Tiếp tục gỡ khó cho thị trường bất động sản

Hậu quả cho xu hướng nhà cao cấp

Thời gian qua, giá BĐS tăng quá cao, thậm chí gây sốt ảo, phần lớn do nạn đầu cơ mua đi bán lại để hưởng lợi chênh lệch. Giấc mơ sở hữu một nơi an cư ngày càng xa vời với nhiều người lao động tại các đô thị lớn, điều đó biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở nước ta cao gấp nhiều lần so thu nhập trung bình khiến số đông người dân khó mua được nhà ở. Thí dụ, hai vợ chồng công nhân có tổng thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, nhưng trang trải chi phí sinh hoạt, điện nước, ăn uống, gửi trẻ, mua sữa cho con… đã gần hết, chỉ để dành một phần rất nhỏ phòng khi ốm đau. Nếu mua nhà ở mức giá 1,5-2 tỷ đồng thì dù được vay 70% (chưa tính phần lãi và trả nợ gốc) thì số tiền 30% vốn ban đầu cũng là vấn đề không nhỏ. Cơ hội sở hữu nhà ở của phần lớn những người làm công ăn lương là rất mong manh.

Đánh giá thị trường BĐS thời gian qua, theo Bộ Xây dựng, thị trường có nhiều khó khăn, nhất là vào nửa cuối năm 2022. Đặc biệt, tình trạng thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa phù hợp, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn, các dự án BĐS dừng triển khai, thậm chí phải cắt giảm nhân lực để tiết kiệm chi phí. Về nguồn cung BĐS, năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung-cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng…

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình cảnh hiện nay. Trong đó mất cân đối cung-cầu là nguyên nhân chính, khi nhiều năm qua thị trường tập trung phát triển loại hình nhà ở thương mại cao cấp có giá đắt đỏ, không phù hợp nhu cầu thật số đông cần nhà ở bình dân. Từ cuối năm 2022, không ít doanh nghiệp BĐS phải đối mặt tình trạng dòng vốn bị thắt chặt, không đủ vốn để triển khai tiếp dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng. Tình trạng này diễn ra không chỉ ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… mà cả các tỉnh, thành phố khác, phần lớn doanh nghiệp bước vào giai đoạn “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ” khi thanh khoản toàn thị trường giảm mạnh. Trong khi đó, những vướng mắc về pháp lý do các sở, ngành thận trọng trong việc cấp phép, xét duyệt hồ sơ dự án nên khó khăn càng chồng chất khó khăn.

Không thể cứ khó lại kêu khổ!

Thị trường BĐS sắp tới dự báo tiếp tục còn nhiều khó khăn, rủi ro luôn rình rập, nhanh nhất cũng phải từ nửa cuối năm 2023 doanh nghiệp mới khả quan trở lại. Do đó, ngay từ bây giờ các doanh nghiệp BĐS cần tái cấu trúc lại, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm để chuyển hướng sang sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền người dân. Có ý kiến cho rằng, đã theo quy luật kinh tế thị trường thì phải chấp nhận, không thể cứ khó khăn lại kêu cứu rồi chờ giải cứu, hoặc “bơm” tiền để giải cứu nhưng rồi lại thiếu quan tâm đến quy luật cung-cầu, nhu cầu thật, an sinh xã hội, giá cả hợp lý đối với sản phẩm mua bán… Như vậy Nhà nước có “bơm” bao nhiêu tiền giải cứu thì cũng chỉ như gió vào nhà trống.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, muốn tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý thì phải kiểm soát và bảo đảm chất lượng của dự thảo các văn bản luật sửa đổi. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có nhiều vấn đề cần được tiếp tục góp ý. Trong thời gian chờ đợi các luật trên có hiệu lực (ngày 1/7/2024), Chính phủ cần ban hành các nghị định để tháo gỡ những vướng mắc của thị trường BĐS, như: Nghị định sửa đổi các nghị định về đất đai; Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng các dự án BĐS, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính trên toàn quốc.

Đối với Nghị định 65 về phát hành trái phiếu, ông Châu đề xuất lùi thêm đến 1/1/2025 để giúp thị trường giảm bớt khó khăn về thanh khoản. “Bốn nghị định này sẽ giúp giải quyết những vấn đề trước mắt của thị trường BĐS. Chính phủ cần xem xét ban hành trong tháng 2/2023, chậm nhất là đầu tháng 3, vì tất cả các dự thảo nghị định này đã được chuẩn bị xong”, ông Châu nói.