Bảo vệ tiền của người mua nhà, ngăn chặn đầu cơ bất động sản
Thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn thành phố Hải Phòng) cho rằng, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua nhà, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và tăng cường minh bạch thị trường.
Đề cập quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho biết, dự thảo giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ cho phép thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, người mua vẫn phải ứng trước một khoản tiền đáng kể mà không có khả năng giám sát việc sử dụng.
Theo đại biểu, việc cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cần được xem xét thận trọng, bởi sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư. Việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành điều khoản được ấn định sẵn trong hợp đồng.
Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định bảo lãnh là cơ chế mặc định, người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ. Trường hợp không có bảo lãnh, cần có cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán theo tiến độ, gắn việc giải ngân với khối lượng thực hiện.
Đồng thời, cần nhận diện các khoản tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi, nhằm ngăn chặn việc huy động tiền qua trung gian khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát đối với các dự án mà chủ đầu tư mất khả năng tài chính, chưa hoàn thành nghĩa vụ về đất đai. Cơ chế này phải bảo đảm không xóa nghĩa vụ, không hợp thức hóa sai phạm, vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng.
Đại biểu cũng kiến nghị bắt buộc cập nhật thông tin mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống dữ liệu thị trường, gắn với mã định danh và thông tin pháp lý được xác thực, nhằm ngăn chặn tình trạng sang tay nhiều lần, đẩy giá bất động sản lên cao.
Cùng quan tâm đến việc bảo vệ người mua nhà, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) cảnh báo tình trạng tài chính hóa bất động sản, biến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.
Theo đại biểu, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận đã tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc và thanh toán đợt đầu, sau đó chuyển nhượng hợp đồng khi giá tăng để hưởng chênh lệch.
Mỗi lần chuyển nhượng qua các tầng nấc trung gian lại phát sinh thêm tiền chênh lệch và chi phí môi giới, khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao, người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Đại biểu cho rằng, bản chất của giao dịch này là chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chứ không phải chuyển giao tài sản hữu hình. Việc cho phép mua bán tự do hợp đồng trên giấy có nguy cơ biến nhà ở thành công cụ đầu cơ tài chính.
Từ đó, đại biểu đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Đại biểu cũng kiến nghị điều chỉnh tỷ lệ thanh toán để bảo vệ người mua. Thay vì cho phép chủ đầu tư thu đến 95% giá trị hợp đồng khi bàn giao nhà, cần quy định mức thu tối đa chỉ 70%; 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận nhà cùng với giấy chứng nhận.
Theo đại biểu, thực tế có trường hợp người dân đã nhận bàn giao nhà nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận do lỗi của chủ đầu tư. Vì vậy, việc giữ lại tỷ lệ thanh toán lớn hơn sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong hoàn thiện hạ tầng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Cần bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm
Góp ý về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 5 của dự thảo luật.
Theo đại biểu, Báo cáo giải trình cho thấy Ban soạn thảo chưa tiếp thu đề xuất này với lập luận rằng đã có các quy định về gian lận, lừa dối và pháp luật hình sự điều chỉnh. Tuy nhiên, gian lận trong giao dịch và thao túng thị trường là hai vấn đề không hoàn toàn đồng nhất.
Hành vi thao túng có thể làm sai lệch giá cả, cung cầu của cả một khu vực, gây hậu quả lớn đối với nền kinh tế và đời sống nhân dân. Vì vậy, cần bổ sung hành vi này vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời quy định cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý tương ứng với tính chất, mức độ vi phạm.
Liên quan đến cơ chế điều tiết thị trường bất động sản tại các Điều 55, 56 và 57, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, mặc dù dự thảo đã dành một mục riêng quy định về nội dung này, song các nguyên tắc và biện pháp điều tiết vẫn còn chung chung, chưa thực sự đi vào những vấn đề nổi lên của thị trường.
Cụ thể, khoản 2 Điều 55 quy định Nhà nước thực hiện điều tiết khi thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế-xã hội, nhưng chưa làm rõ căn cứ xác định mức độ phức tạp, thời điểm và biện pháp can thiệp.
Theo đại biểu, điều tiết thị trường không phải chờ đến khi thị trường biến động phức tạp, thậm chí khủng hoảng mới can thiệp, mà phải bao gồm cả dự báo, cảnh báo sớm, phòng ngừa và xử lý những mất cân đối.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc điều tiết dựa trên dữ liệu và hệ thống chỉ báo cảnh báo sớm, với các tiêu chí như biến động giá bất động sản, tương quan giữa giá nhà và thu nhập người dân, nguồn cung, lượng giao dịch, hàng tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ mất cân đối cung cầu và dấu hiệu đầu cơ, thao túng thị trường.
