FDI dẫn dắt, 3 động lực giúp bất động sản công nghiệp bứt tốc

Đáng chú ý, nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng, trong đó, nhà xưởng và nhà kho cao tầng trở thành xu hướng phát triển tất yếu.

Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỉ USD, tăng 12% so với cùng kỳ, mức cao nhất 8 tháng trong 5 năm qua, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỉ USD, chiếm 82,6% tổng vốn. Riêng miền bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới cả nước, trong đó nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.

Dòng vốn FDI tăng trưởng đều đang tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam, đồng thời củng cố vị thế của quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Khi các doanh nghiệp FDI thuộc lĩnh vực điện tử, sản phẩm quang học, máy tính, công nghệ cao... liên tục mở rộng sản xuất, chuỗi cung ứng tại Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho theo đó cũng được thúc đẩy.

Nếu trước đây lợi thế của Việt Nam chủ yếu được nhìn nhận từ chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý thì nay sức hút đang được tạo bởi một hệ sinh thái công nghiệp đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia. Trong đó phải kể đến môi trường chính sách cởi mở, kết nối giao thông liên vùng không ngừng được cải thiện và nguồn cung bất động sản công nghiệp chất lượng gia tăng.

Chính sách - Nền tảng củng cố niềm tin nhà đầu tư

Chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam bày tỏ: “Chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư ngày nay không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay các điều kiện thương mại cạnh tranh. Yếu tố ngày càng được quan tâm là mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách, cũng như khả năng phối hợp và hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong suốt quá trình triển khai dự án. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp”.

Hiện nay, Chính phủ đang không ngừng đưa ra các chính sách nhằm tạo nên một môi trường đầu tư và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI. Nghị quyết số 10-NQ/TW được đánh giá là tín hiệu tích cực, củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế và thể hiện cam kết của Chính phủ đồng hành cùng nhà đầu tư nước ngoài.

Nghị quyết đưa ra định hướng chiến lược thu hút FDI thế hệ mới, tập trung công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, phát triển bền vững; đồng thời chủ trương phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp, hạ tầng logistics, cùng thí điểm mô hình thể chế vượt trội để thu hút dòng vốn chất lượng cao đi kèm kiểm soát rủi ro.

Song song đó, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch, thuận lợi và cạnh tranh hơn. Cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” cho phép các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định, góp phần rút ngắn thời gian triển khai.

Đồng thời, các chính sách ưu đãi được mở rộng cho lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G, cũng như các khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế. Dự thảo Luật Đầu tư tiếp tục nới lỏng điều kiện tiếp cận thị trường, giảm rào cản và chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và nhất quán.

Tại cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035, từ công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa đến công nghệ sinh học, năng lượng-vật liệu tiên tiến, làm cơ sở thu hút FDI công nghệ cao phù hợp chiến lược phát triển dài hạn của Thủ đô.

Hạ tầng kết nối liên vùng được nâng cấp toàn diện

Cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh trên cả nước, giúp tăng kết nối vùng và năng lực logistics - yếu tố then chốt hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp.

Tại phía nam, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, trong đó hạ tầng giao thông là trục then chốt kết nối không gian đô thị mở rộng, thúc đẩy liên kết vùng theo mô hình đa phương thức: cao tốc, vành đai chiến lược (Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức-Long Thành, Thành phố Hồ Chí Minh-Mộc Bài...), đường sắt quốc gia, tốc độ cao kết nối khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, cùng hệ thống cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics tích hợp. Điều này tạo nền tảng vận hành thuận lợi hơn cho các dự án công nghiệp.

Tại phía bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng thành cực động lực hội nhập quốc tế, trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro trọng điểm (số 2, 10, 14) đang triển khai, cùng việc khép kín Vành đai 4 và mở rộng, nâng cấp Nội Bài gắn với các trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế, củng cố vị thế khu vực phía Bắc trong bản đồ sản xuất và logistics quốc gia.

Nguồn cung trên đà tăng, nhà xưởng cao tầng trở thành xu hướng tất yếu

Song hành cùng chính sách và hạ tầng, nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng. Tại miền bắc, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% theo năm, với hơn 1.200 ha nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm từ sáu khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Ninh Bình. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m² (tăng 16,9% theo năm), nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m², với Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên dẫn đầu.

Tại phía nam, nguồn cung đất khu công nghiệp quý II/2026 chưa ghi nhận dự án mới do các địa phương Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh vẫn hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, song tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ dự án đã vận hành trước đó. Nguồn cung nhà kho xây sẵn ghi nhận thêm 56.000m² tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m², cho thấy sự phát triển phân tán, cân đối giữa các khu vực.

Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, xu hướng phát triển nhà xưởng, nhà kho cao tầng, hiện đại đang trở thành hướng đi tự nhiên nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, xu hướng này tương đồng định hướng của Nghị quyết 10-NQ/TW, khi Việt Nam chuyển dần từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng phù hợp các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D; nhà kho cao tầng là giải pháp cho logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông trọng điểm.

“Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận đánh giá.

Thay vì nâng cấp quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu - phần lớn mới vận hành 20-30 năm, xu hướng nổi bật là mở rộng nguồn cung sang địa phương mới để đón đầu hạ tầng và dòng vốn mới, phản ánh giai đoạn phát triển còn sớm của thị trường công nghiệp Việt Nam so với khu vực.

Về kỹ thuật, các dự án cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế cao hơn, từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống bốc dỡ hàng hóa theo chiều dọc đến kết cấu bước cột lớn để tối ưu diện tích sàn liên tục, đi kèm hạ tầng phụ trợ đồng bộ nhằm bảo đảm hiệu quả khai thác bền vững.