Lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 17 ngân hàng hiện dao động từ 7-13,2%/năm, trong đó nhiều ngân hàng áp dụng mức từ 10%/năm trở lên. Thời gian hưởng ưu đãi phổ biến chỉ kéo dài 6-12 tháng. Các chuyên gia cho rằng, mức lãi suất này chưa thể xem là mặt bằng giá vốn mới trong dài hạn, nhưng khả năng giảm sâu trong ngắn hạn khó xảy ra.
Lợi nhuận lớn chưa đủ “gánh” lãi suất
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 (lĩnh vực bất động sản) nhận định, mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao, ít nhất hết quý I/2027. Triển vọng lãi suất tại Việt Nam còn phụ thuộc vào các quyết định điều hành chính sách tiền tệ trong nước và quốc tế.
Nhiều ý kiến cho rằng, các ngân hàng cần “hy sinh” một phần lợi nhuận để hỗ trợ nền kinh tế nói chung và người mua nhà nói riêng. Tuy nhiên, các khoản vay mua nhà thường kéo dài 10-25 năm, phần lớn nguồn vốn huy động của ngân hàng có kỳ hạn ngắn. Như vậy, việc duy trì chi phí vốn dài hạn ở mức thấp không dễ dàng.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, tín dụng tăng cùng sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác gây sức ép lên khả năng thu hút tiền gửi. Nguồn tiền gửi đáo hạn sớm hơn khoản tín dụng tạo ra nhu cầu huy động thay thế. Kỳ hạn cố định lãi suất cũng là một yếu tố cần tính đến khi đánh giá giá vốn của sản phẩm.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam (lĩnh vực bất động sản) cho biết, tác động của lãi suất cần được xem xét đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.
“Chúng ta đều mong muốn lãi suất ngân hàng giảm. Tuy nhiên, cũng phải nghĩ cho cả các ngân hàng. Bài toán về vĩ mô cần được tính toán để làm sao cân đối lãi suất hơn”, bà Vân cho biết.
Lấy thí dụ về bức tranh lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2026 của Techcombank, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng đạt 18.500 tỷ đồng, tăng 22,5% so cùng kỳ năm trước. Ở bảng chỉ số tài chính cùng kỳ, biên lãi thuần (NIM) quý II/2026 của ngân hàng tính theo 12 tháng gần nhất đạt 3,6% trong khi năm trước là 3,9%; tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn (CASA) đạt 38,3%, trong khi quý II/2025 là 41,1%.
Lợi nhuận tuyệt đối tăng trong khi biên lãi thuần giảm không phải hai diễn biến loại trừ nhau. Quy mô kinh doanh lớn hơn, nguồn thu dịch vụ hoặc hiệu quả vận hành có thể đóng góp vào kết quả chung.
NIM đo thu nhập lãi thuần trên tài sản sinh lãi, khác với khoảng chênh giữa lãi huy động và lãi cho vay. Vì vậy, NIM giảm cho thấy, dư địa sinh lời từ hoạt động tín dụng không nhất thiết tăng cùng lợi nhuận tuyệt đối.
Câu trả lời cần dựa vào chi phí có thể tiết giảm, mức sinh lời mục tiêu và sức chịu đựng rủi ro của từng tổ chức. Một ngân hàng có nguồn thu dịch vụ tốt có thể chủ động lựa chọn biên lợi nhuận tín dụng phù hợp để giữ khách hàng. Tuy nhiên, đó là quyết định kinh doanh cần được lượng hóa, không phải kết luận có thể áp dụng đồng loạt.
Giảm áp lực bằng nguồn vốn khác
Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, người có thu nhập thiếu ổn định và nhà đầu tư vay nhiều nhưng thu tiền cho thuê thấp sẽ chịu áp lực. Khả năng giảm giá cục bộ có thể xuất hiện ở những bất động sản khó bán, được mua bằng tỷ lệ vốn vay lớn hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn.
Để hạn chế rủi ro, ông Huy khuyến nghị người mua để ở nên có sẵn ít nhất 50% giá trị căn nhà. Tổng số tiền trả nợ hằng tháng nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập ròng ổn định của gia đình, đồng thời cần dành khoản dự phòng đủ trang trải 12 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Trước khi vay, người mua cũng cần tính toán khả năng thanh toán trong trường hợp lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.
Với nhà đầu tư, ông đề xuất tỷ lệ vốn tự có ở mức 50-60%, ưu tiên tài sản có thể khai thác để tạo nguồn thu. Tiền cho thuê sau khi trừ chi phí cần đủ bù đắp phần lớn nghĩa vụ trả nợ, qua đó giảm sự phụ thuộc vào kỳ vọng bất động sản tăng giá.
Tuy nhiên, việc người vay chủ động cân đối tài chính mới giải quyết được một phần vấn đề. Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh cho rằng, hàng loạt dự án đã và sắp triển khai đang làm tăng nhu cầu vốn, gây sức ép lên hệ thống ngân hàng, vốn là nơi vẫn cung cấp phần lớn nguồn tài trợ cho nền kinh tế.
Theo ông Minh, các ngân hàng phải tăng lãi suất tiết kiệm để thu hút tiền gửi. Dòng tiền vào ngân hàng tăng giúp bổ sung nguồn lực cho hoạt động cho vay, nhưng chi phí huy động cao cũng gây sức ép tăng lãi suất đầu ra. Khi gánh nặng trả nợ lớn hơn, nguy cơ phát sinh nợ xấu cũng cần được tính đến.
Để giảm áp lực này, ông Minh đề xuất Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm các phương án thu xếp vốn cho dự án lớn, trong đó có nguồn vay nước ngoài. Với những khoản vay làm gia tăng nợ công, việc huy động cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm trong giới hạn cho phép.
Cùng với đó, ông gợi ý thúc đẩy hợp tác đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước, thu hút vốn đầu tư gián tiếp qua thị trường chứng khoán và khai thác các kênh huy động vốn quốc tế. Mục tiêu là bổ sung nguồn tài trợ dài hạn phù hợp với tiến độ và nhu cầu của các dự án quan trọng, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Đối với bất động sản, bà Nguyễn Hồng Vân cũng cho rằng, tăng cường thu hút vốn nước ngoài là một hướng cần quan tâm. Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn tài trợ từ trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư và vốn tự có, thay vì dựa quá nhiều vào ngân hàng.
Với người vay, giá trị của các chương trình hỗ trợ vẫn phải được đo bằng số tiền thực tế phải trả. Một mức lãi suất quảng bá thấp hơn chưa chắc giúp giảm đáng kể chi phí nếu chỉ áp dụng trong thời gian ngắn hoặc đi kèm những nghĩa vụ bổ sung. Vì vậy, điều kiện tiếp cận, thời hạn ưu đãi và cách điều chỉnh lãi suất sau đó cần được xem xét đầy đủ khi đánh giá lợi ích của khoản vay.
