Thuận lợi và khó khăn
Chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) là ngôi nhà ba tầng trên khoảnh đất rộng khoảng 240m2, có 21 hộ dân sinh sống từ trước năm 1975. Năm 2017, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã xác định chung cư xuống cấp trầm trọng, xếp loại D (rất nguy hiểm), cần di dời dân và tháo dỡ gấp. Ngay trước Tết Nguyên đán Quý Mão 2023, nhiều hộ dân tại đây đã đồng thuận di dời đến nơi ở tạm cách đó khoảng 4km, trong khu vực nhộn nhịp tại quận 6.
Là một trong những hộ dân di dời, bà Trần Mai Thanh chia sẻ: “Chúng tôi chấp thuận đến nơi ở tạm mới trong hai năm, vì khu này khang trang, rộng rãi, thuận tiện đi lại, làm ăn và được ở miễn phí. Người dân rất mong chính quyền sớm có phương án tái định cư lâu dài. Nếu không thể xây chung cư mới để tái định cư trên đất cũ do diện tích quá nhỏ thì chính quyền tổ chức bán đấu giá đất. Nguồn tiền thu được dành để hỗ trợ người dân tái định cư”.
“Dù buồn vì gắn bó ở đây gần 40 năm nhưng nơi ở mới chúng tôi được sống trong căn hộ rộng khoảng 80m2 ở cao ốc An Phú, quận 6, lại không phải trả tiền thuê nhà ít nhất hai năm cũng phần nào đáp ứng được nguyện vọng của các cư dân”, ông Nguyễn Thảnh, 67 tuổi, một trong những hộ dân chấp thuận đến nơi ở mới phấn khởi thổ lộ.
Chia sẻ về vấn đề này, Chủ tịch UBND phường 11 (quận 5) Nguyễn Thị Hồng Vân cho biết, dù mới chỉ là tạm di dời nhưng việc một số hộ dân đồng thuận chuyển đến nơi ở mới rất đáng ghi nhận. Từ nay đến hết ngày 15/2, UBND quận giữ mức hỗ trợ 50 triệu đồng/hộ dân và sẽ thuyết phục bà con chuyển hết khỏi chung cư trong quý I/2023. Trường hợp di dời từ ngày 16 đến 28/2 sẽ được hỗ trợ mức 30 triệu đồng. Từ sau ngày 28/2 sẽ không được hỗ trợ. Trong tháng 3/2023, UBND quận 5 sẽ áp dụng biện pháp hành chính để di dời các hộ dân đến nơi ở mới. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng sẽ hỗ trợ người dân di dời, vận chuyển vật dụng, tài sản đến nơi ở mới.
Trước đó, chính quyền quận 1 cũng tổ chức di dời thành công cư dân sống trong hai chung cư cấp D trên địa bàn là chung cư 23 Lý Tự Trọng và chung cư 128 Hai Bà Trưng. Đáng chú ý, theo UBND quận 1, người dân sống trong hai tòa nhà bốn và bảy tầng trên diện tích đất hơn 1.200m2 tại 23 Lý Tự Trọng sẽ được tái định cư tại chỗ trong chung cư cao cấp mới cao 21 tầng, quy mô 160 căn hộ đã được khởi công xây dựng.
Nói về thực trạng chung cư cũ, TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho hay, các chung cư cũ phân bố rải rác khắp trung tâm thành phố như ở các quận 1, 3, 4, 5. Số lượng chung cư cấp C và D có xu hướng tăng thêm, chuyển tiếp từ các chung cư cấp B và C. Nguyên nhân do kết cấu công trình bị xuống cấp, thêm vào đó, môi trường vệ sinh ẩm thấp và tình trạng tự ý cơi nới, sửa chữa của các hộ dân. Thế nên, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời chung cư cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì chính quyền và các sở, ngành chức năng liên quan của TP Hồ Chí Minh cần đẩy nhanh việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các chung cư cũ cấp B và cấp C để bảo đảm an toàn, hạn chế xuống cấp D thời gian tới. Mấu chốt nữa là sự đồng thuận của người dân sẽ mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây mới chung cư cũ.
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, qua rà soát có 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975, Sở đã xác định 15 chung cư cấp D cần di dời dân và tháo dỡ gấp. Hiện đã có 199 chung cư xây dựng trước năm 1975 được cải tạo, sửa chữa với tổng mức đầu tư gần 276 tỷ đồng. Ngoài ra, có 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B, 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích. Hiện thành phố đã di dời toàn bộ dân ở sáu chung cư (đã tháo dỡ bốn chung cư trong số này); đang di dời dân ở năm chung cư khác. Số còn lại chưa thể di dời, do chưa đạt được sự đồng thuận của các hộ dân ngụ tại đây.
