Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Như vậy, cứ bốn đồng tín dụng trong nền kinh tế thì có khoảng một đồng nằm ở lĩnh vực bất động sản.
Cứ 100 đồng dư nợ tăng thêm có 31 đồng tại bất động sản
Trong cơ cấu trên, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so cuối năm trước. Trong khi tín dụng dành cho tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 1,02%. Dòng vốn tín dụng đang mở rộng nhanh hơn ở nhóm kinh doanh bất động sản.
Xu hướng này cũng thể hiện rõ tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) qua số liệu đến cuối quý III. Dư nợ cho vay khách hàng hợp nhất của ngân hàng tăng thêm khoảng 268.242 tỷ đồng, trong đó dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 83.635 tỷ đồng, đóng góp khoảng 31% mức tăng chung. Một phần ba dư nợ tăng thêm của VPBank trong kỳ thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đây là tỷ lệ tính trên phần dư nợ tăng ròng trong kỳ, không phải tỷ lệ trên tổng doanh số giải ngân. Dư nợ kinh doanh bất động sản hợp nhất của VPBank đến cuối tháng 9 đạt 291.063 tỷ đồng, tăng khoảng 40% so đầu năm, cao hơn mức tăng 28% của tổng cho vay khách hàng. Do tăng nhanh hơn danh mục chung, tỷ trọng của ngành này cũng nhích từ khoảng 22% lên 24%.
Việc “đổ” tiền vào mảng kinh doanh bất động sản của VPBank cũng thể hiện rất rõ ở chiều nhận vốn. Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ghi nhận tổng vay và nợ trái phiếu đến ngày 30/9 đạt khoảng 33.824 tỷ đồng, tăng 18% so đầu năm. Vay ngân hàng chiếm hơn 96%, đạt khoảng 32.615 tỷ đồng.
VPBank là bên cấp vốn lớn với khoản vay dài hạn có dư nợ hơn 13.053 tỷ đồng, lãi suất 12,6%/năm, được bảo đảm bằng quyền tài sản từ dự án Khu đô thị và Dịch vụ Tràng Cát cùng phần vốn góp tại công ty con. Ngoài ra, một khoản vay khác tại VPBank có lãi suất 15,5%/năm, gốc và lãi thanh toán ba tháng một lần, ngày trả nợ cuối cùng là 20/6/2030. Tổng dư nợ khoản này xấp xỉ 789,47 tỷ đồng, gồm phần dài hạn và phần đến hạn trả.
Nhiều ngân hàng khác cũng dành lượng vốn lớn cho lĩnh vực này. Thống kê của Mekong ASEAN từ 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ bất động sản cho thấy, đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ của nhóm đạt hơn 1,12 triệu tỷ đồng.
Trong nhóm được thống kê, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) ghi nhận hơn 220.000 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) hơn 212.000 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) hơn 167.000 tỷ đồng... Dù khác nhau về quy mô và cơ cấu khách hàng, những con số này cho thấy, hoạt động tài trợ bất động sản hiện diện đáng kể tại nhiều ngân hàng.
Lo vốn trái phiếu lại chảy vào địa ốc
Trong bối cảnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu của các ngân hàng trở thành diễn biến đáng chú ý. Theo dữ liệu Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong tháng 9/2026, ngân hàng phát hành khoảng 31.400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, chiếm 54,4% tổng giá trị phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp.
HDBank và Techcombank lần lượt phát hành 6.000 tỷ đồng và 3.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ. Nếu tính cả phát hành ra công chúng, giá trị huy động của hai ngân hàng lần lượt đạt 15.000 tỷ đồng và 10.000 tỷ đồng. Lãi suất trái phiếu nhóm ngân hàng tư nhân được ghi nhận ở khoảng 9-10,5%/năm.
Bao nhiêu trong số vốn mới sẽ được dùng để tiếp tục tài trợ bất động sản? Dữ liệu hiện có chưa đủ để xác định dòng tiền từ từng lô trái phiếu đến từng khoản vay, nhưng sự gia tăng đồng thời ở hai phía huy động và cho vay khiến mục đích sử dụng vốn cần được làm rõ.
Muốn trả lời, cần đối chiếu phương án phát hành, báo cáo sử dụng tiền thu được và biến động danh mục tín dụng trong cùng kỳ. Một ngân hàng huy động nhiều trái phiếu không có nghĩa toàn bộ nguồn tiền phục vụ bất động sản. Ngược lại, việc công bố mục đích bổ sung vốn hoạt động nói chung cũng chưa cho biết lĩnh vực nào thực tế nhận phần vốn tăng thêm.
Với hoạt động tài trợ bất động sản, câu hỏi tiếp theo là thời hạn huy động có phù hợp với thời gian thu hồi khoản vay hay không. Một khoản vay kết thúc năm 2030 như tại Kinh Bắc cho thấy, nghĩa vụ tín dụng có thể kéo dài nhiều năm. Nếu nguồn vốn tài trợ đáo hạn sớm hơn, ngân hàng phải chủ động phương án thanh toán và bố trí nguồn thay thế.
Trước đó, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Ngọc Cảnh lưu ý, đầu tư bất động sản có tính chất dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Vì vậy, việc đa dạng hóa các kênh vốn trung và dài hạn là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Tuy nhiên, huy động thêm được nguồn tiền không tự bảo đảm chất lượng khoản cho vay. Với những dự án dùng quyền tài sản làm bảo đảm, việc kiểm soát cần theo sát hồ sơ pháp lý, tiến độ thi công và khả năng tạo doanh thu. Giá trị tài sản bảo đảm là một căn cứ, còn nguồn tiền thực tế để khách hàng trả gốc và lãi vẫn cần được đánh giá riêng.
Theo VIS Rating, ngân hàng tăng trưởng cho vay nhanh và có dư nợ lớn đối với doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ chịu áp lực lớn hơn về chất lượng tài sản khi khả năng trả nợ của khách hàng suy yếu. Trong bối cảnh ấy, kiểm soát sau giải ngân cần gắn với tiến độ sử dụng vốn và nguồn thu của từng dự án. Việc mở rộng tín dụng cho một doanh nghiệp cũng cần được xem xét cùng toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp đó, thay vì chỉ dựa trên tài sản bảo đảm.
Ngân hàng huy động trái phiếu để bổ sung nguồn lực là hoạt động bình thường, nhưng khi bất động sản tiếp tục hút lượng vốn lớn, hiệu quả sử dụng và khả năng thu hồi vốn cần được thể hiện rõ hơn. Câu trả lời không chỉ nằm ở số tiền huy động thành công, mà còn ở việc vốn đến đâu, dự án tạo nguồn thu thế nào và ngân hàng chuẩn bị ra sao nếu khách hàng trả nợ chậm.
