Hiện tại, thị trường bất động sản có ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt. Tuy nhiên, toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng và nhà đầu tư đều đang ở trong trạng thái nghe ngóng và chờ đợi. Trong hai tháng cuối quý I/2023, thị trường đã đón nhận những điểm sáng từ việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của NHNN và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN.
Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản, tiếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường. Nhưng các giải pháp mới chỉ đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ lực để trở thành đòn bẩy khiến thị trường “quay đầu”. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản.
Doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản đã giảm sút kể từ quý I/2022. Quý gần nhất, doanh thu giảm 6,46% so cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6%. Môi trường kinh doanh không thuận lợi đã khiến tốc độ bán dự án chậm lại. Nhiều công ty cho biết, lượng dự án dở dang, tồn kho lớn, với số ngày tồn kho tăng gấp đôi từ khoảng 1.000-1.200 ngày (khoảng ba năm) trước năm 2020 lên 2.484 ngày (gần sáu năm) vào cuối năm 2022. Chi phí tài chính cũng tăng mạnh trong năm qua dẫn đến lợi nhuận của nhiều công ty chỉ bằng 64,91% so năm ngoái.
Theo dữ liệu gần đây, sức khỏe tín dụng của 50 công ty bất động sản niêm yết đang xấu đi. Tỷ lệ Nợ/EBITDA (lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay) đã tăng 1,53 lần, trong khi khả năng trả nợ giảm 1,78 lần so năm 2021. Tình trạng này là do thị trường bất động sản đóng băng, các biện pháp kiểm soát tín dụng và trở ngại pháp lý đang gây ảnh hưởng đối với nhiều dự án. Khả năng hấp thụ không chỉ bị ảnh hưởng bởi lãi suất vay thế chấp cao mà còn bởi sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc bình dân. Cơ cấu sản phẩm chủ đạo ở phân khúc cao cấp (chiếm hơn 70% nguồn cung) cho thấy rủi ro tập trung của lĩnh vực bất động sản. Giai đoạn kinh doanh khó khăn của nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục kéo dài và làm giảm khả năng thực hiện các nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp.
Điều này đặc biệt đáng lo ngại trong bối cảnh triển vọng kinh doanh ảm đạm, các công ty có dòng tiền hoạt động không ổn định hoặc âm trong ba năm qua vẫn phải đối mặt với rủi ro mất thanh khoản trong tương lai gần và rủi ro vỡ nợ chéo cũng hiện hữu đối với các công ty có công ty mẹ gặp khó khăn về thanh khoản.
Tính đến ngày 17/4, thị trường ghi nhận 89 tổ chức phát hành mất khả năng thanh toán với tổng giá trị 113,14 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so ngày 17/3/2023. Trái phiếu mất khả năng thanh toán chủ yếu đến từ những doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải tái cơ cấu, tăng 2,12 lần trong tháng lên 11,45 nghìn tỷ đồng. Tháng 3 là tháng đầu tiên kể từ tháng 10/2022 giá trị lưu hành trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đảo chiều tăng kể từ khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành, với tổng số 13 đợt phát hành trái phiếu, thu về gần 27 nghìn tỷ đồng.
Đáng chú ý, các nhà phát triển bất động sản đã trở lại với sáu đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ của 5 công ty, với tổng giá trị 23,7 nghìn tỷ đồng. Nhưng giá trị lưu hành trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong chín tháng còn lại của năm 2023 ước tính là 220,77 nghìn tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn là 93,2 nghìn tỷ đồng. Tổng nợ đến hạn trong hai quý tới dự kiến là 36,2 nghìn tỷ đồng trong quý II và 35,4 nghìn tỷ đồng trong quý III. Đây là những giá trị đáng kể so quy mô tín dụng kinh doanh bất động sản, cũng như sức khỏe tín dụng hiện tại.
Cơn khát vốn trên thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy hoạt động mua lại và sáp nhập (M&A). Vì đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng. Hiện nay, đã xuất hiện các nhóm nhà đầu tư nước ngoài vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư đến từ Đài Loan (Trung Quốc) và Đông Âu. Trong đó, hoạt động của nhóm nhà đầu tư từ Đông Âu rất kín tiếng. Các nhóm này thường ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và bất động sản văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án là ba phân khúc thu hút nhiều sự chú ý. Phương thức M&A chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Nhưng hiện nhà nước chưa có nhiều biện pháp nhằm kiểm soát hoạt động này nên xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp trốn thuế khi thực hiện chuyển nhượng dự án.
Nhìn chung, toàn bộ thị trường chưa thể khởi sắc do khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn. Đồng thời, niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn và tâm lý của nhiều khách hàng vẫn còn chờ “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Ngoài ra, nhiều khách hàng đã ký hợp đồng, nhưng chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.
