Giá bán sơ cấp chung cư tăng giá 19 quý liên tiếp
Anh Hữu ở chung cư HH2-Bắc Hà dự định bán căn hộ của mình từ lâu nhưng giá thời điểm những năm 2018-2019 chỉ dao động từ 23-25 triệu đồng/m2. Thấy rẻ, anh không muốn bán căn hộ 105m2 đã có sổ đỏ, ngay mặt đường Tố Hữu, thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân (Hà Nội), giao thông đi lại thuận tiện. Tháng trước, một môi giới đặt cọc 100 triệu để độc quyền bán căn hộ với giá 30 triệu đồng/m2 trong vòng 3 tháng, nếu bán được giá cao hơn, họ sẽ được hưởng. Thấy giá lên cao so với trước, anh đồng ý bán và có phần “ái ngại” cho môi giới. Nhưng chỉ hai ngày sau, môi giới báo anh đã có khách mua với giá 31 triệu đồng/m2. Vị khách mua cũng là môi giới, chỉ 2 ngày sau đã bán lại với giá 33 triệu đồng/m2. Anh Hữu choáng váng, không ngờ giá nhà chung cư lại tăng chóng mặt như vậy, chỉ chưa đầy 1 tuần, đã vọt lên gần 300 triệu. Chưa hết, ngay sau đó, anh đã thấy trên các trang mua bán về bất động sản, căn hộ của mình được rao bán tới tận... 36 triệu đồng/m2.
Sau khi bán, anh Hữu bắt đầu hành trình tìm mua nhà mới và giật mình vì cơn sốt chung cư cũ đã đẩy giá lên quá cao. Anh chắc chắn sẽ không bao giờ mua lại căn nhà ở chung cư HH2-Bắc Hà với giá từng bán được nữa. Tại Hà Nội, những căn hộ của các dự án trên đường Nguyễn Tuân như Imperia Garden, Season Avenue mấy tháng trước ở mức 45-50 triệu đồng/m2 giờ tăng lên 60-65 triệu đồng/m2. Tòa chung cư Stellar Garden trên đường Ngụy Như Kon Tum chưa có sổ đỏ cũng được giao dịch ở mức 60 triệu đồng/m2. Khu đô thị Hapulico với các căn hộ đã sử dụng hơn 10 năm cũng ở mức 55-60 triệu đồng/m2.
Một môi giới chuyên khu vực Trung Hòa-Nhân Chính cho biết, chỉ trong vòng chưa đầy 1 tháng, giá nhà chung cư cũ dọc tuyến đường Nguyễn Tuân, Ngụy Như Kon Tum đã tăng khoảng 300-400 triệu đồng/căn, tùy vị trí, tầng và hướng. Môi giới cho biết, chủ nhà “hét” giá cao mà vẫn có người mua thì tội gì họ không tăng giá.
Nhưng đâu là cơ sở của thực trạng này? Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Theo đó, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.
Khảo sát thực tế tại thị trường Hà Nội, trong 4 năm qua, nhiều khu chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cập nhật giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức rất cao.
Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2).Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Tại TP Hồ Chí Minh, giá chung cư cũng tăng rất nhanh. Giá bán thứ cấp quý III đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Vì sao chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lại liên tục tăng giá? Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu nguồn cung. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản không có nguồn cung mới, dự án mới.
Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ năm 2023 thấp nhất trong 8 năm qua. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân ngày càng ít đi. Quan sát thực tế cho thấy, hiện nay nguồn cung mới căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án mới mở bán lại ở phân khúc cao cấp, như dự án Masterice của khu đô thị Vin Smartcity có giá bán trung bình hơn 60 triệu đồng/m2. Mới đây, Capitaland cũng vừa chính thức công bố 9 tòa chung cư ở khu vực phía tây Hà Nội, sẽ có giá từ 60 triệu đồng/m2. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận mặt bằng giá lên gần 100 triệu đồng/m2 đối với một số nguồn cung mới căn hộ khu vực tây hồ Tây.
Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của batdongsan.com.vn, trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Quỹ đất cho các dự án chung cư nội đô gần như đã hết, tiền đấu giá quyền sử dụng đất tăng cao, giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công mỗi năm lên ít nhất 10%, là những lý do khác lý giải vì sao giá căn hộ chung cư ở Hà Nội chỉ tịnh tiến đi lên. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên gấp nhiều lần.
Chung cư tăng giá liên tiếp càng khiến ước mơ có một căn hộ ở thành phố lớn ngày càng vượt xa tầm tay của nhiều người lao động. TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh trở nên “bất khả thi”. Từ năm 2015 đến nay, giá chung cư TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.
TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, nếu một người lao động bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ thì bắt đầu xảy ra hiện tượng bong bóng. Theo tính toán của chuyên gia dựa trên tiêu chuẩn của IMF, con số này đối với người lao động bình thường tại Việt Nam hiện nay là 57 năm, trong khi con số này ở 4 năm trước là 35 năm.
Giá nhà cao đẩy giá nhà thuê cao lên. Vợ chồng anh Trần Anh trước đây thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở quận Thanh Xuân chỉ tầm 8-9 triệu đồng, nhưng nay đã lên tới 12-15 triệu đồng mà phải tìm “đỏ mắt”, đặc biệt sau vụ cháy căn hộ chung cư mini ở Hà Nội.
Ðất nền, nhà phố, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp “ngủ đông”
Từ khoảng 6 tháng trở lại đây, đất nền tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, thậm chí ngay cả vùng ven Hà Nội, sụt giảm thanh khoản. Các môi giới bất động sản cũng phải thừa nhận, hiện đất nền khó bán, nhiều nhà đầu tư đang chật vật bán cắt lỗ vẫn không được. Từ đầu năm đến nay, Hà Nội và nhiều địa phương đã ồ ạt tổ chức đấu giá đất, tuy nhiên đều trong tình trạng ảm đạm, thậm chí không có bóng dáng người mua thực tham gia.
Báo cáo thị trường này của DKRA Group chỉ ra, ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, trong quý III/2023 không ghi nhận nguồn cung mới, thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi liên tục không có dự án mới mở bán trong hơn 1 năm qua. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán trước đó.
Ở loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng rơi vào “ngủ đông” gần như rất ít giao dịch nhưng vẫn chào bán neo ở mức cao, dao động từ 7,1-16,3 tỷ đồng/căn.
Ở Hà Nội, trong khi hàng triệu người thiếu nhà ở thì vẫn có những khu biệt thự bỏ hoang như những thành phố “ma”. Khu đô thị Lideco nằm trên đường 32, huyện Hoài Đức (Hà Nội) được khởi công xây dựng vào năm 2007, nhưng sau hơn chục năm vẫn dở dang. Đa số các căn biệt thự tại khu đô thị này mới chỉ xong phần thô, để hoang hóa, không có người ở. Theo khảo sát, hiện các căn biệt thự tại dự án Khu đô thị Lidecocó giá bán dao động từ 80-130 triệu đồng/m2, tương đương từ 13 tỷ đồng đến 30 tỷ đồng mỗi căn, tùy vị trí.
Ngay sau dự án Lideco, không ít căn nhà liền kề trong dự án khu nhà ở nằm tại xã Tân Lập (huyện Đan Phượng) do Cienco 5 làm chủ đầu tư đã xây dựng xong phần thô nhưng chưa có người vào ở, bỏ hoang lãng phí.
