Ở khu tập thể D6 Giảng Võ, Hà Nội, câu chuyện về một căn hộ không chỉ gắn với nơi ở của một gia đình. Nó còn gắn với cả một quá trình chờ đợi tái thiết. Công trình đã hết niên hạn sử dụng, người dân mong muốn sớm được chuyển đến nơi ở mới. Nhưng đồng thời họ cũng quan tâm điều gì sẽ xảy ra với quyền lợi của mình khi tòa nhà cũ bị phá dỡ.
Anh Nguyễn Quốc Thái, Tổ dân phố số 14, phường Giảng Võ, là một trong những cư dân đang chờ ngày khu nhà được xây dựng lại. Với gia đình anh, điều quan trọng nhất không phải là bằng mọi giá giữ lại căn hộ trong một tòa nhà đã cũ. Việc bảo đảm nơi ở mới và quyền lợi chính đáng trong quá trình tái thiết còn có ý nghĩa hơn rất nhiều.
“Chúng tôi ở đây thì được tái định cư vào một trong tám tòa sẽ được định cư trở lại. Theo đó thì quy định mới đã có lợi cho chúng tôi”, anh Thái chia sẻ.
Đó cũng là bài toán đặt ra với nhiều khu tập thể cũ: Xử lý những công trình đã xuống cấp nhưng vẫn phải bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân.
Không phải hết niên hạn là mất nhà
Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, Chính phủ chỉ ra cần tập trung làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Theo định hướng này, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất cũng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình, tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.
Điểm đáng chú ý là khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, công trình không mặc nhiên bị chấm dứt sử dụng mà sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau một khoảng thời gian như 50 năm hoặc 70 năm, công trình sẽ được kiểm định lại. Nếu còn bảo đảm chất lượng, công trình có thể tiếp tục được sử dụng. Nếu không an toàn thì phải phá dỡ, xây dựng lại theo quy định.
Chủ trương mới cũng gắn với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, song quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), nhấn mạnh cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Việc quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình không đồng nghĩa Nhà nước quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.
Có công trình được thiết kế với tuổi thọ dài nhưng xuống cấp sớm và ngược lại, có những công trình đã vượt tuổi thọ thiết kế nhưng vẫn được duy trì và sử dụng tốt nhờ chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì hiệu quả.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ. Nhưng tài sản có thể hao mòn, hư hỏng và đến một thời điểm không còn tồn tại. Pháp luật cần xác định rõ số phận của tài sản và những quyền, lợi ích của chủ sở hữu tiếp tục được bảo vệ như thế nào.
Đối với nhà chung cư, người mua không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất theo quy định. Khi công trình bị phá dỡ để xây dựng lại, vấn đề không đơn thuần là “căn hộ cũ còn hay mất”. Các bên liên quan còn phải giải quyết đồng bộ quyền sử dụng đất, phần sở hữu chung, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, cơ chế tái định cư, bồi thường và nghĩa vụ tài chính.
Đây là điểm cần được cụ thể hóa trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi). Bởi nếu chỉ xác định niên hạn công trình mà chưa thiết kế đầy đủ “phần đời tiếp theo” của tài sản thì chính sách có thể làm phát sinh những khoảng trống pháp lý mới.
Cơ chế bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu
Theo các chuyên gia, một trong những vấn đề cần được quan tâm hiện nay chính là việc thiết lập cơ chế để bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
Tại Israel, một tòa nhà có thể tiếp tục tồn tại hàng chục năm, thậm chí hơn 100 năm sau khi hết niên hạn, nếu vẫn đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật và an toàn. Khi công trình xuống cấp, cơ quan chức năng đánh giá hiện trạng kết cấu. Nếu công trình còn bảo đảm an toàn, cư dân tiếp tục sử dụng. Nếu không đáp ứng yêu cầu, việc cải tạo hoặc phá dỡ, xây dựng lại được xem xét.
Cách làm này đặc biệt phù hợp với điều kiện của một quốc gia có quỹ đất hạn chế và nhu cầu tái thiết đô thị lớn. Tại các thành phố như Tel Aviv, Jerusalem hay Haifa, nhiều công trình được xây dựng từ những thập niên 50-60 thế kỷ trước vẫn tồn tại, trong khi các chương trình tái thiết được triển khai để thay thế những khu nhà không còn phù hợp.
Israel từng triển khai chương trình TAMA 38 theo hướng gia cố công trình cũ, tăng khả năng chống động đất, bổ sung thang máy và nâng cấp hạ tầng. Đổi lại, chủ đầu tư có thể được phép xây dựng thêm căn hộ để tạo nguồn thu bù đắp chi phí.
Một hướng khác là mô hình Pinui-Binui. Hiểu đơn giản là phá dỡ và xây dựng lại. Cư dân được di chuyển tạm thời trong thời gian thi công. Sau khi dự án hoàn thành, họ trở lại những căn hộ mới với điều kiện sống được cải thiện. Chủ đầu tư khai thác thêm diện tích, số lượng căn hộ theo quy hoạch để tạo nguồn lực tài chính cho dự án.
Kinh nghiệm Israel cũng cho thấy một vấn đề quan trọng, muốn cải tạo chung cư thành công phải có cơ chế giải quyết trường hợp một bộ phận chủ sở hữu không đồng thuận. Cùng với các điều kiện về quy hoạch, an toàn và tỷ lệ đồng thuận, hệ thống pháp luật của Israel thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp, định giá độc lập và các biện pháp xử lý đối với trường hợp từ chối không có lý do hợp lý khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Đây cũng là một trong những nội dung mà dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ phải tiếp tục cụ thể hóa để việc xây dựng lại chung cư không chỉ dừng ở yêu cầu về an toàn công trình mà còn bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ sở hữu.
Cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với những chung cư được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Quy định về cải tạo, xây dựng lại không nên chỉ giới hạn trong một nhóm chung cư được xác định theo mốc năm xây dựng mà cần tính đến thực trạng pháp lý của các công trình đã tồn tại trước khi luật mới có hiệu lực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)
