Dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Cần cụ thể, thống nhất và đồng bộ

Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, dự kiến khai mạc ngày 22/5/2023, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được đưa ra cho ý kiến phiên cuối trước khi được xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023. Tuy nhiên, hiện có nhiều ý kiến trái chiều đối với một số quy định trong cả hai dự thảo.
0:00 / 0:00
0:00
Việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp lý là tiền đề quan trọng để phát triển bền vững thị trường bất động sản. Nguồn: CENTRAL
Việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp lý là tiền đề quan trọng để phát triển bền vững thị trường bất động sản. Nguồn: CENTRAL

Nỗi lo về sự chồng chéo và mâu thuẫn

Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một trong những nội dung được đặc biệt chú ý và gây nhiều băn khoăn là các quy định trong hoạt động chuyển nhượng, giao dịch bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp chỉ ra: Điều 57 trong dự thảo quy định: "Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật này", trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có "cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính". Theo ông Hiệp, quy định như vậy hơi "cứng", bởi hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Do đó, ông Hiệp kiến nghị: Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian hay không, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí. Đồng thời, ông đề xuất sửa lại Điều 57: Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư không tự tổ chức được). Tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn, đối với cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử, thí dụ: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu?

Về quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: "Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, theo ông Hiệp, quy định này có khác biệt với Luật Đất đai. Theo Luật Đất đai, người mua phải nộp 100% số tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Vậy nên, ông Hiệp cho rằng nên sửa lại: "Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối, người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua".

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nhận xét: Điều 32 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề ra quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Thế nhưng, cũng tại Điều 32, Dự thảo quy định: "Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư...". Như vậy, "Trước tiên, dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền. Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục "xin" cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế "xin-cho" tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu", ông Đỉnh phân tích.

Các doanh nghiệp, luật sư cũng chỉ ra những quy định thiếu nhất quán. Đơn cử như khoản 1, Điều 10 của Dự thảo Luật quy định về "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản", quy định rõ các điều kiện mà tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng. Có thể hiểu: Nếu một tổ chức, cá nhân không đáp ứng các điều kiện đó thì không được coi là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp. Tuy nhiên, khoản 2 lại quy định đối tượng không bắt buộc phải thỏa mãn điều kiện kinh doanh bất động sản tại khoản 1, cụ thể: "Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này nhưng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực giao dịch bất động sản và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật…".

Cần đồng bộ, tương thích với luật khác

Liên quan Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), về quy định thời gian bảo hành nhà ở: Đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng và đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng. Chủ tịch VACC đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại quy định này, vì ngay trong Luật Xây dựng, công trình cấp đặc biệt và cấp 1 cũng chỉ quy định thời gian bảo hành là 24 tháng.

Một quy định khác trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp là: Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Dự thảo Luật này quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đầu tư. Song, theo quy định ở Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư, tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, nếu góp vốn vào doanh nghiệp Việt Nam và sở hữu hơn 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp đó thì được xem là tổ chức nước ngoài, còn nếu sở hữu dưới 50% thì được xem là tổ chức Việt Nam. Chính vì thế, Chủ tịch VACC đề nghị Luật Nhà ở cũng cần áp dụng khái niệm doanh nghiệp nước ngoài như Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư để thống nhất áp dụng (như Luật Nhà ở, thậm chí có cổ đông nước ngoài chỉ sở hữu 1% vốn cũng thành doanh nghiệp nước ngoài, phải chấp hành các thủ tục, chế độ phức tạp như doanh nghiệp nước ngoài).

Thị trường bất động sản phát triển không ổn định có thể dẫn tới nguy cơ thiếu hụt nhà ở, đẩy giá thuê nhà, thuê văn phòng lên quá cao, gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và nền kinh tế. Nhấn mạnh điều này, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công cho rằng: Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản phải tránh chồng lấn, cần tương thích với các luật khác; tránh phát sinh thủ tục hành chính mới, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi tham gia các thủ tục hành chính liên quan nhà ở và kinh doanh bất động sản. Các quy định cần cụ thể, linh hoạt để có thể đi vào cuộc sống.

PGS, TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội:

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn nhiều điều khoản thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó, gắn với nhiều chế định khuôn mẫu, mang dáng dấp của sự kiểm soát hơn là sự tự do theo nguyên tắc của thị trường. Đặc biệt, nhiều quy định trong Dự thảo này chưa rõ ràng, có sự chồng chéo; cách sắp xếp và kết cấu trong điều luật còn lộn xộn… Do vậy, Ban soạn thảo cần xem xét kỹ lưỡng và thấu đáo để Dự thảo Luật được hoàn thiện, thống nhất từ cấu trúc hình thức, cho đến nội dung cụ thể của từng điều, khoản.