Nhiều chính sách để thúc đẩy nguồn cung
Chỉ trong vòng hơn một tháng qua, đã có ba văn bản pháp luật liên quan lĩnh vực nhà ở xã hội được các cơ quan quản lý ban hành. Đó là Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ ngày 11/3/2023 “Về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, trong đó có nội dung chỉ đạo “khẩn trương hoàn thiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030”.
Tiếp đó, ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Tinh thần của Đề án là phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Chiều cùng ngày, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản gửi các ngân hàng thương mại, ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh, thành phố hướng dẫn một số nội dung và yêu cầu triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33 Chính phủ, với quy mô khoảng 120.000 tỷ đồng (gọi tắt là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng).
Theo đó, bốn ngân hàng thương mại nhà nước là Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank sẽ dành nguồn lực 120.000 tỷ đồng để cho vay xây nhà ở xã hội với mức lãi suất từ nay đến hết 30/6/2023 (định kỳ sáu tháng điều chỉnh lãi suất với mục tiêu thấp hơn lãi thị trường 1,5-2%/năm) là 8,7%/năm đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà (áp dụng trong ba năm đối với doanh nghiệp và 5 năm với người dân).
Ngoài ra, hiện Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến góp ý của nhân dân đối với dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp. Tinh thần của Nghị quyết là giải quyết ngay một số khó khăn, vướng mắc để khơi thông nguồn lực phát triển lĩnh vực nhà ở xã hội, trong bối cảnh Luật Nhà ở 2014 có nhiều rào cản và dự kiến đến tháng 7/2024 mới có Luật Nhà ở sửa đổi. Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị quyết dự kiến được thông qua tại kỳ họp Quốc hội gần nhất (tức là kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, dự kiến diễn ra vào ngày 22/5 tới).
Việc hàng loạt chính sách điều chỉnh lĩnh vực nhà ở xã hội được thông qua và chuẩn bị thông qua chỉ trong một thời gian ngắn cho thấy nhà ở xã hội đang là vấn đề cấp thiết. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2022 nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.
Cụ thể, Bộ Xây dựng thông tin, hiện cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155,8 nghìn căn, với tổng diện tích hơn 7,78 triệu m2;
401 dự án đang tiếp tục triển khai, với quy mô xây dựng khoảng 454 nghìn căn, tổng diện tích khoảng 22,7 triệu m2. Tuy nhiên, số lượng này vẫn còn cách khá xa so nhu cầu ở thực của người dân.
Theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng cùng với dư địa phát triển đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện chiếm khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Trong khi đó, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, năm 2022 trên cả nước chỉ có chín dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; chỉ có hai dự án nhà ở công nhân được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ.
Nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung nhà ở xã hội là do những vướng mắc chung của thị trường bất động sản (pháp luật về đất đai bất cập, doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, lãi suất và tỷ giá ngoại tệ tăng cao, giá cả đầu vào tăng…) và cả vướng mắc trong lĩnh vực nhà ở xã hội (chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính; quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai; các dự án nhà ở xã hội phải dành ít nhất 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng gây tình trạng để không, lãng phí…).
Cần sự phối hợp đồng bộ
Trao đổi ý kiến với phóng viên về không gian chính sách dành cho lĩnh vực nhà ở xã hội hiện nay, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định, công cụ chính sách hiện đã tương đối đầy đủ. Chỉ trong một tháng, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chính sách quan trọng liên quan nhà ở xã hội. Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giảm mặt bằng lãi suất từ đầu năm đến giờ 1-2%, cộng với gói tín dụng ưu đãi cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng vừa mới ban hành.
“Hiện, Chính phủ đang rất rốt ráo chỉ đạo các ban, ngành, địa phương sớm ban hành các thông tư hướng dẫn để triển khai thực hiện cụ thể”, ông Lực nói và nhấn mạnh, để đẩy nhanh tiến độ có 1 triệu căn nhà ở xã hội thì cần sự phối hợp đồng bộ, theo đó Chính phủ tạo không gian chính sách; các ban, ngành, địa phương khẩn trương ra văn bản hướng dẫn; các doanh nghiệp cũng phải chủ động hơn trong chuẩn bị phương án kinh doanh, chuẩn bị dự án và những gì bản thân mình có thể tự giải quyết được, để khi có hướng dẫn cụ thể thì mọi thứ đã sẵn sàng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian qua, Chính phủ đã có động thái xử lý khó khăn của thị trường bất động sản với định hướng rõ ràng là hướng tới sản phẩm nhà ở xã hội nhằm tạo thêm nguồn cung, định hình lại mặt bằng giá bất động sản mới thấp hơn, phù hợp hơn với nhu cầu người dân. Vấn đề hiện tại là phải xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội.
“Trong giai đoạn này, nhà ở xã hội là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại”, ông Đính nói.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, cần xây dựng và sớm ban hành các quy định, quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Về phía doanh nghiệp, ông Đính cho rằng, các doanh nghiệp phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Như So, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Dabaco Việt Nam cho biết, năm 2022 Dabaco dự kiến hoàn thiện và bàn giao dự án nhà ở xã hội ở phường Khắc Niệm, TP Bắc Ninh. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã không thể hoàn thiện dự án để ghi nhận doanh thu vào năm 2022 do vướng nhiều rào cản thủ tục. Đơn cử, khi người dân muốn mua nhà ở xã hội phải xuống các UBND phường, xã để xác nhận điều kiện mua nhà (chưa có nhà ở) nhưng hiện nay có tình trạng nhiều cán bộ xã, phường không dám xác nhận vì sợ trách nhiệm khi bị thanh tra, kiểm tra.
“Bây giờ có tình trạng nhiều cán bộ sợ trách nhiệm, không dám làm gì sau nhiều vụ sai phạm bị xử lý thời gian qua”, ông So nói.
Đây cũng là một nguyên nhân mà theo TS Cấn Văn Lực là gây trở ngại quá trình thực thi nhiều chủ trương, chính sách nói chung, chính sách phát triển nhà ở nói riêng. Để giải quyết, theo ông Lực, cần có cơ chế động viên, khuyến khích cán bộ dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm.
