Hoàn thiện pháp lý, gỡ khó cho thị trường bất động sản

Hành lang pháp lý mới

Thị trường bất động sản thời gian gần đây ghi nhận nhiều động thái tích cực từ phía các cơ quan quản lý. Tại Văn bản số 202/TTg-NN ngày 26/3/2024 về việc “Triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2022/QH15”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng các bộ, ngành sớm trình các nghị định và các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để làm cơ sở cho Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 (theo đề xuất trước đó của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Tại cuộc họp sáng 16/4 của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà với Bộ Tài nguyên và Môi trường và một số bộ, ngành liên quan về tiến độ xây dựng các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì soạn thảo 6 nghị định và 4 thông tư. Trong đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai gồm có 10 chương, 115 điều.

Hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thành lập Ban soạn thảo, Tổ biên tập để cho ý kiến về Nghị định nói trên, đồng thời lấy ý kiến của các sở, ngành liên quan tại 63 tỉnh, thành phố. Bộ cũng tiếp thu ý kiến, chỉnh sửa hồ sơ và nộp Bộ Tư pháp đối với Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; Nghị định quy định về giá đất; Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định quy định về hoạt động lấn biển.

Nhấn mạnh, quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 phải quán triệt tinh thần “từ sớm, từ xa”, giải quyết dứt điểm những vấn đề còn ý kiến, tư duy khác nhau, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, nhất quán của văn bản luật, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp, khẩn trương chuẩn bị hồ sơ, thủ tục để trình Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2024.

Song song với đó, Phó Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để kịp thời có hiệu lực đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024 vào ngày 1/7/2024.

Trước đó, tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3/2024 do Văn phòng Chính phủ tổ chức chiều 3/4, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã thông tin về tiến độ triển khai 2 dự án luật vừa được Quốc hội thông qua là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đối với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng được giao soạn thảo 3 nghị định, 1 thông tư và 1 quyết định gồm: Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở; Quyết định của Thủ tướng Chính phủ ban hành tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng được phân công xây dựng 2 nghị định và 1 thông tư gồm: Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Thông tư ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Cập nhật tiến độ, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, Bộ Xây dựng đã đăng tải các nội dung dự thảo trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Cổng Thông tin điện tử Bộ Xây dựng để lấy ý kiến rộng rãi người dân, doanh nghiệp, các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, VCCI, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam… Dự kiến, đầu tháng 5/2024, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ xem xét thông qua các nghị định liên quan đến 2 dự án luật.

Trong một diễn biến liên quan, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Theo đơn vị này, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2 khoản 6 Điều 127). Điều này sẽ dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh, thí dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Kỳ vọng sự chuyển biến tích cực

Bình luận về các tín hiệu nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, việc sớm ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới và Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (trước đó Quốc hội cho phép Chính phủ xây dựng Đề án này trình Quốc hội ban hành), sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại và xây dựng.

Mặt khác, Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các địa phương đối với tất cả các dự án đầu tư công, bao gồm cả dự án nhóm B, nhóm C để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giải ngân vốn đầu tư công để sớm triển khai thực hiện dự án.

Dẫn số liệu công bố của Bộ Xây dựng, ông Châu cho biết, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, chủ yếu là “vướng mắc pháp lý”, trong đó có nhiều vướng mắc khó giải quyết nhất liên quan đến Luật Đất đai. “Tuy nhiên, với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này”, ông Châu nói.

Đối với việc Luật Đất đai có thể sớm có hiệu lực từ ngày 1/7, nhiều ý kiến cho rằng, sẽ có giá trị thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội do lâu nay, các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai là do vướng phải những bất cập từ thủ tục chủ trương đầu tư, hay phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng… khiến doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, vấn đề quỹ đất từ trước tới nay là một rào cản để thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Khi chi phí về đất đai, giải phóng mặt bằng rất cao trong khi mức giá bán ra lại thấp khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp thu hẹp thì đây chính là “điểm nghẽn” khiến phân khúc này không thật sự hấp dẫn với nhà đầu tư.

“Bởi vậy, những doanh nghiệp như chúng tôi rất mong Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực sớm. Bên cạnh đó, cũng cần áp dụng đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để sớm tháo gỡ khó khăn và đưa thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở xã hội nói riêng đi vào chu kỳ phát triển ổn định”, ông Quê nói.

Các chuyên gia cho rằng, từ thời điểm Luật Đất đai 2024 được thông qua đến ngày 1/7/2024 là đủ thời gian để đưa các nghị định hướng dẫn Luật đến với nhân dân, doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước, giúp họ hiểu và nắm được tinh thần của Luật Đất đai 2024. Nếu có hiệu lực sớm, Luật Đất đai sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới “bùng nổ”, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đáp ứng nhu cầu lớn hiện nay. Qua đó, “giá chung cư tại các đô thị lớn cũng sẽ “hạ nhiệt”, làm tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.