Nhu cầu ở thực duy trì, chính sách bán hàng mở thêm lựa chọn cho người mua

Quý III/2026, thị trường căn hộ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận nhịp mở bán và giao dịch chậm lại khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước mặt bằng giá và lãi suất vay. Nhu cầu ở thực vẫn được duy trì, cùng các chính sách bán hàng linh hoạt giúp người mua có thêm phương án cân đối tài chính.

Nhu cầu ở thực vẫn duy trì trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay. (Ảnh: HNV)
Nhu cầu ở thực vẫn duy trì trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay. (Ảnh: HNV)

Về dài hạn, sự phát triển của hạ tầng và quá trình tái cấu trúc đô thị tiếp tục tạo dư địa cho thị trường nhà ở.

Chủ đầu tư điều chỉnh nhịp mở bán, nhu cầu ở thực được duy trì

Cụ thể, trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 71% theo quý và 70% theo năm; tại Thành phố Hồ Chí Minh, lượng mở bán mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.

Sau nhịp phục hồi trong nửa đầu năm, các chủ đầu tư cân đối quy mô và tiến độ mở bán theo sức cầu thị trường. Một số dự án mở bán từng quỹ căn để đánh giá mức độ quan tâm của khách hàng, trong khi các dự án khác lùi lịch mở bán do lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, tháng Ngâu cũng góp phần khiến hoạt động mở bán trong quý chậm lại.

Không chỉ thu hẹp về quy mô, cơ cấu nguồn cung cũng có sự dịch chuyển rõ nét khi các dự án tại khu vực nội thành Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đóng góp tỷ trọng lớn hơn, thay vì tập trung chủ yếu tại Văn Giang (Hưng Yên) và Bình Dương cũ như các quý trước.

Trong quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 1.600 căn giao dịch, giảm 83% so với quý trước và 72% theo năm. Tổng 9 tháng năm 2026, tỷ lệ hấp thụ dựa trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu (gồm nguồn cung mở mới và lượng căn hộ còn lại từ quý trước) tại thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạt lần lượt là 67% và 43%.

Thanh khoản trong quý III phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh sau giai đoạn 2024-2025 và lãi suất vay duy trì ở mức cao. Trong ngắn hạn, nhóm khách hàng đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi một phần dòng vốn dịch chuyển sang một số loại hình đầu tư khác. Ngược lại, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì và tập trung nhiều hơn vào các dự án của chủ đầu tư uy tín, có sự am hiểu khách hàng và đưa ra được các sản phẩm phù hợp.

Đánh giá về sức mua của thị trường, Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: Trong ngắn hạn, tại Hà Nội, sức mua giảm chỉ là sự điều chỉnh tạm thời sau giai đoạn tăng trưởng nóng của năm 2023-2025, tạo dư địa phát triển ổn định hơn khi các nhà đầu tư “lướt sóng” dần biến mất, nhường chỗ cho tệp khách hàng mua ở thực và đầu tư dài hạn với tiềm lực tài chính tốt.

Tương tự với trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu đầu tư dự báo tiếp tục giảm trong quý IV nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì, và tiếp tục dịch chuyển sang các thị trường có giá bán dễ tiếp cận hơn như Bình Dương cũ.

Tốc độ tăng giá chững lại, triển vọng nhà ở dài hạn tiếp tục gắn liền với tái cấu trúc đô thị

Trái ngược với mức giảm mạnh trong giao dịch, mặt bằng giá sơ cấp trong quý III/2026 chưa ghi nhận điều chỉnh tương ứng. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình đạt 127 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 41% theo năm. Tại Thành phố Hồ Chí Minh cũ, giá bán đạt khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Khu vực Bình Dương cũ duy trì quanh 60 triệu đồng/m², đi ngang theo quý và tăng 25% theo năm; Bà Rịa-Vũng Tàu cũ đạt 67 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 27% theo năm.

Thay vì điều chỉnh trực tiếp giá niêm yết, các chủ đầu tư gia tăng lợi thế cạnh tranh bằng chính sách chiết khấu và hỗ trợ tài chính, chẳng hạn như khách hàng được lựa chọn bàn giao thô để giảm giá thành, tăng chiết khấu và quà tặng, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài hơn, kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua trong giai đoạn trước bàn giao. Do đó, giá thực trả cuối cùng của người mua được linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, sự chững lại về giá chỉ duy trì ngắn hạn, giá bán sơ cấp niêm yết thực tế khó giảm do các chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư ngày càng cao, bao gồm chi phí quỹ đất, chi phí xây dựng, nhân công,.. nhằm bảo đảm chất lượng sản phẩm tới khách hàng.

