Kỳ 1: Bài toán khó chưa có lời giải
Trong khi nhà đầu tư có tiềm lực mong muốn hiện thực hóa khát vọng phát triển nhà ở để hàng triệu người dân có chốn an cư lạc nghiệp, thì nhiều khu đô thị tại Thủ đô lại để cỏ mọc um tùm. Làm thế nào để giải quyết thực trạng này là điều rất cần được các cơ quan chức năng quan tâm.
Nói mãi, nhưng…
Khu đô thị Nam An Khánh nằm ở phía tây Thủ đô, thuộc hai xã An Khánh và An Thượng (huyện Hoài Đức), ngay nút giao giữa Đại lộ Thăng Long và trục đường Lê Trọng Tấn. Dự án được xây dựng từ năm 2008 với tổng diện tích đất quy hoạch xây dựng gần 190ha, do Tổng công ty Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư. Khu đô thị có hơn trăm biệt thự đơn lập, song lập, khu liền kề, nhà vườn với các diện tích khác nhau. Với lợi thế thuận tiện về giao thông, khu đô thị này hướng đến mục tiêu kiến tạo môi trường sống đẳng cấp, hiện đại, trở thành nơi đáng sống tại Thủ đô.
Tuy nhiên, sau hơn thập kỷ bị bỏ hoang, khu đô thị đã trở nên nhếch nhác, hoang tàn, chưa biết đến khi nào mới hiện thực hóa kỳ vọng ban đầu.
Bà Nguyễn Thị Vân, người dân ở gần đây cho biết: “Năm 2006, họ thu mua hàng mẫu đất ruộng của chúng tôi chỉ với giá vài chục triệu đồng/sào. Từ ngày bị thu hồi đất, chúng tôi không còn ruộng làm ăn. Mấy trăm triệu đồng tiền bồi thường từ đất ruộng cũng đã tiêu hết. Giờ chúng tôi mong Nhà nước triển khai chính sách gì để dân cũng được hưởng lợi theo, như có chỗ để bán mớ rau, chén nước mưu sinh qua ngày”.
Không riêng khu đô thị Nam An Khánh, tại Hà Nội hiện có hàng loạt dự án “treo” nhiều năm chưa hoàn thành đã được chỉ rõ như: Dự án xây dựng nhà ở và văn phòng làm việc (diện tích 13.000m2, khởi công từ 1999) tại phường Yên Phụ (Tây Hồ) do Công ty TNHH Xây dựng IDC làm chủ đầu tư; Dự án Trung tâm điều hành và giao dịch Vicem (quận Nam Từ Liêm) khởi công từ giữa năm 2011; Dự án trường Mầm non tại khu đô thị Đồng Tầu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) với diện tích 3.000m2 nhưng quây tôn để cỏ mọc nhiều năm nay; Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt 35ha theo phê duyệt triển khai từ 2004-2011, nhưng gần 20 năm trôi qua vẫn là những bãi đất trống…
Đất dự án bỏ hoang, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội, làm cho bộ mặt đô thị nhếch nhác vẫn là câu chuyện “biết rồi, khổ lắm”. Nhưng “nói mãi” mà sao vẫn chưa được xử lý dứt điểm?
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Trong đó, sự yếu kém về năng lực của các chủ đầu tư cùng những vướng mắc chồng chéo về thủ tục hành chính… đã gây ảnh hưởng, cản trở đến quá trình thực hiện dự án. Hiện nay có rất nhiều khu đất rộng đã được quy hoạch nhưng tại sao không triển khai được? Thứ nhất, góc nhìn của các nhà quản lý quy hoạch bị hạn chế và thường không gắn với vấn đề kinh tế. Thứ hai, mong muốn chủ quan của các nhà làm quy hoạch, của nhà quản lý nhiều khi không trùng hợp ý chí của doanh nghiệp, dẫn đến một số khu vực quy hoạch trong thời gian dài nhưng không thu hút được dự án triển khai, hoặc giao cho doanh nghiệp đến chục năm, thậm chí 20 năm nhưng không thể triển khai được vì triển khai sẽ không có lãi. Đây là bất cập trong quy hoạch cần cẩn trọng xem xét, đánh giá lại để tìm cách tháo gỡ.
 |
| Những biệt thự bỏ hoang đang gây lãng phí lớn về nguồn lực đất đai. |
“Ngủ đông” đến bao giờ?
