Điểm mới của dự thảo lần này là giữ hệ số K bằng 1 đối với một số nhóm đối tượng, đồng thời áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Đây được xem là giải pháp hướng đến mục tiêu ổn định kinh tế -xã hội, hạn chế tác động đột ngột đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm công bằng trong thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển.
Thực tiễn xây dựng chính sách đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, có ba nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp từ việc điều chỉnh giá đất.
Nhóm thứ nhất là người có đất bị thu hồi, luôn mong muốn mức giá bồi thường sát với giá thị trường để bảo đảm quyền lợi.
Nhóm thứ hai là các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hợp thức hóa nhà ở. Đối tượng này mong muốn giá đất ở mức hợp lý nhằm giảm chi phí tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Nhóm thứ ba là các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và nông nghiệp. Đối với nhóm này, sự ổn định của giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm duy trì chi phí đầu vào, nâng cao năng lực cạnh tranh và bảo đảm môi trường đầu tư.
Việc dung hòa lợi ích giữa các nhóm đối tượng là bài toán không đơn giản. Trong khi người bị thu hồi đất mong muốn giá bồi thường cao thì người chuyển mục đích sử dụng đất và doanh nghiệp lại cần mức giá ổn định, hợp lý để giảm áp lực chi phí.
Áp lực càng lớn hơn khi Thành phố Hồ Chí Minh sau hợp nhất có quy mô dân số hơn 14 triệu người, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rất lớn; đồng thời, đang thu hồi đất để triển khai hàng trăm dự án, ảnh hưởng đến hàng chục nghìn hộ dân. Nếu chính sách thiếu cân đối, nguy cơ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện hoặc ảnh hưởng đến môi trường đầu tư là điều có thể xảy ra.
Trên cơ sở đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất tiếp tục áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm.
Mục tiêu của chính sách không đặt nặng việc tăng nguồn thu ngân sách mà hướng đến sự phù hợp với điều kiện thực tiễn, góp phần ổn định đời sống người dân và hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
Đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm, việc duy trì hệ số K bằng 1 giúp hạn chế biến động chi phí thuê đất, tạo điều kiện duy trì năng lực cạnh tranh trong bối cảnh chi phí sản xuất ngày càng gia tăng.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính khi thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện ổn định chỗ ở và bảo đảm an sinh xã hội.
Theo dự thảo, bảng giá đất nhân hệ số K bằng 1 sẽ được áp dụng trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hằng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thành phố đề xuất áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể thay vì sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, bảng giá đất hiện hành chủ yếu được xây dựng theo vị trí mặt tiền đường, còn các vị trí trong hẻm được xác định theo hệ số quy đổi. Cách tính này chưa phản ánh đầy đủ sự khác biệt về điều kiện thực tế giữa các thửa đất, nhất là đối với những tuyến hẻm có chiều rộng, khả năng kết nối và giá trị sử dụng khác nhau.
Nếu áp dụng cứng nhắc bảng giá đất để tính bồi thường sẽ khó bảo đảm công bằng giữa các trường hợp thu hồi đất, đồng thời có thể phát sinh khiếu nại.
Bên cạnh đó, cơ quan chuyên môn của Trung ương cũng cho rằng, bảng giá đất hiện nay của Thành phố Hồ Chí Minh chưa được xây dựng đến từng vị trí thửa đất, nên chưa đủ cơ sở để áp dụng trực tiếp trong xác định giá bồi thường.
Vì vậy, việc xác định giá đất cụ thể được đánh giá là phù hợp với điều kiện thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi của người dân và hạn chế những so sánh thiếu thống nhất giữa các dự án.
Không chỉ giải quyết yêu cầu trước mắt, Thành phố Hồ Chí Minh còn đề xuất đưa cơ chế xác định giá đất vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt nhằm tăng quyền chủ động cho chính quyền thành phố trong việc lựa chọn hình thức áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K hoặc xác định giá đất cụ thể theo từng trường hợp.
Theo đó, chính quyền địa phương sẽ có thêm cơ sở pháp lý để vận dụng linh hoạt chính sách, vừa phù hợp với thực tiễn phát triển của đô thị đặc biệt, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Hiện dự thảo lần thứ ba về hệ số điều chỉnh giá đất cơ bản đã nhận được sự thống nhất của Hội đồng Thẩm định bảng giá đất.
Nếu được thông qua, phương án giữ hệ số K bằng 1 đối với các nhóm đối tượng phù hợp, đồng thời áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể trong bồi thường sẽ góp phần ổn định môi trường đầu tư, bảo đảm quyền lợi của người dân và tạo nền tảng cho Thành phố Hồ Chí Minh triển khai hiệu quả các dự án phát triển trong giai đoạn tới.