Năm 2026 là giai đoạn nguồn cung điều chỉnh sau mức tăng cao của năm 2025, trong khi năm 2027 được kỳ vọng mở ra nhịp phục hồi rõ hơn. Các chủ đầu tư sẽ ra hàng chọn lọc hơn theo tiến độ pháp lý, hạ tầng và sức hấp thụ thực tế của thị trường.

Trên cơ sở diễn biến quý 3, dự báo cho cả năm 2026 và 2027 được điều chỉnh giảm, thấp hơn nguồn cung năm 2025, và tương đương mức bình quân chung của giai đoạn 2022-2025. Cụ thể, số lượng căn hộ mở bán mỗi năm trong 2026-2027 được dự báo ở mức 23.000-30.000 căn (từ kỳ vọng trước đó là 30.000-35.000 căn) tại Hà Nội, và 22.000-25.000 căn (từ kỳ vọng trước đó là 35.000 căn trở lên mỗi năm) tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group bổ sung: Trong trung-dài hạn, nhu cầu nhà ở tại hai thành phố vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh số lượng hộ gia đình trung lưu ngày càng gia tăng, nhu cầu đầu tư tích sản vẫn hiện hữu.

Cũng theo trung tâm này, việc điều chỉnh quy hoạch đô thị tầm nhìn 100 năm, đẩy mạnh dòng vốn tư nhân trong xây dựng hạ tầng và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc các tuyến metro tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ bổ sung quỹ đất cho một số chủ đầu tư có năng lực triển khai, tạo thêm dư địa phát triển dự án và từng bước định hình lại bản đồ nguồn cung và giá bán của hai thị trường.

Có thể bạn quan tâm

Nhà máy sản xuất chip tại Việt Nam. (Ảnh: QUỲNH NGA)

Tạo thị trường cho chip bán dẫn Việt Nam

Để làm chủ từng công đoạn sản xuất chip bán dẫn, Việt Nam cần phát triển năng lực nghiên cứu, hình thành thị trường đầu ra, gắn nghiên cứu với nhu cầu thực tiễn và đẩy mạnh hợp tác quốc tế. Đây là hướng đi quan trọng để làm chủ công nghệ và nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành bán dẫn trong nước.

Trang trại thông minh Delco Farm tại tỉnh Bắc Ninh sản xuất theo tiêu chuẩn công nghệ cao. (Ảnh: TUỆ NGHI)

Động lực để doanh nghiệp chuyển đổi xanh

Chuyển đổi xanh là yêu cầu tất yếu trong đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai gặp nhiều khó khăn do chi phí đầu tư lớn, bất cập về cơ chế, chính sách và khả năng tiếp cận nguồn lực.

Bài 5: Phá điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực phát triển vùng

Bài 5: Phá điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực phát triển vùng

Những chương trình, kế hoạch triển khai Nghị quyết số 27-NQ/TW đang được các địa phương cụ thể hóa. Nhưng từ những tuyến đường chưa thông suốt đến bài toán thiếu nhân lực, nguồn vốn và cơ chế phối hợp, nhiều địa phương đang gặp những điểm nghẽn vượt khỏi phạm vi một tỉnh, thành phố.

Thuế Thành phố Hà Nội khuyến cáo người nộp thuế chủ đông hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đúng hạn.

Chủ động nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đúng hạn

Để tránh phát sinh tiền chậm nộp và các rủi ro pháp lý phát sinh khi giao dịch bất động sản, Thuế Thành phố Hà Nội khuyến cáo các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2026 đúng thời hạn quy định.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội quan tâm. (Ảnh: DUY LINH)

Linh hoạt điều hành tiền tệ, nâng cao khả năng tiếp cận vốn

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn khẳng định sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt các công cụ tiền tệ, kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất và tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn, trên nguyên tắc bảo đảm an toàn hệ thống và khả năng thu hồi vốn vay.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) phát biểu tại hội trường. (Ảnh: DUY LINH)

Chuyển hóa nguồn lực thành động lực tăng trưởng hai con số

Các đại biểu Quốc hội đề xuất nhiều giải pháp khơi thông nguồn vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư, phát huy các động lực tăng trưởng, hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2027 gắn với chất lượng, tính bền vững và đời sống người dân.

Ảnh: THÀNH ĐẠT

Giá vàng ngày 31/10: Vàng miếng SJC giảm mạnh, về mốc 139 triệu đồng/lượng

Giá vàng thế giới hôm nay (31/10) giảm xuống mức 3.874,4 USD/ounce trong bối cảnh căng thẳng tại eo biển Hormuz leo thang, đẩy giá dầu tăng cao. Trong nước, giá vàng miếng và vàng nhẫn SJC giảm mạnh theo xu hướng đi xuống của thị trường thế giới, niêm yết lần lượt ở mức 139 triệu đồng/lượng và 135,8 triệu đồng/lượng.