Để giải quyết tình trạng dự án chậm triển khai, “ôm” đất bỏ hoang, UBND thành phố Hà Nội đã xây dựng kế hoạch, ban hành văn bản tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn; yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp các sở, ban, ngành và đơn vị liên quan tổ chức thanh tra-kiểm tra, rà soát các dự án có sử dụng đất, không đưa hoặc chậm đưa đất vào sử dụng ở từng địa phương. Cùng với đó, là ban hành các biện pháp thông qua chế định pháp luật với những quy định trong các luật, nghị định về kinh doanh bất động sản, nhà ở, đất đai, đấu giá, định giá đất…
Tuy vậy, do chưa xử lý dứt điểm tình trạng này nên hàng chục đô thị bỏ hoang cứ “ngủ đông” qua từng năm, gây lãng phí tài nguyên đất và nguồn tiền ngân sách trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Các chuyên gia quy hoạch đô thị phân tích, một phần nguyên nhân khiến các dự án bỏ hoang xuất phát từ việc thiếu cơ chế, chính sách cũng như trình tự cụ thể ngay từ ban đầu khi lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, do chưa có hướng dẫn trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được chọn chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực nhưng vẫn được triển khai, đến khi thực hiện dự án nửa chừng thì cạn vốn. Bên cạnh đó, dù đã có kết quả thanh-kiểm tra, giám sát, kết luận rõ ràng đối với các dự án chậm triển khai, nhưng việc thu hồi không dễ do thiếu cơ chế, chính sách cụ thể để đền bù những hạng mục mà chủ đầu tư, doanh nghiệp đã đầu tư.
GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định rõ cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất gặp nhiều khó khăn do quỹ đất sạch đã cạn. Mặt khác, cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi nguồn kinh phí rất lớn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất nhưng không được đầu tư, để rơi vào tình trạng hoang hóa lãng phí.
Để hạn chế đến mức thấp nhất những vi phạm về đất đai, cơ quan chức năng cần phải làm tốt công tác hậu kiểm việc thực hiện kết luận thanh tra và tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, địa phương để theo dõi, báo cáo về tiến độ, vi phạm, hướng giải quyết của các dự án có sử dụng đất. Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác giám sát, đánh giá đầu tư đối với các dự án không sử dụng vốn ngân sách. Đặc biệt, cần đôn đốc các nhà đầu tư thực hiện cam kết triển khai dự án đúng tiến độ và có kế hoạch, lộ trình để khắc phục các vi phạm.
PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Luật Kinh tế (Trường đại học Luật Hà Nội) nêu ý kiến, đặc thù về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là phải tích hợp, kết nối bảo đảm hài hòa về nhu cầu sử dụng đất của các ngành, địa phương và đặt trong một tổng thể chung của quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội… nhằm xây dựng, phát triển những ngành kinh tế, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, văn hóa… phù hợp điều kiện đặc thù của các địa phương. Vì thế, cần bổ sung quy định thực hiện việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm hạn chế việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong trường hợp không thật sự cần thiết. Đặc biệt, bổ sung chế tài xử lý đối với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền nhưng vi phạm điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mức xử lý phải đủ sức răn đe, nghiêm minh, góp phần nâng cao ý thức chấp hành quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Một đề xuất tuy không mới nhưng được xem là sẽ đánh mạnh vào hiện tượng “ôm đất”. Đó là hình thức đánh thuế bất động sản, đặc biệt là với những người sở hữu từ hai nhà ở trở lên đã được khơi lại. Song hiện vẫn đang còn nhiều ý kiến khác nhau chung quanh vấn đề này. Tuy nhiên, để thị trường nhà đất ổn định, rất cần những chế tài nghiêm ngặt từ các luật, nghị định, qua đó hạn chế tình trạng một cá nhân sở hữu nhiều nhà đất. Cùng với đó là tạo ảnh hưởng mạnh có tính răn đe, buộc các chủ đầu tư nghiêm túc triển khai xây dựng dự án, tránh để lãng phí tài nguyên đất lâu dài, giảm bức xúc trong dư luận. Từ đó, nâng số lượng quỹ nhà ở, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu cải thiện nơi ở, từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống…
(Còn nữa)
