Theo báo cáo Triển vọng điều kiện tín dụng doanh nghiệp Việt Nam năm 2026, FiinRatings (công ty xếp hạng tín nhiệm thuộc FiinGroup) cho biết, tăng trưởng tín dụng năm 2025 đã vượt định hướng điều hành khi cả phân khúc doanh nghiệp và bán lẻ cùng phục hồi. Tín dụng toàn hệ thống ước tăng 19%, cao hơn mức mục tiêu thông thường 15% mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra trong các năm trước. Nhìn trên bề mặt, các chỉ số chất lượng tài sản cuối năm 2025 cho thấy sự ổn định.
Tăng trưởng có thể gặp trở ngại
Tỷ lệ xóa nợ ròng trên dư nợ bình quân được duy trì ở mức 1,1-1,2%, trong khi chi phí dự phòng giảm xuống thấp nhất kể từ năm 2021. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng tại nhiều tổ chức tín dụng không ghi nhận biến động đột biến. Tuy nhiên, hạn chế về vốn vẫn tồn tại. Bộ đệm vốn toàn ngành duy trì ở mức mỏng, phần lớn tăng trưởng vốn đến từ lợi nhuận giữ lại thay vì phát hành cổ phần mới. Từ năm 2024, nhiều ngân hàng gia tăng phụ thuộc vào vốn cấp 2.
Thông tư 14/2025/TT-NHNN đã đưa ra các khái niệm về vốn cốt lõi cấp 1, qua đó siết chặt hơn yêu cầu về chất lượng vốn và hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn lợi nhuận giữ lại. Trong khi đó, biên lãi ròng (NIM) của ngành tiếp tục thu hẹp, song tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) nhìn chung vẫn được duy trì.
Từ những yếu tố trên, FiinRatings dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 sẽ chậm lại so năm 2025. Tỷ lệ tín dụng trên GDP đã ở mức cao, vượt 140%. Các biện pháp điều hành mới của NHNN được cho là sẽ làm đà cho vay hạ nhiệt.
Các ngân hàng được dự báo sẽ phải tìm thêm nguồn vốn từ bên ngoài để duy trì tăng trưởng tín dụng. Phát hành trái phiếu vẫn là kênh chính. Một số ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn và trung bình có thể tăng vốn cổ phần trong giai đoạn 2026 - 2027. Với nhóm ngân hàng lớn, chiến lược sẽ là cân đối giữa giữ lại lợi nhuận và phát hành thêm vốn cấp 2 để hỗ trợ tăng trưởng. Các ngân hàng nhỏ hơn có thể phải lựa chọn giữa tăng vốn mới hoặc chấp nhận giảm tốc độ mở rộng tín dụng.
Trong bối cảnh ấy, lãi vay mua nhà tăng cao trở thành biến số không thể xem nhẹ. Sau Tết Nguyên đán, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Từ mức phổ biến 6-8%/năm trước đó, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lên 12-15%/năm, thậm chí áp dụng ngay trong năm đầu tiên.
Theo FiinRatings, biên lãi ròng (NIM) của toàn ngành nhiều khả năng tiếp tục duy trì dưới 3% trong năm 2026 và khó cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh cho vay trung dài hạn và cho vay tiêu dùng có thể giúp NIM giữ ở mức tương đương năm 2025.
Chất lượng tài sản sẽ bộc lộ rõ nét
Rủi ro mua nhà cá nhân phân tán và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền thực tế của hộ gia đình. Nếu thị trường lao động ổn định, thu nhập tăng, áp lực có thể được hấp thụ. Nhưng nếu kinh tế tăng trưởng chậm lại, tiêu dùng suy yếu, nhóm khách hàng này sẽ trở thành điểm phát sinh nợ xấu mới.
Bên cạnh đó, lãi vay cao cũng tác động đến thị trường bất động sản thứ cấp. Thanh khoản chậm lại, giá trị tài sản bảo đảm không còn tăng như giai đoạn sôi động. Khi giá nhà đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, lớp đệm bảo vệ các khoản vay thế chấp mỏng hơn. Nếu buộc phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng có thể đối mặt với biên độ an toàn thấp hơn so với kỳ vọng ban đầu.
Những diễn biến thực tế cho thấy, ngành ngân hàng đang hình thành một nghịch lý: phải giữ lãi suất ở mức đủ cao để bù đắp chi phí vốn và bảo vệ NIM, nhưng lãi suất cao lại làm suy yếu cầu tín dụng và gia tăng rủi ro trả nợ.
FiinRatings cho rằng, rủi ro về chất lượng tài sản có thể bộc lộ rõ hơn trong năm 2026. Khi tín dụng tăng chậm lại và chi phí dự phòng quay về mức bình thường sau giai đoạn thấp kỷ lục. Nếu kinh tế suy yếu ngoài dự kiến, quá trình phục hồi của tín dụng bán lẻ có thể bị ảnh hưởng, đồng thời làm giảm hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, dù khung pháp lý đã được cải thiện.
Tại nhiều khu vực như vùng ven Hà Nội, Đà Nẵng, hay Hội An, giá bất động sản từng có thời điểm tăng 50-100% chỉ trong vài tháng chủ yếu do tác động của thông tin quy hoạch và kỳ vọng. Tại Hà Nội, nhiều căn nhà hoặc căn hộ có giá khoảng 10 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10-15 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất khoảng 1-2%/năm. Mức sinh lời này thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi 9-10%/năm.
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, khi lãi suất tiền gửi duy trì ở mức 10-11%/năm và lãi vay phổ biến 14-15%/năm, thị trường bất động sản khó tránh khỏi quá trình tự điều chỉnh. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, những tài sản được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá, thay vì khả năng tạo dòng tiền thực, sẽ chịu áp lực lớn nhất.
Cũng theo ông Lượng, bất động sản luôn có độ trễ khoảng 6-12 tháng sau các biến động lãi suất. Vì vậy, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những người mua vào ở vùng giá đỉnh cuối năm 2025, sẽ bắt đầu cảm nhận rõ sức ép từ giữa và cuối năm 2026, khi lãi suất thả nổi được áp dụng toàn phần.
Trước áp lực tài chính ngày càng lớn với người vay mua bất động sản, tại talkshow “Gồng lãi ngân hàng: Nhà đầu cơ còn chịu được, người mua để ở thì sao?”, TS Phạm Xuân Hòe, nguyên Phó Viện trưởng Chiến lược ngân hàng, đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn đối với an toàn hệ thống khi nợ xấu có dấu hiệu gia tăng, trong khi tỷ lệ trích lập dự phòng bao phủ nợ xấu đã giảm từ mức trên 100% xuống còn khoảng 80%. Những “kỹ thuật” được một số doanh nghiệp bất động sản sử dụng để đẩy giá dự án thông qua các công ty con, qua đó tạo mặt bằng giá cao và làm cơ sở vay vốn ngân hàng. Cách thức này có thể hình thành những lớp giá trị ảo trên thị trường. Nếu bất động sản điều chỉnh mạnh, không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ nắm giữ đất nền chịu thiệt hại, mà chính các ngân hàng cũng đối mặt nguy cơ nợ xấu gia tăng đáng kể.
