Quảng bá tràn lan
Thực tế, trên thị trường không có nhiều dự án nhà ở đạt chuẩn cao cấp hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, bảo đảm chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều dự án nhà phố, chung cư cao tầng được chủ đầu tư quảng bá tràn lan, “tự phong” cao cấp, hạng sang, thậm chí siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.
Theo Luật sư Phạm Hữu Giáo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh: Các chủ đầu tư thường cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, làm cho người mua nhà bị nhầm lẫn, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi.
Để chấn chỉnh, ngày 22-10, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị với Chính phủ và TP Hồ Chí Minh, đề xuất một số biện pháp để kiểm soát thực trạng trên.
Trong mười năm trở lại đây, Bộ Xây dựng đã có hai thông tư về phân hạng nhà chung cư. Ở Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 2-6-2008 “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”, chung cư được chia thành bốn hạng là chung cư hạng 1 (cao cấp), hạng 2, hạng 3 và hạng 4. Tiếp đó là Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30-12-2016 (Thông tư 31) thay thế Thông tư 14/2008/TT-BXD về quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Theo Thông tư này, chung cư chỉ còn được chia thành ba hạng là nhà chung cư hạng A, hạng B và hạng C. Trong đó, quy định chung cư hạng A phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định. Đồng thời phải đạt ít nhất 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư cũng được Bộ Xây dựng chỉ rõ là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
Tuy vậy, theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, Thông tư 31 có một số nội dung bất cập, không sát thực tế. Cụ thể, từ khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31 đến nay, hầu như chưa có chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư. Do vậy, rất cần xem xét lại tính thiết thực của văn bản quy phạm pháp luật này vì nó chưa đáp ứng đúng yêu cầu, đòi hỏi của thị trường bất động sản và người mua nhà về sự minh bạch, trung thực và cạnh tranh lành mạnh.
Cần bảo vệ lợi ích khách hàng
Ngoài ra, Thông tư của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc khi chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng. Trong khi đó, giai đoạn chủ đầu tư mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới “mác” chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa, dễ mua phải sản phẩm không đúng như quảng cáo. Đồng thời, Thông tư 31 phân hạng “Nhà chung cư hạng A” là hạng cao nhất nhưng bộ tiêu chí đánh giá đối với nhà chung cư hạng A chưa được quy định rõ ràng, cụ thể về công năng các không gian và trang thiết bị, vật tư bên trong căn hộ.
Tiêu chí “Nhà chung cư hạng A” cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phân hạng với nhà chung cư hạng sang, hạng siêu sang. Do đó, trong mười năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã nhiều lần đề xuất sự cần thiết trong việc xác định rõ tiêu chí của “chung cư cao cấp; căn hộ cao cấp; căn hộ hạng sang; căn hộ siêu sang” để bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.
Thông tư 31 cũng chưa quy định cụ thể tiêu chí phân hạng nhà chung cư hình thành trong tương lai. Thực tế, người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai đều muốn biết rõ hạng nhà chung cư, nhất là hạng nhà chung cư cao cấp trước khi quyết định mua nhà.
Từ thực tế nêu trên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31 theo hướng chỉ cần thiết quy định tiêu chí của “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang” đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai. Việc này nhằm bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà. Bộ Xây dựng cũng nên xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị với những danh xưng nêu trên để huy động vốn sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí.
