan quản lý Nhà nước trong khai thác dữ liệu đất đai. Các cơ quan quản lý Nhà nước chỉ thực hiện những phần liên quan chức năng quản lý Nhà nước, thí dụ như thu thuế đất.
Nhìn chung, khó khăn trong định giá đất có nguyên nhân từ nhận thức và mức độ chấp nhận đến đâu quy luật tính chất thị trường. Hiểu nguyên tắc vận động thị trường mới có thể có cách ứng xử, cách thu thập dữ liệu hợp lý để có thể từ đó tính toán được giá thị trường. Những câu hỏi của thị trường cần có cách đặt vấn đề ngay trong thị trường, sử dụng nguồn lực thị trường, áp dụng cơ chế thị trường, mới có được lời giải trúng, đúng.
