Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục hướng vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao, khả năng cung cấp một môi trường vận hành phù hợp, từ hạ tầng, thông số kỹ thuật, tính bền vững đến tốc độ triển khai và khả năng mở rộng đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm.
Sự thay đổi này tạo ra dư địa cho các thị trường ngoài những trung tâm công nghiệp truyền thống, nơi có thể cung cấp nhiều loại hình sản phẩm và đáp ứng linh hoạt hơn với yêu cầu của từng nhóm doanh nghiệp.
Ứng phó với thay đổi trong yêu cầu của nhà sản xuất
Trong giai đoạn trước, quyết định lựa chọn địa điểm công nghiệp thường tập trung vào những yếu tố cơ bản như giá đất, vị trí và khả năng tiếp cận các thị trường tiêu thụ. Tuy nhiên, khi chuỗi cung ứng ngày càng phức tạp và các dự án sản xuất có yêu cầu kỹ thuật cao hơn, doanh nghiệp cần đánh giá một địa điểm dựa trên khả năng vận hành lâu dài.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định: Hạ tầng có thể đưa một địa điểm vào danh sách rút gọn của nhà đầu tư nhưng bản thân sản phẩm công nghiệp vẫn cần phải hoạt động hiệu quả. Nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, lao động, cấp phép và khả năng mở rộng ngày càng được đặt ngang hàng với khả năng kết nối trong quyết định lựa chọn địa điểm.
Đối với các ngành như điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế và sản xuất chính xác, những yêu cầu này đặc biệt quan trọng. Các doanh nghiệp không chỉ cần một vị trí có thể tiếp cận thị trường mà còn cần cơ sở có thể đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, đưa vào hoạt động trong thời gian phù hợp và thích ứng với kế hoạch mở rộng trong tương lai.
Long An (cũ) mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp
Trong bối cảnh đó, Long An (cũ) đang sở hữu một nền tảng công nghiệp với nhiều loại hình sản phẩm, từ đất khu công nghiệp đến nhà xưởng và kho xây sẵn. Theo dữ liệu Savills, khu vực này hiện có khoảng 4.000ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Thị trường cũng có khoảng 3,2 triệu m² diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.
Nguồn cung đa dạng cho phép doanh nghiệp cân nhắc các phương án triển khai khác nhau tùy theo quy mô và thời gian đưa dự án vào vận hành. Với các doanh nghiệp cần chủ động phát triển cơ sở sản xuất, quỹ đất khu công nghiệp mang lại dư địa thiết kế và mở rộng. Trong khi đó, nhà xưởng và kho xây sẵn có thể rút ngắn thời gian gia nhập thị trường đối với những doanh nghiệp ưu tiên tốc độ.
Sự đa dạng về sản phẩm cũng đang được thể hiện qua các mô hình phát triển mới tại Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa. Khu công nghiệp Sinh thái Prodezi tại Bến Lức, quy mô khoảng 400ha, được phát triển theo định hướng tích hợp hạ tầng xanh và năng lượng tái tạo, hướng đến các ngành như điện tử, thiết bị y tế, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, Phú An Thạnh của khu công nghiệp Việt Nam tại Bến Lức, quy mô 13,4ha, cung cấp các giải pháp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng hỗn hợp (RBH), đáp ứng nhu cầu triển khai nhanh của doanh nghiệp.
FDI công nghệ cao thúc đẩy tiêu chuẩn mới
Sự chuyển dịch về chất lượng sản phẩm công nghiệp diễn ra cùng với thay đổi trong cơ cấu dòng vốn FDI. Trong nửa đầu 2026, vốn FDI đăng ký vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử ghi nhận mức tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.
Các dự án thuộc nhóm ngành này thường có yêu cầu cao hơn về độ ổn định của hạ tầng, tiêu chuẩn nhà xưởng, nguồn điện, logistics và khả năng mở rộng. Điều này đang khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp không chỉ cạnh tranh về quỹ đất mà còn phải nâng cao chất lượng và tính phù hợp của sản phẩm đối với từng nhóm khách thuê.
Đối với các doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm tại miền nam, khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất, nguồn lao động và hạ tầng logistics vẫn là yếu tố nền tảng. Tuy nhiên, kết nối ngày càng được nhìn nhận như một phần của tổng thể lớn hơn, trong đó chất lượng sản phẩm và khả năng vận hành quyết định mức độ phù hợp của từng địa điểm.
Theo ông John Campbell, khi các doanh nghiệp mở rộng chuỗi cung ứng, họ không chỉ tìm kiếm một vị trí có thể kết nối tốt mà còn cần một sản phẩm phù hợp với yêu cầu vận hành của mình. Thị trường công nghiệp đang chuyển từ cạnh tranh dựa trên quỹ đất sang cạnh tranh dựa trên khả năng cung cấp một giải pháp vận hành hoàn chỉnh.
Trong dài hạn, sự kết hợp giữa quỹ đất, sản phẩm xây sẵn, tiêu chuẩn vận hành và khả năng kết nối sẽ ngày càng định hình sức cạnh tranh của các thị trường công nghiệp phía nam. Với nền tảng nguồn cung đa dạng và dư địa phát triển, Long An (cũ), sáp nhập vào Tây Ninh hiện nay, có cơ sở để tiếp tục thu hút các nhóm doanh nghiệp có nhu cầu khác nhau, từ sản xuất đến logistics và các ngành công nghệ cao.
