Bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 13 chương; giảm 3 chương so Luật Đất đai năm 2024 và được phân thành 3 nhóm, cụ thể gồm: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất dự trữ phát triển. Việc hoàn thiện quy định về phân loại đất nhằm khắc phục những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai thời gian qua.
Đối với nguyên tắc sử dụng đất, dự thảo kế thừa Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, bổ sung một số nguyên tắc phù hợp yêu cầu thực tiễn về “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể có liên quan; bảo đảm công khai, minh bạch, công bằng, bình đẳng giới trong tiếp cận, quản lý và sử dụng đất”.
Đối với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dự thảo giữ như quy định hiện hành. Đồng thời rà soát, bổ sung hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm…
Trên cơ sở tiếp thu đầy đủ ý kiến của Hội đồng thẩm định, các ban, ngành, đoàn thể, cộng đồng doanh nghiệp và đông đảo người dân trong cả nước, dự thảo luật cần tiếp tục được nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện toàn diện. Việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phải gắn với cơ chế bảo đảm tính thống nhất trong thực thi.
Dự thảo được thiết kế theo mô hình luật khung
Ông Đào Trung Chính
Cục trưởng Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm khoảng 110 điều, được thiết kế theo mô hình luật khung, chỉ quy định những nguyên tắc chung, cắt giảm nhiều trình tự, thủ tục và trao quyền chủ động hơn cho địa phương. Nhiều điều khoản trước đây được quy định cụ thể sẽ được chuyển xuống nghị định của Chính phủ và các quy định của các bộ, ngành.
Về giá đất, dự thảo lần này quy định: Giá đất do Nhà nước xác định trên cơ sở bảng giá và hệ số, Nhà nước sẽ quy định mức giá đất cho doanh nghiệp và người dân. Về quy hoạch sử dụng đất, hiện nay đang tiến tới việc trên một phạm vi đơn vị hành chính chỉ lập một quy hoạch. Về bồi thường, tái định cư, cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu quy định nguyên tắc chung để địa phương căn cứ điều kiện thực tế quyết định mức hỗ trợ phù hợp. Về cải cách hành chính và chuyển đổi số, dự thảo đã bỏ quy định về công chứng hợp đồng khỏi luật theo hướng coi đây là một nội dung thuộc trình tự, thủ tục. Việc không quy định trong luật không đồng nghĩa với việc bỏ ngay công chứng.
Các nội dung này sẽ được quy định tại các nghị định và tiếp tục được lấy ý kiến, tổng hợp, tiếp thu đầy đủ những đóng góp của cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia, phục vụ trực tiếp quá trình xây dựng luật.
Biến đất đai thành nguồn lực phát triển
PGS, TS Nguyễn Văn Phương
Giảng viên Trường đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội
Một trong những định hướng đáng chú ý của Nghị quyết số 21-NQ/TW là: Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ; đồng thời bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Nội dung này cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong tư duy xây dựng chính sách. Nếu như trước đây đất đai chỉ được nhìn nhận là nguồn thu cho ngân sách, thì nay Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt đất đai vào đúng vị trí của một nguồn lực phát triển. Sự chuyển dịch trong nhận thức về vai trò đất đai không có nghĩa Nhà nước sẽ hạ giá đất trong mọi trường hợp. Vấn đề cốt lõi là thiết kế mức giá phù hợp mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, để doanh nghiệp có cơ sở tính toán phương án đầu tư trong trung hạn và dài hạn. Việc định giá đất cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, nếu quá thấp ngân sách có thể thất thu, nếu quá cao, sẽ làm tăng gánh nặng tài chính, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp, nền kinh tế...
Do vậy, quá trình sửa đổi Luật Đất đai vì thế không thể chỉ tập trung vào một công cụ đơn lẻ, mà dự thảo Luật Đất đai cần tập trung vào việc thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc lớn của Đảng. Nếu chỉ chỉnh một khâu mà không sửa toàn bộ chuỗi chính sách, người dân và doanh nghiệp vẫn sẽ chịu chi phí bất định, còn ngân sách có thể thất thu ở chỗ này nhưng lại tăng méo mó ở chỗ khác.
Rút ngắn quãng đường pháp lý từ đất đai đến nhà ở
Luật sư Trương Anh Tú
Chủ tịch TAT Law Firm
Từ ngày 1/8/2024, ba đạo luật lớn về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã cùng có hiệu lực, nhưng chính quá trình vận hành đang tiếp tục đặt ra yêu cầu hoàn thiện tính đồng bộ giữa các luật, cũng như cách các đạo luật kết nối với nhau trong một dòng vận động liên tục từ đất, hình thành dự án, xây dựng, tạo lập sản phẩm, giao dịch cho đến người sử dụng. Vì vậy, câu hỏi lớn của lần sửa luật này không chỉ là từng luật sửa được bao nhiêu điều hay từng thủ tục giảm được bao nhiêu thời gian, mà quan trọng hơn là sau khi nối các luật lại với nhau, toàn bộ quãng đường pháp lý từ đất đến sản phẩm có thật sự ngắn hơn và vận hành tốt hơn hay không?
Đất đai là nguồn lực, nhà ở là nhu cầu, còn ở giữa hai đầu ấy là một hành trình pháp lý. Rút ngắn khoảng cách từ đất đến nhà nhưng không rút ngắn những lớp bảo vệ cần thiết đối với lợi ích công, tài sản công và quyền của người dân - đó chính là một dư địa tăng trưởng rất thực chất có thể được mở ra từ cải cách pháp luật.
“Hiệu ứng ngưỡng” có thể tạo ra động cơ không mong muốn
PGS, TS Nguyễn Thị Nga
Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội
Dự thảo Luật Đất đai phiên bản ngày 8/8/2026 có sự thay đổi so phiên bản ngày 26/7/2026. Tuy nhiên, qua nghiên cứu và rà soát, vẫn có một số đề xuất cần tiếp tục nghiên cứu và chỉnh sửa nhằm bảo đảm tính hợp lý, thống nhất, đồng bộ, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIV và Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Đơn cử, trong quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại điểm e khoản 3 Điều 35 Dự thảo, ngưỡng 75% diện tích chỉ phản ánh quy mô đất đai, mà không phản ánh đầy đủ vai trò của dự án đó đối với hệ thống hạ tầng quốc gia hoặc vùng. Hệ quả là xuất hiện “hiệu ứng ngưỡng” khiến cơ chế tiếp cận đất của doanh nghiệp có thể thay đổi căn bản từ tự thỏa thuận sang Nhà nước thu hồi. Từ đó, tạo ra động cơ không mong muốn để nhà đầu tư đề xuất quy mô sử dụng đất lớn hơn nhu cầu thực tế nhằm đủ điều kiện thuộc trường hợp thu hồi; gây bất bình đẳng trong đầu tư kinh doanh; làm giảm đi lợi ích dự án mang lại cho công cộng, quốc gia.
