Theo Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Luật Đất đai năm 2024 đã và đang có nhiều chuyển biến tích cực khi Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, ngày 11/12/2025, trong đó có các quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là một trong các điểm mấu chốt quan trọng, đáp ứng mong mỏi của người dân từ vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với đất đai.
Bên cạnh đó, các Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025; số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất đã cho phép điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường, do cấp tỉnh quyết định.
Để công bố một bảng giá đất mới phù hợp với thị trường và các đối tượng thụ hưởng, dự thảo về bảng giá đất năm 2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường của thành phố trình Hội đồng thẩm định cũng tham mưu giá đất nông nghiệp dự kiến bằng khoảng 40% giá đất ở cùng thửa.
Tuy nhiên, các chính sách tham mưu của thành phố đang triển khai theo hướng điều chỉnh giảm mức giá đất nông nghiệp gây tâm lý lo lắng, bất an trong nhân dân.
Theo Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, xét về nguyên tắc xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, thì bảng giá này cần tuân thủ nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhân dân.
Nếu giá đất nông nghiệp bị ấn định ở mức thấp sẽ không bảo đảm được sự hài hòa lợi ích, gây thiệt hại cho người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Viện này cho rằng, việc xác định giá đất nông nghiệp cần được nghiên cứu nghiêm túc, khoa học, sát thực tiễn theo từng khu vực, thậm chí từng thửa đất nhằm bảo đảm lợi ích chung, sự công bằng bởi đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.
Trên thực tế, giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường thường đạt khoảng 70% giá đất ở trong giao dịch chuyển nhượng. Vì vậy, quá trình xác định giá đất nông nghiệp cần làm rõ trách nhiệm, lộ trình, thời gian thực hiện và kết quả cụ thể, nhằm bảo đảm công bằng xã hội, đúng với mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đã và đang triển khai.
Ngoài ra, theo các quy định hiện hành, không có quy định pháp luật nào yêu cầu phải “ấn định cứng” giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất. Việc đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 40% giá đất ở cùng thửa và giá đất công nghiệp bằng 50% theo Tờ trình của Sở Nông nghiệp và Môi trường vào đầu tháng 12/2025 được xem là tương đối phù hợp với giá thị trường, có thể chấp nhận được theo nguyên tắc thị trường và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024.
Quá trình xác minh, kiểm tra các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét một cách khách quan, tránh áp đặt, gây bức xúc trong nhân dân và khó khăn trong tổ chức thực hiện bảng giá đất mới.
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường thành phố cũng cho rằng: Theo Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, giá đất nông nghiệp không thể được xác định ở mức quá thấp vì sẽ gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện và thiếu sự đồng thuận từ nhân dân.
Liên quan đến nội dung này, trước đó, ngày 27/6/2025 và 27/11/2025, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn xem xét nâng giá đất nông nghiệp lên mức từ 65% đến 70% so với giá đất ở cùng thửa; kiến nghị mức tối thiểu bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất.
