Chính sách tốt là dân đồng thuận
Thực tế thời gian qua cho thấy, các mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng làm dự án hạ tầng chủ yếu do người dân không đồng thuận giá đền bù vì thấp hơn giá thị trường; không đồng thuận phương án tái định cư vì địa điểm bất tiện, khu vực được tái định cư không ưng ý như nơi đang ở, khiến người dân bức xúc, gây ra nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai… Không những vậy, Nhà nước không thể điều tiết nguồn thu bằng thuế sau khi giá đất tăng cao vì có hạ tầng hoàn chỉnh sau giải tỏa, xây dựng dự án.
TP Hồ Chí Minh đang sở hữu nguồn đất rất lớn nhưng hiệu quả khai thác còn hạn chế. Chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch, khiến cho Nhà nước thất thu và tạo tiền đề để các nhà siêu mỏng, siêu méo mọc lên.
Để giải quyết những vấn đề này, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 539/QĐ-UBND ngày 17-2-2021, phê duyệt Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố. Theo đó, thành phố sẽ thu hồi đất rộng hơn diện tích dự án và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả người bị thu hồi đất. Đặc biệt, người dân trong vùng dự án được tổ chức lấy ý kiến. Nếu hai phần ba số ý kiến người dân đồng thuận thì phương án giải tỏa, đền bù được thông qua. Giá đền bù hỗ trợ giải phóng mặt bằng áp dụng mức giá thị trường vào thời điểm dự án được phê duyệt. Mỗi trường hợp bị thu hồi đất được nhận lại một diện tích đất tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Thành phố sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để tạo nguồn thu, đầu tư công trình mới. Đối với trường hợp nhà đầu tư dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì đặt ra yêu cầu phải nhận chuyển nhượng rộng hơn, nhằm trả lại Nhà nước một diện tích đất tương ứng giá trị tài sản công xen cài sẽ được sử dụng cho dự án.
Theo TS, KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP Hồ Chí Minh, Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả mà chính quyền thành phố vừa thông qua sẽ giúp Nhà nước có thêm quỹ đất bán đấu giá theo giá thị trường, tạo nguồn thu để tiếp tục phát triển hạ tầng một cách đồng bộ, phục vụ cho quá trình phát triển của thành phố.
Đánh giá về những chính sách này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho hay, trên cơ sở thu hồi đất đối với dự án làm đường giao thông, thành phố sẽ quy hoạch lại hai bên đường để bố trí diện tích đất tái định cư, đất xây dựng công trình công cộng, chỉnh trang đô thị. Phần đất dôi dư được bán đấu giá để tạo nguồn thu, đầu tư công trình mới. “Về bản chất, đây không phải là thu hồi đất để bán đấu giá mà là phân bổ lại đất đai cho người sử dụng trong khu vực dự án”, ông Nguyễn Toàn Thắng phân tích.
Chia sẻ về những chính sách mới, bà Nguyễn Ngọc Lan, nhà ở đường Cách Mạng Tháng Tám (phường 9, quận 3) cho rằng: “Giá đất đền bù nhà mặt tiền khu dự án ga Hòa Hưng (tuyến Metro số 2, Bến Thành - Tham Lương) hiện khoảng 200 triệu đồng/m², gần sát giá thị trường, nên người dân đồng thuận ngay. Sau khi giải tỏa, diện mạo mỹ quan đô thị khu vực sẽ được chỉnh trang đồng bộ, sạch đẹp và thoáng đãng”.
Thực tế, khi chính quyền TP Hồ Chí Minh chủ trương xây dựng tuyến Metro số 2 thì công tác đền bù, giải phóng mặt bằng được người dân thành phố rất đồng thuận. Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Văn Khoa, Giám đốc Ban Quản lý dự án 2 (thuộc Ban Quản lý đường sắt đô thị TP Hồ Chí Minh) cho biết, hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại dự án xây dựng tuyến Metro số 2 cơ bản hoàn tất. Công trình đi qua sáu quận 1, 3, 10, 12, Tân Bình và Tân Phú, tổng diện tích giải phóng mặt bằng hơn 250.000 m² với 603 trường hợp bị ảnh hưởng. Trong đó, đến nay 462 hộ đã giao đất (đạt gần 77%).
