Đấu giá quyền sử dụng đất là bước tiến đáng kể so với cơ chế giao đất thiếu cạnh tranh, thiếu minh bạch. Năm 2025, Hà Nội và nhiều địa phương tổ chức các phiên đấu giá với mức giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, không phải phiên đấu giá nào cũng kết thúc bằng việc người trúng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có trường hợp chấp nhận mất tiền đặt cọc rồi bỏ cuộc.
Các chuyên gia bất động sản đã cảnh báo về những phiên đấu giá có giá khởi điểm thấp, tiền đặt trước không đủ sức ràng buộc người tham gia. Một số người vào cuộc để lướt sóng. Có nhóm còn tham gia với dụng ý đẩy giá đất một khu vực nhằm tạo mặt bằng giá mới, qua đó hưởng lợi từ những khu đất khác mà họ đang nắm giữ.
Dĩ nhiên, đấu giá một lô đất nhỏ khác với đấu giá khu đất hàng nghìn tỷ đồng ở Bắc sông Cấm. Phương án của Hải Phòng đặt ra các điều kiện về năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án. Quy mô vốn lớn cũng khiến việc tham gia không dễ dàng. Nhưng những rào cản đó mới chỉ là điều kiện ban đầu. Hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào việc nhà đầu tư có triển khai dự án đúng tiến độ và tạo ra giá trị kinh tế thực chất hay không.
Bắc sông Cấm được quy hoạch thành trung tâm hành chính - chính trị mới của Hải Phòng. Việc đấu giá minh bạch những khu đất có vị trí thuận lợi có thể giúp thành phố tăng thu ngân sách, đồng thời thu hút nhà đầu tư có năng lực. Nếu dự án được triển khai hiệu quả, khu đất sẽ góp phần hình thành diện mạo đô thị mới và tạo thêm hoạt động kinh tế. Nhưng số tiền thu được từ một phiên đấu giá chưa đủ để khẳng định những lợi ích ấy sẽ thành hiện thực.
Trong một lần làm việc với địa phương tại Thái Bình (cũ), một vị lãnh đạo từng chia sẻ về sự thay đổi trong cách nhìn nhận việc đấu giá đất. Những năm đầu, ông khá hào hứng với việc bán các lô đất đẹp để tăng thu ngân sách. Nhưng sau đó, ông bắt đầu suy nghĩ khác. Quỹ đất đẹp ở địa phương, cũng như ở bất cứ nơi nào, đều có hạn. Bán đất có thể giúp ngân sách tăng nhanh. Nhưng nếu bán hết, người kế nhiệm sẽ còn gì trong tay để tạo nguồn thu?
Câu chuyện ấy gợi ra một vấn đề lớn hơn. Đấu giá đất cần được nhìn nhận từ hai góc độ. Một là khai thác tài sản công để tạo nguồn lực phát triển. Hai là sử dụng đất đai để đáp ứng nhu cầu thu ngân sách trước mắt. Hai mục tiêu này không loại trừ nhau, nhưng cũng không đồng nhất.
Năm 2025, thu ngân sách từ nhà, đất ước đạt gần 575,5 nghìn tỷ đồng, bằng 196,4% dự toán. Kết quả này cho thấy nguồn thu từ đất có thể đóng góp đáng kể cho ngân sách. Đây là khoản thu gồm nhiều cấu phần, bao gồm cả tiền đấu giá quyền sử dụng đất.
Nếu nguồn thu từ đất được đầu tư vào hạ tầng, giáo dục, y tế và những lĩnh vực tạo ra năng lực sản xuất mới, tài sản hữu hạn có thể trở thành động lực phát triển lâu dài. Ngược lại, nếu tiền bán đất chủ yếu dùng để đáp ứng nhu cầu chi tiêu trước mắt, địa phương có thể tăng thu hôm nay nhưng chưa tạo được nguồn thu mới cho ngày mai. Vì thế, cần công khai rõ hơn việc phân bổ nguồn thu từ đất và đánh giá hiệu quả đầu tư sau đó.
Đất đai có thể mang lại nguồn thu lớn, nhưng không phải nguồn thu vô tận. Bán được đất là thu ngân sách hôm nay. Tạo ra nguồn thu mới từ số tiền ấy mới là đầu tư cho ngày mai. Nếu chỉ nhìn vào số tiền thu về, địa phương có thể thắng trong một phiên đấu giá nhưng chưa chắc thắng trong cuộc đua phát triển dài hạn.
