Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất hiện hành tới ngày 1/1/2026, tức là còn tới hơn 1 năm nữa. Nhưng trên thực tế, nhiều địa phương cần ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Bởi theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất không còn khung giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K).
Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
Trước đây, với bảng giá đất có mức giá thấp, nhưng các địa phương được nhân với hệ số K để tính ra các nghĩa vụ tài chính liên quan. Khi không còn hệ số K, nếu chỉ áp dụng bảng giá đất cũ thì sẽ dễ không phù hợp với thực tế, gây thất thu ngân sách.
Nhiều địa phương gặp khó
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất X1 tại thôn Đông Cao (xã Tráng Việt, huyện Mê Linh, Hà Nội) có tổng diện tích hơn 6.800 m², được chia làm 62 thửa đất. Hạ tầng tại đây đã được hoàn thiện từ cuối năm 2023.
Theo kế hoạch, dự án này sẽ được đấu giá trong năm 2024. Bảng giá đất là căn cứ để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng nếu áp dụng theo bảng giá cũ thì 1 m² tại đây chỉ ở mức gần 1,5 triệu đồng, trong khi thực tế giao dịch đang quanh mức 30 triệu đồng/m². Sự chênh lệch giá quá lớn khiến cho việc xác định giá khởi điểm gặp rất nhiều khó khăn.
Ông Nguyễn Hồng Quang, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh cho biết, khảo sát cho thấy, hiện nay bảng giá đất của thành phố ở một số khu vực thấp hơn so với giá thị trường khoảng từ 20 - 50 triệu đồng.
Đây cũng là khó khăn chung của nhiều dự án trên địa bàn TP Hà Nội. Theo đó, hiện còn tới hàng chục dự án đã hoàn thiện hạ tầng và các thủ tục liên quan, đủ điều kiện đấu giá nhưng cũng vì giá đất trong bảng giá hiện hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khiến rất khó xác định được giá khởi điểm. Các dự án này nằm ở các huyện như Đông Anh, Quốc Oai, Thạch Thất, Thường Tín, Phú Xuyên... Trong khi đó, bảng giá đất mới vẫn đang được xây dựng.
Theo ông Nguyễn Minh Tấn, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội, thành phố đã quy định để xây dựng lại bảng giá đất điều chỉnh căn cứ vào Luật Đất đai 2024. Hiện, Sở cũng đang căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất để xây dựng bảng giá đất mới và nội dung này đang thực hiện theo đúng quy trình của Luật mới.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nếu không có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết, nhiều địa phương sẽ tiếp tục lúng túng trong việc định giá đất.
Nhiều hệ lụy xảy ra
Khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất, có hai kịch bản xảy ra. Một là, nếu các địa phương không đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành. Điều này khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với trước.
Đây chính là câu chuyện của TP Hồ Chí Minh thời gian vừa qua. Phản ứng của dư luận khiến thành phố chậm ban hành bảng giá đất điều chỉnh và hơn 9.000 hồ sơ đã ách tắc.
Hai là, nếu không điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình tại địa phương thì có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Hai chiều hướng này đều là hiện tượng không tốt, gây phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội.
Theo báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến ngày 31/7/ 2024 đã có 12 tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Còn từ ngày 1/8 đến nay có thêm 4 tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh gồm: Hà Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thái Bình, Nam Định.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay.
“Qua theo dõi chỉ có 52 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2013”, ông Ngân cho hay và khẳng định, vướng mắc trong điều chỉnh bảng giá đất không phải từ chính sách, quy định của pháp luật mà do khâu tổ chức thực hiện chưa tốt của một số địa phương.
Vấn đề nữa là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo ông Ngân, các địa phương đã thiếu sự chủ động trong tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.
Trong khi, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu đầu cơ, thao túng giá. Các đối tượng này đã đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo với các khu vực chung quanh. Thậm chí sau khi đấu giá, một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc, gây dư luận không tốt tại một số địa phương.
Có trường hợp sử dụng bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn, cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.
Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, công khai đối tượng bỏ cọc.
Đồng thời, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm với các cơ quan quản lý nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Trước mắt, đẩy mạnh kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 tại các địa phương.