Đối với Điều 56, cần phân nhóm các biện pháp điều tiết tương ứng với từng loại rủi ro, từ tình trạng tăng giá bất thường do đầu cơ, tạo cung cầu giả đến việc giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân hoặc thị trường đóng băng, thanh khoản suy giảm.
Việc điều tiết cần ưu tiên các công cụ kinh tế, tài chính, thuế, tín dụng, quy hoạch và thông tin; tôn trọng quy luật thị trường, quyền tài sản và quyền tự do kinh doanh hợp pháp, tránh can thiệp hành chính tùy tiện.
Tại Điều 57, đại biểu đề nghị xác định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì trong theo dõi, dự báo, cảnh báo, đề xuất và đánh giá hiệu quả các biện pháp điều tiết, bảo đảm việc can thiệp có căn cứ khách quan, công khai, minh bạch.
Đại biểu nhấn mạnh, cần chuyển từ tư duy xử lý biến động sang quản trị rủi ro thị trường, từ can thiệp khi có vấn đề sang chủ động dự báo, phòng ngừa và điều chỉnh những mất cân đối.
Đối với kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đại biểu đề nghị phân biệt rõ hoạt động này với kinh doanh bất động sản nhà ở. Bởi đối tượng thuê, thuê lại đất có hạ tầng, nhà xưởng, kho bãi chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, trong đó có nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, có năng lực đàm phán và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư.
Theo đó, tại Điều 23, cần phân biệt thời điểm ký kết hợp đồng với thời điểm bàn giao đất, hạ tầng; nghiên cứu cho phép các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại trong giai đoạn xây dựng khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết.
Đối với khoản 5 Điều 18, Điều 20 và Điều 36, cần làm rõ phạm vi áp dụng quy định về đặt cọc, phương thức và tiến độ thanh toán, tránh áp dụng máy móc cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với hoạt động kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.
Đại biểu cho rằng, không nên áp dụng một cơ chế quản lý đồng nhất cho những quan hệ kinh doanh có bản chất và mức độ rủi ro khác nhau. Pháp luật phải bảo vệ bên yếu thế nhưng đồng thời tôn trọng quyền tự do hợp đồng và khả năng tự chịu trách nhiệm của các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp.
Cần cơ chế linh hoạt để tháo gỡ các dự án bất động sản đình trệ
Góp ý về chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn thành phố Hải Phòng) cho rằng, quy định tại khoản 4 Điều 30 yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là cần thiết để bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách.
Tuy nhiên, quy định này cần linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt. Thực tế, có dự án đã được triển khai hợp pháp, vẫn có khả năng tiếp tục thực hiện nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện các nghĩa vụ còn tồn đọng.
Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, dự án có thể tiếp tục đình trệ, Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai bị lãng phí và người mua nhà tiếp tục phải chờ đợi.
“Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”, đại biểu nhấn mạnh.
Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, áp dụng đối với dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện, không thuộc trường hợp phải thu hồi đất và đã được xác định cụ thể nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng.
Bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực tài chính, đồng thời khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước phải được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
“Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro”, đại biểu nêu rõ.
Đối với chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 37, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga tán thành việc mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch hợp pháp và tăng tính thanh khoản của thị trường.
Tuy nhiên, khi hợp đồng được chuyển nhượng qua nhiều chủ thể, nhất là đối với bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận, nếu thiếu cơ chế cập nhật và xác nhận tình trạng pháp lý sẽ tiềm ẩn nguy cơ giao dịch trùng lặp, tranh chấp và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế.
Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định bắt buộc xác nhận, cập nhật thông tin chuyển nhượng; làm rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác nhận tình trạng hợp đồng.
Việc cập nhật cần thực hiện trên hệ thống dữ liệu điện tử về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm các bên liên quan có thể kiểm chứng thông tin, đồng thời không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.
Giải trình ý kiến các đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo đã quy định các điều kiện đặt cọc, bảo lãnh và nghĩa vụ của chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Bộ sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan, đồng thời đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng tập trung, liên thông với dữ liệu đất đai, thuế, dân cư; bổ sung mã định danh điện tử để tăng cường minh bạch, hạn chế gian lận, đầu cơ.
Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến đại biểu, phối hợp các cơ quan của Quốc hội hoàn thiện dự thảo luật.