Gỡ nút thắt
Trao đổi ý kiến về vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Lê Trần Kiên cho biết, khó khăn lớn nhất cần giải quyết trong di dời người dân đang ở trong các chung cư cũ cấp D là có phương án tái định cư khả thi, thuyết phục người dân tạm dời nhà cũ đến nơi ở mới và kêu gọi doanh nghiệp cải tạo, xây mới chung cư cũ.
Đơn cử như chung cư số 155-157 Bùi Viện (quận 1) là một điển hình. Tòa chung cư bảy tầng này đã qua hơn 50 năm tồn tại trên mảnh đất rộng 400m2, bao gồm các căn hộ rộng từ 18m2 đến 45m2 và bị xếp hạng cấp D từ năm 2016. Thế nhưng đến giữa năm 2022, UBND quận 1 mới có thể di dời hết những hộ dân ra khỏi tòa nhà nguy hiểm này.
Phó Chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh cho biết, các hộ dân mong muốn được tái định cư tại chỗ, với những căn hộ rộng ít nhất 45m2 theo chuẩn nhà ở mới. Trong khi, cũng theo các quy định hiện hành, diện tích đất quá nhỏ trong khu vực trung tâm quận 1 như phố Bùi Viện không được xây chung cư cao tầng. Do đó dẫn đến rất khó tìm được chủ đầu tư đáp ứng những yêu cầu này, bởi doanh nghiệp không thấy lợi nhuận khi tham gia dự án.
Phân tích thêm về vấn đề này, kiến trúc sư Huỳnh Xuân Thụ, Phó Chánh văn phòng Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hồ Chí Minh cho rằng, vướng mắc lâu nay do chưa tìm được tiếng nói chung và chính quyền cũng chưa thăm dò ý kiến xã hội học để hiểu thêm nguyện vọng người dân mong muốn gì, lựa chọn phương án nào, đề xuất thế nào, cũng như lắng nghe nhà đầu tư băn khoăn ra sao. Do đó cần phải có những giải pháp rất đột phá, thậm chí có những giải pháp phải xin ý kiến Trung ương về hướng quy hoạch, quy định… Đơn cử, ngoài phương án để cư dân tự quyết việc bán đấu giá, phương án để người dân góp cổ phần vào triển khai dự án cùng chủ đầu tư cũng là giải pháp hay. Phương án này từng được nêu ra nhưng chưa có nghiên cứu bài bản, chưa có triển khai thí điểm để rút kinh nghiệm.
Cũng theo quan điểm của Phó Chủ tịch UBND quận 5 Nguyễn Xuân Trung, cư dân tham gia bán đấu giá khu đất là một phương án đáng tham khảo và nghiên cứu. Nếu triển khai được, chính quyền sẽ hỗ trợ trong việc chuyển đổi quy hoạch khu đất phù hợp và bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư vào đầu tư. Mặt khác, chính quyền cũng hỗ trợ trong việc đưa ra phương án phân chia cụ thể cho các hộ dân từ số tiền thu được qua bán đấu giá.
Để từng bước giải quyết những nút thắt trong việc di dời các hộ dân ra khỏi các chung cư cũ, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phân cấp cho UBND cấp quận, huyện chủ động xây dựng phương án thuyết phục, cưỡng chế các hộ dân ra khỏi các chung cư cũ nguy hiểm cấp D đến tạm cư tại nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn nơi cũ; các sở, ngành của thành phố hỗ trợ tìm nhà đầu tư cải tạo hoặc xây công trình mới trên đất cũ. Cùng với đó, thành phố kiến nghị bộ, ngành trung ương xem xét tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý.
Theo đó, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có văn bản đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Theo đó, các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội; được tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc… Các nhà đầu tư thỏa thuận thành công để người dân không tái định cư tại chỗ và đầu tư xây công trình mới trên đất cũ vẫn được hưởng các ưu đãi về cơ chế, chính sách…
Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, năm 2023, Sở Xây dựng phải nhìn nhận và đánh giá lại những hạn chế trong xử lý chung cư cấp D để đeo bám, giải quyết dứt điểm; chọn vấn đề trọng tâm, trọng điểm, có cách làm linh hoạt, sáng tạo để đẩy nhanh tiến độ công việc.
