Đáp ứng nhu cầu tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh của đông đảo doanh nghiệp thành viên, chiều 12/5/2024, Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam (VACOD) đã phối hợp Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội (HBA) tổ chức Hội thảo: “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”… Đây là hội thảo nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị “Doanh nghiệp VACOD - HBA - Hòa Bình 2024” diễn ra từ ngày 11-13/5/2024, tại tỉnh Hòa Bình.
Sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Thủ tướng giao các bộ, ngành sớm trình Chính phủ để ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật này có hiệu lực sớm từ 1/7/2024. Khi có hiệu lực, dù vẫn cần có thời gian để đi vào thực tế, song bộ luật này sẽ tác động rất lớn và trực tiếp đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh.
Theo TS Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch VACOD, Chủ tịch HBA, Chính phủ đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ soạn thảo các văn bản hướng dẫn để làm cơ sở trình Quốc hội phương án đưa Luật Đất đai vào thực hiện sớm hơn 6 tháng, đồng bộ cùng thời gian hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Để bảo đảm việc thực thi Luật, VACOD và HBA sẽ tổ chức nghiên cứu, có ý kiến góp ý từ góc độ doanh nghiệp với các dự thảo để bảo đảm việc thực thi hiệu quả”.
 |
Với rất nhiều quy định mới, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực (ngày 01/7/2024) sẽ mở ra nhiều cơ hội tiếp cận đất đai cho sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp. Ảnh: Đại Đoàn kết |
Chia sẻ về cơ hội tiếp cận đất đai của cộng đồng doanh nghiệp khi soi chiếu những thay đổi, những quy định mới có trong Luật Đất đai 2024, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, để có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ vào sản xuất kinh doanh, theo quy định mới, có thể tiếp cận thông qua ba cơ chế. Thứ nhất, từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thứ hai, thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó. Trong tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so thu hồi đất. Nếu như một dự án mà đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.
Luật Đất đai 2024 còn có quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí có cơ chế, thí dụ như nhà đầu tư khi thỏa thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải làm việc với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thỏa thuận thì Luật Đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục nói trên, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn và cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thỏa thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thỏa thuận. Đặc biệt, về vấn đề hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai 2024. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.
“Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất, kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại mà có thể quan tâm đến các chính sách về các dự án khác, như đầu tư nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ... và cả chính sách liên quan đến hỗ trợ, ưu đãi cho người mua nhà. Nắm rõ các quy định của Luật và các nghị định hướng dẫn là trách nhiệm của doanh nghiệp để bảo đảm Luật Đất đai và các luật liên quan thực sự phát huy hiệu quả”, ông Phan Đức Hiếu lưu ý các doanh nghiệp.
Đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian, chi phí
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan đang khẩn trương hoàn thành dự thảo các văn bản dưới luật để áp dụng đồng thời khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), rất cần ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp và các địa phương xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện.
Từ góc độ tiếp cận đất đai để thực hiện dự án của các nhà đầu tư và chính sách thu hồi đất, giao đất, tài chính đất đai, giá đất tương ứng... có mấy vấn đề đáng quan tâm như sau:
Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127). Theo đó, trong trường hợp không đấu giá, các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền, các doanh nghiệp phải chú ý, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản, thì nhà nước giao đất chỉ định. Nhưng theo ban soạn thảo văn bản pháp luật Bộ Tài chính, việc miễn một số năm không được coi đó là miễn mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất, thì theo Luật Đất đai 2024 sẽ không được giao đất theo chỉ định…
 |
| Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường). |
Hiện nay, có một vấn đề mà doanh nghiệp rất quan tâm đó là đất “sạch” do nhà nước quản lý thì đấu giá hay đấu thầu, ông Đào Trung Chính giải thích, khi Nhà nước cần doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, có tính cách lan tỏa những vấn đề quan trọng, Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu. Nhà nước lựa chọn theo giá trị kinh tế về đất đai, mà lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm, tiền thuê đất thực hiện như bình thường.
Riêng về vấn đề thỏa thuận, đặc biệt là với dự án nhà ở thương mại mà trong khu vực doanh nghiệp thỏa thuận có phần đất được gọi là đất “sạch” thì xử lý như thế nào?
Trả lời câu hỏi của doanh nghiệp, ông Đào Trung Chính cho biết, theo Luật Đất đai 2024, nếu tách thành dự án độc lập được thì Hội đồng nhân dân phải quy định các tiêu chí để tách thành dự án độc lập. Nếu không tách được thì thu hồi vì liên quan tới rất nhiều vấn đề khác.
Ở một góc nhìn khác, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Pháp chế, Bộ Xây dựng chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp về nhóm các vấn đề tương tác giữa Luật Đất đai 2024 với một số chính sách liên quan đến các luật khác, cụ thể gồm:
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Theo đó, các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất là thành phố trực thuộc Trung ương có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Thứ hai, mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở).
Thứ ba, thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai, Luật Nhà ở).
Thứ tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (Luật Đất đai, Luật Nhà ở). Luật Nhà ở 2023 chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở…
Thứ năm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: có Giấy chứng nhận và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án: không quy định, mà chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo bà Tống Thị Hạnh, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ tạo những thay đổi của các luật liên quan đến cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế. Đối với những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.
 |
Phiên tọa đàm diễn ra trong khuôn khổ Hội thảo: “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”. |
Tại phiên tọa đàm diễn ra ngay sau hội thảo, các chuyên gia kinh tế, đại diện các cơ quan quản lý nhà nước đã trực tiếp giải thích rõ hơn về những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, đồng thời tháo gỡ những khúc mắc, băn khoăn của cộng đồng doanh nghiệp đối với vấn đề liên quan đến các trường hợp cụ thể về đất đai của chính các doanh nghiệp.
