Tranh chấp triền miên
Tình trạng cư dân “tố” chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì thời gian qua diễn ra liên tục. Cụ thể, tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), từ năm 2014 đến nay, cư dân liên tục cầu cứu, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì nhưng hàng chục tỷ đồng vẫn bị chủ đầu tư là Công ty cổ phần Ðầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia chiếm dụng.
Tương tự, dự án cao ốc căn hộ và văn phòng Thanh Đa View (quận Bình Thạnh), cư dân tố cáo Công ty CP Thanh Yến là chủ đầu tư dự án đóng thiếu các khoản phí quản lý bảo trì. Hay tại chung cư Tân Tạo 1 (quận Bình Tân) do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thái Sơn làm chủ đầu tư bị cư dân tố không lập tài khoản để sử dụng kinh phí bảo trì hai phần trăm, không bàn giao kinh phí bảo trì hai phần trăm theo quy định, tăng phí quản lý không đúng quy định, chủ đầu tư không đóng kinh phí bảo trì hai phần trăm phần sở hữu riêng.
Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hiện các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư trên địa bàn thành phố. Cụ thể, trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm 77%). Đáng chú ý, một số chủ đầu tư né tránh việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Nhiều chung cư chưa lập quy trình bảo trì, chủ đầu tư không bàn giao đầy đủ hồ sơ bảo trì và lắp đặt thiết bị vào chung cư khiến cho các tranh chấp ngày càng gay gắt.
Bên cạnh đó, hiện quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... Trên thực tế, dù có thu đủ kinh phí bảo trì hai phần trăm thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Chắc chắn sau chừng hơn 10 năm, quỹ bảo trì chung cư này cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.
Bỏ phí bảo trì?
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Trí Hiếu, quỹ bảo trì của các chung cư rất lớn, có nơi lên đến cả trăm tỷ đồng. Việc giao một số tiền lớn như vậy cho chủ đầu tư tạm giữ là lãng phí vốn của cư dân, đồng thời đẩy đến sự trục lợi nguồn quỹ này. Thậm chí khi giao vào tay Ban quản trị cũng khó tránh khỏi tình trạng thiếu minh bạch. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư thì chây ỳ bàn giao quỹ này cho Ban quản trị, còn Ban quản trị và một số chủ đầu tư cũng cắt xén, không rõ ràng khi sử dụng phí. Do đó, phải có con số rà soát khoa học làm cơ sở nhằm xác định thu hai phần trăm là hợp lý chưa, nên thu theo từng năm, từng tháng hay một lần. Ngoài ra, đối với đơn vị được giao quản lý phí bảo trì là Ban quản trị cũng phải có tư cách pháp nhân rõ ràng, quy định chế tài cụ thể thì việc quản lý mới thật sự hiệu quả.
Từ thực trạng trên, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị gửi đến các cơ quan chức năng, đề nghị sửa quy định về việc thu kinh phí bảo trì nhà chung cư theo hướng khách hàng sẽ không đóng một lần hai phần trăm giá trị căn hộ cho chủ đầu tư khi nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, để sử dụng quỹ bảo trì hiệu quả, giảm gánh nặng cho cư dân, cơ quan chức năng nên quy định theo hướng chủ sở hữu nhà chung cư đóng kinh phí bảo trì hai phần trăm trong thời hạn 60 tháng (tức 5 năm, bằng thời hạn bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công). Mức đóng chia đều trong 60 tháng sẽ giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì. Quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) cho rằng, tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Nếu luật pháp vẫn buộc thu khoản phí này sẽ tiếp tục phát sinh tranh chấp, vì thế, lời giải là nên bỏ khoản phí này khi người dân mua nhà. Khi chung cư đi vào sử dụng, nếu phát sinh hư hại thì người sử dụng có trách nhiệm đóng góp để sửa chữa, nếu không nộp sẽ có chế tài theo quy định đưa ra.
