Tạo hành lang pháp lý thị trường nhà ở

Bài và ảnh: THANH TÙNG
Thứ Sáu, 15-10-2021, 11:09
Nhiều quy định chồng chéo đang khiến thị trường nhà ở gặp khó khăn.

Hiện nay, những bất cập liên quan bất động sản (BĐS) cho thấy cần có sự sửa đổi, bổ sung các quy định mới phù hợp hơn để tạo điều kiện cho thị trường này phát triển. Từ đó, bảo đảm ổn định hoạt động kinh doanh, cũng như tạo dựng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Siết lại hoạt động môi giới

Theo thống kê sơ bộ, hiện cả nước có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập, nhưng nhiều sàn quy mô nhỏ, điều kiện về cơ sở vật chất, năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân sự còn yếu, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, quy trình quản lý và cung cấp dịch vụ còn bát nháo, lộn xộn. Phần lớn các sàn BĐS hoạt động theo cách thức tìm sản phẩm quảng cáo rồi tư vấn môi giới khách hàng, chứ chưa thực hiện các chức năng như nắm bắt thông tin, báo cáo tình hình giao dịch BĐS, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi đưa vào thực hiện hợp đồng… Vì thế, chất lượng nhiều sàn giao dịch không được đánh giá cao do năng lực quản lý thấp, thiếu khả năng thích ứng với những biến động của thị trường. Vì thế, khi thị trường BĐS rơi vào cảnh trầm lắng kéo dài, khả năng hoạt động của các sàn đã bị tác động mạnh cả về tài chính, quản trị, con người cũng như tiềm lực của doanh nghiệp lập tức gặp bất ổn. Hệ quả là nhiều sàn giao dịch thành lập ra rồi đóng cửa, không còn khả năng cầm cự do nguồn lực cũng như kinh nghiệm quản trị đều yếu.

Nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện để các tổ chức, cá nhân được hoạt động dịch vụ môi giới BĐS khá dễ dàng. Điều này dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới yếu về chuyên môn, kỹ năng xử lý thông tin chưa cao, tính chuyên nghiệp thấp, chưa kể nhiều môi giới thiếu hiểu biết về pháp luật, lợi dụng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, hoặc tư vấn cho xong để kiếm tiền. Thậm chí, trong một số giai đoạn khi pháp luật có sự thay đổi về cơ chế, chính sách, thị trường thay đổi cung - cầu, những môi giới nghiệp dư bằng nhiều thủ đoạn khác nhau còn gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để thu lợi.

Từ những thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định về hoạt động kinh doanh BĐS, trong đó quy định tổ chức, cá nhân khi hoạt động môi giới phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…, đặc biệt phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, riêng cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập. Các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS trong nước sau khi thành lập doanh nghiệp phải cung cấp thông tin đến Sở Xây dựng nơi tổ chức mình hoạt động và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, để đăng tải thông tin trên Cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh và Trung ương… từ đó giúp việc quản lý được dễ dàng hơn.

Cởi trói chính sách nhà ở

Hiện nay, một số quy định của Luật Nhà ở 2014 đang có những quy định chưa thống nhất, không phù hợp tình hình thực tế, khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị “ách tắc”, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung dự án trên thị trường nhà ở. Đây cũng là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm tăng giá nhà, vô hình trung đẩy người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong quá trình tạo lập nhà ở. Đáng nói, Luật Nhà ở 2014 không thống nhất và không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, bởi lẽ các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. 

Trong khi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ cho phép lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với một trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở). Còn lại tất cả các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất các loại đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đều không được Luật Nhà ở 2014 công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Vì thế các luật đang không đồng bộ, không phù hợp, thậm chí còn xảy ra “xung đột pháp luật” với nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nhiều quy định trong Luật Nhà ở 2014 đang gây cản trở, làm ách tắc nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Nếu không bị ách tắc, vướng mắc về thể chế, pháp luật do một số quy định bất cập, không thống nhất, không đồng bộ của một số văn bản luật, nhất là Luật Nhà ở 2014 thì thị trường BĐS còn phát triển lớn mạnh hơn nữa trong những năm qua.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi, bổ sung các quy định mới sẽ góp phần tạo ra thị trường BĐS trong sạch, có tính cạnh tranh, tính minh bạch cao. Đồng thời, cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát được thị trường, khắc phục hiện tượng “sốt ảo”, “bong bóng” BĐS do các môi giới BĐS nghiệp dư gây ra. Từ đó, tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, tránh thất thu thuế cho Nhà nước, góp phần phát triển xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm đời sống an sinh của người dân.

.