Còn nhiều vướng mắc
Theo phản ánh của người dân tại xã Xuân Sơn, vướng mắc rõ nhất hiện nay liên quan những thửa đất hỗn hợp, trong đó có cả đất ở và đất nông nghiệp. Cùng một thửa nhưng có cả đất ở, xen lẫn đất nông nghiệp. Quyết định 67/2026, quy định, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở là 36m2, đối với đất nông nghiệp từ 500m2-1.000m2. Trong khi thực tế, có trường hợp người dân chỉ có nhu cầu tách vài chục m2 để xây nhà, chia cho con ra ở riêng. Nếu áp dụng đúng những quy định của Quyết định 67/2026 thì những trường hợp này sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa do không phù hợp với quy định về diện tích tối thiểu khi tách.
Ghi nhận của phóng viên cho thấy, tại nhiều khu dân cư hiện hữu ở khu vực Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, tỷ lệ thửa đất có đất ở xen đất nông nghiệp khá cao. Việc áp dụng rập khuôn Quyết định 67 sẽ có nguy cơ đình trệ việc giải quyết hồ sơ, ảnh hưởng đến những nhu cầu chính đáng như chia tài sản cho các thành viên trong gia đình, tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần đất để giải quyết nhu cầu kinh tế của gia đình.
Bên cạnh gặp vướng mắc khi tách thửa đất hỗn hợp, Quyết định 67/2026 cũng quy định cấp xã căn cứ điều kiện thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng yêu cầu về giao thông, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện liên quan. Dù đã giao sự chủ động cho Ủy ban nhân dân cấp xã, nhưng việc chưa có tiêu chí khung thống nhất về bề rộng tối thiểu, chiều dài lối đi, đấu nối hạ tầng, phòng cháy, chữa cháy... có thể dẫn đến cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, việc Thành phố ban hành Quyết định 67/2026 là cần thiết, tạo cơ sở pháp lý để người dân thực hiện quyền tách, hợp thửa đất, đồng thời giúp cấp xã có căn cứ thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước. Tuy nhiên, không ít thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, kể cả khu vực nội thành, có tình trạng trong cùng một thửa vừa có đất ở vừa có đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. Phần đất ở có nhà ở, có thể đã được cấp giấy chứng nhận hoặc chưa; phần đất còn lại được xác định là đất nông nghiệp nhưng trên thực tế không còn sử dụng cho sản xuất nông nghiệp.
Đối với những trường hợp này, theo ông Châu, khi người dân có nhu cầu tách, hợp thửa cần xem xét đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích sang đất ở theo quy định. Cách xử lý này sẽ giúp giải quyết sát thực tế sử dụng đất, đồng thời tránh việc một phần diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trở thành nguyên nhân khiến toàn bộ nhu cầu tách thửa của người dân không thể thực hiện.
Ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất để xem xét từng trường hợp cụ thể. Trong đó, có thể giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với thủ tục tách thửa. Dù lựa chọn phương án nào, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách đều phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.
Nhiều giải pháp tháo gỡ
Trước những khó khăn khi triển khai Quyết định 67, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản hướng dẫn tháo gỡ đối với trường hợp thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp. Theo đó, người dân có quyền lựa chọn phần đất ở hoặc phần đất nông nghiệp để đề nghị tách thửa. Cơ quan chức năng chỉ xem xét điều kiện diện tích tối thiểu đối với phần diện tích mà người dân đề nghị tách để hình thành thửa đất mới. Phần diện tích còn lại mà người dân không đề nghị tách không phải đối tượng để xem xét điều kiện diện tích tối thiểu.
Như vậy, nếu người dân chỉ có nhu cầu tách phần đất ở thì cơ quan chức năng xem xét điều kiện tách thửa đối với đất ở, với diện tích tối thiểu từ 36m2 đến 100m2 tùy khu vực. Ngược lại, nếu người dân chỉ đề nghị tách phần đất nông nghiệp, thì phần đất nông nghiệp phải đáp ứng diện tích tối thiểu của một thửa đất nông nghiệp.
Cách hướng dẫn này góp phần tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình giải quyết hồ sơ, bởi điều kiện tách thửa được gắn với chính phần diện tích mà người dân có nhu cầu hình thành thửa đất mới, thay vì áp dụng đồng thời cho cả hai loại đất sau khi tách.
Tại buổi tiếp xúc cử tri ở xã Xuân Sơn mới đây, Chủ tịch Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Võ Văn Minh cho rằng, điều kiện tách thửa liên quan trực tiếp đến quyền lợi của rất nhiều người dân. Nhà nước phải bảo đảm yêu cầu quản lý, không để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, làm đất đai manh mún và gây áp lực lên hạ tầng. Nhưng đồng thời, chính sách cũng phải bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân trong việc chia đất cho con cháu, nhất là những gia đình đã sinh sống ổn định lâu năm tại địa phương. Do vậy, ông đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan tham mưu cần tiếp thu ý kiến từ cơ sở, nghiên cứu, hoàn thiện quy định phù hợp đặc điểm của từng địa bàn, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân.
