Không như quảng cáo
Từ ngày đưa vào sử dụng, tòa nhà chung cư cao cấp Capital Garden (102 Trường Chinh, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội), liên tục bị cư dân phản ánh do nhiều sai phạm, không đúng cam kết khi bán nhà. Theo người dân, chung cư Capital Garden được chủ đầu tư đưa vào sử dụng đã ba năm nhưng hệ thống phòng cháy, chữa cháy (PCCC) vẫn chưa được nghiệm thu. Điều này đã vi phạm Điều 17 Nghị định 79/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Không chỉ vậy, việc chưa được cấp “sổ đỏ” và cũng chưa thể xác định khi nào sẽ được sở hữu căn hộ khiến khách hàng mua nhà ở đây gặp khó khăn trong giao dịch mua bán, hoặc thế chấp vay vốn. Nhiều người cho biết, chủ đầu tư yêu cầu nộp đủ 100% số tiền mua bán căn hộ nhưng chưa hộ nào được cấp. Thế nên, dù đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư với mục đích thành lập Ban quản trị, nhưng đến nay, Ban quản trị vẫn chưa được thành lập.
Trên thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện tình trạng “loạn” chung cư gắn mác cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang nhưng chất lượng không được như quảng cáo. Trong đó, có những dự án được chủ đầu tư gắn các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), hi-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)… nhưng thực chất đó chỉ là một thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm. Vì thế, việc “quảng cáo thăng hoa, nhận nhà vỡ mộng” không phải là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản.
Thực tế, tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo cao cấp, ngay trước thềm bàn giao căn hộ đã xảy ra những tranh chấp khi khách hàng “tố” chủ đầu tư bán nhà không đúng như cam kết trước đó. Thí dụ, tại dự án chung cư Anland Complex thuộc Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội), do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư, hàng trăm khách hàng đã tập trung trong nhiều ngày căng băng-rôn phản đối việc chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán nhà một nẻo do phát hiện nhiều hạng mục, thiết bị không đúng như cam kết trong hợp đồng mua bán.
Kiến nghị sửa luật
Trước thực tế nhiều chủ đầu tư quảng cáo dự án theo “chuẩn” tự phong, quảng cáo quá đà, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Bộ Xây dựng xác định tiêu chí của những hạng chung cư mới xuất hiện trên thị trường. Theo đó, xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31 theo hướng chỉ cần quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang” (đi kèm các từ nước ngoài tương đương)… đồng thời bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”… sau khi đã được sở xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.
Tương tự là quy định về phí bảo trì cũng có nhiều bất cập, vô hình trung tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật. Theo Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
Nhưng trong hợp đồng mua nhà, các chủ đầu tư đều phải cam kết thời gian bảo hành từ 3 - 5 năm, nghĩa là trong khoảng thời gian này nếu tòa nhà có bị hư hỏng thì chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra để bảo hành. Chỉ có điều, luật lại cho phép chủ đầu tư thu tiền phí ngay từ khi cư dân nhận bàn giao. Vậy trong suốt thời gian nguồn phí này chưa cần sử dụng thì ai là người được quyền quản lý? Liệu đối tượng quản lý khoản tiền này có lợi dụng để trục lợi hay không?
Về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay có ba luồng ý kiến gồm: Giữ nguyên việc thu phí và đơn vị quản lý theo quy định hiện hành; bỏ 2% phí bảo trì không thu nữa; không thu ngay khi bàn giao nhà mà thu dần từng năm đến khi hết thời hạn bảo hành. Theo ông Ninh, hợp lý nhất vẫn là phải có quy định rõ ràng về việc quản lý khoản phí bảo trì và Bộ Xây dựng cũng thiên về phương án này. “Cần phải xây dựng một cách thức quản lý sao cho hợp lý, minh bạch đối với khoản phí này, trong đó có vai trò và sự kiểm soát của Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp dịch vụ”, ông nói.
