Tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ cho vay bất động sản đã đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong 9 tháng đầu năm 2024, các ngân hàng đã cung cấp hơn 280.000 tỷ đồng tín dụng cho lĩnh vực này.
Vốn ngân hàng có xu thế nghiêng về nguồn cung
Theo đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh, đạt mức 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng (vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng cũng giảm từ 65% các năm trước xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh tăng từ 35% lên 40% trong tổng dư nợ cho lĩnh vực bất động sản.
Theo dữ liệu từ VietstockFinance của 12 ngân hàng có thuyết minh cho vay tính đến ngày 30/9/2024, có tới 10/12 ngân hàng ghi nhận sự tăng trưởng trong cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản so với đầu năm. Tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản của 12 ngân hàng vào cuối quý III đạt 644,056 tỷ đồng, tăng 23% so với đầu năm.
Chẳng hạn tại Techcombank, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt gần 210.000 tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm, chiếm gần 35% tổng dư nợ. VPBank ghi nhận dư nợ tín dụng bất động sản gần 165.000 tỷ đồng, tăng 43,5% và chiếm gần 26% tổng dư nợ.
Tương tự, MB có dư nợ tín dụng bất động sản hơn 55.000 tỷ đồng, tương đương 7,8% tổng dư nợ tín dụng. Tại HDBank, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 61.200 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng. Đáng chú ý nhất phải kể đến VIB và Ngân hàng Kiên Long khi ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng bất động sản cao kỷ lục, lần lượt đạt 275% và 172% so với đầu năm.
Trong đó, VIB gây ấn tượng hơn cả, bởi 9 tháng đầu năm 2024, nợ có khả năng mất vốn tại ngân hàng này đã tăng 172% so với đầu năm, lên gần 6.000 tỷ đồng. Đồng thời, nợ xấu thuộc nhóm 3, 4 và 5 cũng tăng gần 37%, đạt 11.461 tỷ đồng. Sự gia tăng này đã kéo tỷ lệ nợ xấu tại VIB từ 3,14% vào đầu năm lên 3,85%, vượt ngưỡng quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, tín dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng, do phụ thuộc lớn vào diễn biến khó lường của thị trường nhà đất. Ngân hàng dễ gặp rủi ro thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng lại được sử dụng cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản.
Sức mua của thị trường có dấu hiệu chững lại, làm gia tăng rủi ro khi cung và cầu mất cân đối. Việc tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao cũng đồng nghĩa với rủi ro tập trung vào một nhóm đối tượng, thay vì được phân tán như ở tín dụng bất động sản tiêu dùng.
Rủi ro càng lớn hơn khi thị trường bất động sản tồn tại nhiều bất cập. Phần lớn sản phẩm bất động sản hiện nay thuộc phân khúc cao cấp, với giá vượt xa thu nhập và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Điều này dẫn đến thanh khoản thị trường thấp, ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.
Rủi ro đối với nền kinh tế
Bổ sung thêm những rủi ro, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho biết, lịch sử đã chứng minh tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi dòng vốn đổ vào quá mức, bong bóng thị trường sẽ hình thành, dẫn đến cung vượt cầu. Các cuộc khủng hoảng tài chính như năm 1997, năm 2008 và tại Việt Nam là giai đoạn 2011-2012 cũng như năm 2022, đều có sự tác động mạnh mẽ từ bất động sản.
Tính đến thời điểm hiện tại, nhiều ngân hàng vẫn phải phát mại tài sản thế chấp từ thời kỳ trước. Tuy nhiên, việc thu hồi vốn từ tài sản bảo đảm không phải lúc nào cũng dễ dàng và có những dự án dù đã được đưa ra phát mại nhiều lần vẫn không tìm được khách mua.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường đại học Nguyễn Trãi cho biết, gần đây, giá nhà đất tại Hà Nội đã trải qua một giai đoạn tăng mạnh, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ. Bối cảnh này không chỉ làm giấc mơ “an cư” của người dân ngày càng xa vời mà còn đặt ra nhiều thách thức lớn cho hệ thống ngân hàng, nơi phần lớn tài sản bảo đảm là bất động sản.
Ông Huy lý giải, khi giá bất động sản tăng, giá trị của tài sản bảo đảm tại các ngân hàng cũng sẽ tăng theo, mang lại một số lợi ích rõ rệt. Các khoản vay dựa trên tài sản bất động sản được định giá lại cao hơn so với ban đầu, giúp mở rộng hạn mức tín dụng hoặc giải ngân thêm cho khách hàng.
Tuy nhiên, nếu giá bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, các ngân hàng cần thận trọng. Khi giá tài sản bị đẩy lên mức ảo, các khoản vay dựa trên giá trị này sẽ không bền vững. Nếu thị trường đảo chiều, các khoản tín dụng này có thể dễ dàng trở thành nợ xấu, với nguy cơ vỡ bong bóng tín dụng.
Bất động sản thường có tính thanh khoản thấp, đặc biệt là khi thị trường đóng băng. Nếu giá trị tài sản giảm mạnh, các ngân hàng sẽ không thể thu hồi đủ vốn khi phát mại tài sản. Khi phần lớn dòng vốn của ngân hàng bị “đóng băng” vào bất động sản, các ngành kinh tế khác sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng.
Do đó, các ngân hàng cần thắt chặt tiêu chuẩn cấp tín dụng, yêu cầu vốn tự có cao hơn cho các khoản vay nhằm giảm rủi ro, đặc biệt là đối với các khoản vay đầu cơ. Đồng thời, cần gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bằng cách đơn giản hóa quy trình cấp phép dự án, giảm chi phí và tăng tốc độ triển khai.
Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ việc đấu giá đất, đặt ra giới hạn cho mức giá khởi điểm và mức tăng để tránh tình trạng đẩy giá. Minh bạch hóa thông tin thị trường thông qua việc xây dựng nền tảng công nghệ quản lý dữ liệu bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư và người dân có thông tin chính xác, hạn chế đầu cơ.
