Khu công nghiệp thế hệ mới tại Việt Nam định hình sức cạnh tranh thị trường

Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất, đồng thời từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghiệp. Tuy nhiên, cùng với quy mô và mức độ phức tạp ngày càng tăng của các dự án, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Bên cạnh chi phí đất và khả năng kết nối, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực và các điều kiện cần thiết để đưa nhà máy vào hoạt động.

Theo ông John Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa trên quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Đây sẽ là yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.

Năng lực vận hành trở thành tiêu chí lựa chọn

Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 34,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký, trong đó lĩnh vực sản xuất đạt khoảng 18,47 tỷ USD. Quy mô dòng vốn cho thấy sức hút của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng và năng lực triển khai dự án tại các khu công nghiệp.

Đối với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, lựa chọn địa điểm không đơn thuần là tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và hiệu quả đầu tư. “Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành”, ông John Campbell nhận định.

Theo ông, có ba nhóm yếu tố ngày càng có ý nghĩa trong quá trình thẩm định địa điểm đầu tư. Thứ nhất là tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt. Thứ hai là hệ sinh thái vận hành, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển và sân bay đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động và khả năng hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp. Thứ ba là mức độ sẵn sàng cho nhu cầu tương lai, bao gồm khả năng mở rộng, định hướng năng lượng và hạ tầng đáp ứng các hoạt động sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ và điện năng.

Sự thay đổi này phản ánh yêu cầu thẩm định ngày càng toàn diện của các nhà đầu tư. Một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ triển khai hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể tạo ra những chi phí phát sinh đáng kể trong quá trình vận hành.

"Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Khu công nghiệp thế hệ mới: Từ nhà cung cấp mặt bằng đến nền tảng công nghiệp

Khi các doanh nghiệp sản xuất ngày càng chú trọng hiệu quả vận hành, vai trò của đơn vị phát triển khu công nghiệp cũng cần được nhìn nhận theo hướng rộng hơn. Thay vì tập trung chủ yếu vào việc cung cấp đất, các nhà phát triển cần xây dựng một nền tảng có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt vòng đời hoạt động, từ triển khai nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.

Điều này đòi hỏi sự kết hợp giữa hạ tầng tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics hiệu quả, hạ tầng số, giải pháp về nhân lực và đội ngũ quản lý có khả năng xử lý vấn đề nhanh chóng. Giá trị của các dịch vụ này không nằm ở số lượng tiện ích được giới thiệu, mà ở mức độ chúng giúp doanh nghiệp giảm rủi ro, chi phí và thời gian triển khai.

Xu hướng đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao càng làm rõ yêu cầu trên. Trong 9 tháng năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại Thành phố Hồ Chí Minh thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, bao gồm các dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao.

Những dự án này đặt ra yêu cầu chuyên biệt hơn so với mô hình sản xuất truyền thống, đặc biệt về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh, tuân thủ quy định và khả năng mở rộng trong dài hạn. Vì vậy, năng lực của khu công nghiệp không chỉ được đánh giá qua diện tích đất có thể cho thuê, mà còn qua khả năng đáp ứng các yêu cầu vận hành cụ thể của từng nhóm khách thuê.

Ông John Campbell cho rằng, các khu công nghiệp thành công sẽ không còn chỉ xem mình là đơn vị cho thuê đất, mà cần vận hành như những nền tảng công nghiệp. Sự chuyển dịch này cũng mở ra yêu cầu mới trong cách đánh giá hiệu quả phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, các chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng, cùng thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ sẽ ngày càng hữu ích trong việc phản ánh chất lượng vận hành thực tế.

Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng giúp doanh nghiệp thiết lập hoạt động thuận lợi hơn, duy trì hiệu quả ổn định và mở rộng quy mô khi nhu cầu sản xuất thay đổi.

Phát triển bền vững cần gắn với hiệu quả thương mại

Bên cạnh năng lực vận hành, yêu cầu về môi trường và chuyển dịch năng lượng đang trở thành một phần quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm của các nhà sản xuất quốc tế. Các mục tiêu phát thải của tập đoàn, yêu cầu từ khách hàng, nghĩa vụ báo cáo carbon, khả năng tiếp cận nguồn vốn và điều kiện xuất khẩu đều có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư cũng như hoạt động của nhà máy.

Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ việc nhấn mạnh các cam kết xanh sang cung cấp những giải pháp có thể kiểm chứng. Các giải pháp này có thể bao gồm chương trình nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, lựa chọn năng lượng tái tạo trong phạm vi điều kiện cho phép, thiết kế nhà xưởng hiệu suất cao, hệ thống xử lý nước thải và dữ liệu môi trường minh bạch phục vụ công tác báo cáo của khách thuê.

Tuy nhiên, theo ông John Campbell, tính bền vững chỉ thực sự tạo ra giá trị thương mại khi giải quyết được những nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa các giải pháp môi trường cần được đánh giá trên cơ sở hiệu quả thực tế, thay vì chỉ dựa vào chứng nhận hoặc thông điệp tiếp thị. Khách thuê có thể ưu tiên những giải pháp giúp giảm tổng chi phí vận hành, đáp ứng yêu cầu tuân thủ nâng cao khả năng chống chịu trước rủi ro và duy trì khả năng tiếp cận thị trường. Để chứng minh giá trị, các nhà phát triển cần xác định được mức hiệu suất cơ sở, tiêu chuẩn dịch vụ và kết quả có thể đo lường.

Đồng thời, phát triển bền vững không thể thay thế những điều kiện hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện ổn định, hệ thống tiện ích đáng tin cậy và khả năng đáp ứng các quy định liên quan vẫn là nền tảng để một khu công nghiệp vận hành hiệu quả. Các giải pháp xanh chỉ phát huy giá trị khi được tích hợp trên nền tảng hạ tầng đủ năng lực.

Trong dài hạn, sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết hợp giữa hạ tầng, dịch vụ vận hành và định hướng phát triển bền vững. Khi nhà đầu tư chuyển từ việc tìm kiếm địa điểm có chi phí phù hợp sang đánh giá toàn diện khả năng triển khai và duy trì hoạt động sản xuất, các khu công nghiệp có năng lực vận hành tốt sẽ có cơ sở để tạo khác biệt.

Thay vì cạnh tranh chủ yếu bằng quỹ đất và giá thuê, cơ hội của thị trường nằm ở việc xây dựng những nền tảng công nghiệp có thể giúp doanh nghiệp giảm thiểu bất định, nâng cao hiệu quả và thích ứng với yêu cầu sản xuất trong nhiều năm tới.