Không những vậy, việc giải phóng mặt bằng sớm đã làm cho bức tranh dọc tuyến đường Trường Chinh - Cách Mạng Tháng Tám (quận 1, 3 và Tân Bình) thoáng đãng, những căn nhà mặt đường đã được sửa sang, làm mới sau khi người dân tự nguyện tháo dỡ để bàn giao mặt bằng. Ông Trần Hữu Nghị, ngụ tại đường Trường Chinh (quận Tân Bình) vui mừng chia sẻ: “Đường Trường Chinh là tuyến đường đắt khách. Mặt bằng kinh doanh ở đây là nguồn thu nhập chính của nhiều hộ gia đình nên khi quyết định bàn giao mặt bằng cho Nhà nước cũng làm không ít người dân phải đắn đo. Tuy nhiên, đến nay, sau khi giải phóng mặt bằng, hai bên tuyến đường đẹp hẳn lên, việc kinh doanh, buôn bán rất thuận lợi”.
Để quỹ đất đem lại giá trị cao hơn
Chính sách mới về quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai trên địa bàn TP Hồ Chí Minh được đánh giá sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt lâu nay trong công tác giải phóng mặt bằng. Ở góc độ cơ sở, ông Mai Văn Thuận, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình cho hay, thực tế thời gian qua, sau khi giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng trên địa bàn quận xuất hiện những công trình siêu mỏng, ảnh hưởng mỹ quan đô thị. Bởi vậy, Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố được thực thi, những vấn đề này sẽ được giải quyết triệt để.
Còn tại quận 10 - nơi đang triển khai giải tỏa mặt bằng cho dự án xây dựng tuyến Metro số 2 (Bến Thành- Tham Lương), ông Đặng Hoàng Phương, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10 cho rằng, với những thửa đất nhỏ dưới 15 m² trước đây không được cấp phép xây dựng, nằm ở vị trí không thể xây hợp khối với nhà bên cạnh, nay có thể được thu gom thành diện tích đất lớn hơn phục vụ xây dựng công trình công cộng hoặc bán đấu giá. Diện mạo đô thị vì thế cũng khang trang hơn.
Trong bối cảnh cần phát huy tốt nhất nguồn lực đất đai, TP Hồ Chí Minh đang kỳ vọng chính sách mới này sẽ góp phần mở ra hướng phát triển kinh tế - xã hội hiệu quả, đặc biệt là gỡ các nút thắt, thúc đẩy tiến độ các dự án hạ tầng trên địa bàn.
Đánh giá về chính sách mới này của TP Hồ Chí Minh, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho hay, chủ trương của UBND TP Hồ Chí Minh như đã nêu là rất hợp lý, giải quyết được tình trạng đầu cơ đất đai khi biết thông tin quy hoạch; xóa bỏ nhà siêu mỏng, siêu méo ở mặt đường; đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng vì người dân được tái định cư tại chỗ và tăng nguồn thu cho ngân sách… Thế nhưng, để đạt hiệu quả, thành phố cần thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu, có vốn mồi. Chỉ cần có vốn mồi, đơn vị này sẽ dễ dàng giải phóng mặt bằng theo giá thị trường để có quỹ đất sạch đem đấu giá, thu tiền cho ngân sách…
“Điều quan trọng là trong quá trình nghiên cứu triển khai, bắt buộc phải sớm xây dựng cơ chế giám sát, lấy ý kiến, phản hồi thông tin từ các tổ chức xã hội theo quy định, các đối tượng sử dụng đất. Đồng thời, công khai, minh bạch trong công tác quản lý và xem đó là nhiệm vụ hàng đầu để hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai”, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh khẳng định.
Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Lê Hòa Bình, đề án quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố khi được thực thi hiệu quả sẽ giúp các bên đều có lợi. Người dân trong diện giải phóng mặt bằng được tái định cư tại chỗ, được hưởng lợi từ việc Nhà nước đầu tư nâng cấp hạ tầng. Thành phố có cơ hội quy hoạch, chỉnh trang diện mạo đô thị chung quanh dự án khang trang, hiện đại hơn. Thêm vào đó, Nhà nước có nguồn thu từ đấu giá đất dôi dư sau tái sắp xếp, phục vụ đầu tư phát triển. Đặc biệt, quá trình triển khai các cơ chế, chính sách liên quan sẽ có sự tham gia giám sát của các tổ chức xã hội theo luật định, bảo đảm minh bạch, công bằng.
Theo Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ, TP Hồ Chí Minh sẽ giảm diện tích khu sản xuất nông nghiệp từ 67.866 ha xuống còn 48.905 ha; khu phát triển công nghiệp tăng từ 4.148 ha lên 6.246 ha; khu đô thị từ 33.035 ha lên 41.912 ha; khu thương mại - dịch vụ từ 8.669 ha lên 14.625 ha; khu dân cư nông thôn từ 19.015 ha lên 40.611 ha...
