Quy mô diện tích nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 3.971ha. Khu vực lập quy hoạch có giới hạn được xác định bởi: phía bắc giáp ranh giới phân khu đô thị phía tây Vành đai 4-phân đoạn 1 (bắc Sông Hồng), E3 và đất nông nghiệp xã Nội Bài; phía nam giáp phân khu đô thị E1-3, E2-3 và đường Vành đai 3; phía đông giáp phân khu đô thị XB-4; phía tây giáp phân khu đô thị giáp ranh giới phân khu đô thị phía tây Vành đai 4-phân đoạn 1 (bắc sông Hồng).
Về tính chất, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch là vùng đệm xanh giới hạn sự phát triển giữa đô thị Đông Anh, Mê Linh và đô thị Sóc Sơn (trước đây); là hành lang du lịch ven sông Cà Lồ, làng xóm truyền thống, tiểu thủ công nghiệp làng nghề và một số khu ở sinh thái mật độ thấp; là trung tâm dịch vụ cảng hàng không, dịch vụ thương mại, logistics và trung chuyển hàng hóa quốc tế; đầu mối về giao thông đường hàng không của quốc gia và vùng (Cảng hàng không quốc tế Nội Bài)…
Về chức năng, theo định hướng đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch phân khu đô thị có các chức năng sử dụng đất chính như: đất đơn vị ở (hiện trạng và quy hoạch); đất dịch vụ công cộng đô thị; đất hạ tầng đầu mối kết hợp phát triển chức năng đô thị theo mô hình TOD (khu vực sân bay quốc tế Nội Bài); đất cây xanh sử dụng công cộng cấp đô thị; đất du lịch; đất hạ tầng kỹ thuật khác cấp đô thị; đất cụm công nghiệp; đất cây xanh chuyên dụng; đất cây xanh (sinh thái, nông nghiệp đô thị); đất di tích, tôn giáo; đất an ninh, quốc phòng; mặt nước, sông, kênh rạch; đất đường giao thông...
