Khoảng trống pháp lý về đất nông nghiệp
Thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến sự suy giảm tăng trưởng, thậm chí “đóng băng” do lệch pha cung cầu (thừa phân khúc cao cấp, thiếu phân khúc bình dân), do giảm sức mua sau đại dịch, do những hệ lụy của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và “tắc” pháp lý kéo dài. Trong đó, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), 70% khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đến từ những “điểm nghẽn” của hệ thống pháp luật hiện hành.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 sau hơn 10 năm thực thi đã bộc lộ nhiều bất cập, chồng chéo. Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa bảo đảm tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, thiếu tầm nhìn dài hạn nên chưa biến đất đai thành nguồn lực quan trọng cho sự phát triển bền vững. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, tài chính đất đai còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong triển khai thực tiễn…
Thống kê của VARS cho thấy, năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021); 3.705 doanh nghiệp ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%, là khối doanh nghiệp duy nhất có số lượng thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Theo thống kê này, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản phá sản.
Tại cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/3/2024 về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho biết, tại TP Hồ Chí Minh hiện có 143 dự án bất động sản, Hà Nội có 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định có 16 dự án, Cần Thơ có 34 dự án… đang chờ Tổ công tác “giải cứu”.
Trong bối cảnh đó, bất động sản nông nghiệp cũng chịu chung ảnh hưởng. Mặt khác, từ trước đến nay, thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn là thị trường “ngách” kém hấp dẫn trong giao dịch, do đất nông nghiệp được coi là tư liệu sản xuất hơn là hàng hóa, quy định về phân khúc này còn nhiều hạn chế, bất cập.
Điều này dẫn đến hệ lụy là ruộng đất manh mún, phân tán, phần lớn có quy mô nông hộ nhỏ lẻ; quá trình dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất diễn ra chậm; lợi nhuận sản xuất nông nghiệp thấp, là rào cản lớn trong phát triển kinh tế nông nghiệp, nhất là nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn…
Tại Hội nghị Lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn diễn ra hồi tháng 3/2023, các đại biểu cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) nên có chính sách khuyến khích tích tụ đất nông nghiệp để giúp doanh nghiệp xây dựng vùng nguyên liệu riêng; đồng thời cho phép các doanh nghiệp, các đơn vị công lập, các công ty nông lâm nghiệp được tự chủ cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất nông nghiệp để liên doanh, liên kết sản xuất…
Đáng lưu ý, TS Hà Công Tuấn, nguyên Thứ trưởng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, cần tạo ra loại hình “ngân hàng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nhằm thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất đai, hình thành thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh.
Trước khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, tại nhiều diễn đàn Quốc hội, ông Nguyễn Như So (Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Dabaco, đại biểu Quốc hội đoàn Bắc Ninh) đã không ít lần phát biểu ý kiến về vấn đề này.
Là Chủ tịch một tập đoàn nông nghiệp công nghệ cao, ông So kiến nghị tăng cường đầu tư và có cơ chế đủ mạnh hỗ trợ doanh nghiệp nông nghiệp bằng cách giao cho địa phương quy hoạch, tích lũy riêng quỹ đất sạch quy mô lớn nhằm thu hút đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao theo chiến lược “xây tổ để đón đại bàng”, giải quyết bài toán về mặt bằng đầu tư đang thật sự khó khăn và cấp bách hiện nay.
Kỳ vọng chính sách mới tạo động lực mới
Ngày 18/1/2024, sau 4 kỳ Quốc hội liên tục xây dựng và hoàn thiện, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 1/1/2025.
Tiếp đó, ngày 29/6/2024, tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã bấm nút thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024; với nội dung chính là cho phép 3 luật về bất động sản nói trên (và 2 khoản liên quan trong Luật Các tổ chức tín dụng 2024) có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với hiệu lực cũ là ngày 1/1/2025.
Đây là chủ trương đúng đắn, thúc đẩy việc thể chế hóa các chỉ đạo của Đảng và Bộ Chính trị về nguồn lực đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện quyết tâm của Chính phủ và các cơ quan liên quan nhằm sớm đưa chính sách về đất đai và nhà ở vào cuộc sống.
Đặc biệt, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 tới cho thấy một hành lang pháp lý đã rất thuận, sẵn sàng tháo gỡ khó khăn pháp lý và khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nông nghiệp nói riêng.
Theo đó, Luật Đất đai mới tại Điều 177 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (tăng so với quy định hạn mức 10 lần tại Luật Đất đai 2013); tại Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay cho mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013.
Bên cạnh đó, Điều 194 Luật này quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án.
Các quy định mới này được đánh giá là làm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, yên tâm đầu tư sản xuất trên đất thuê; tạo hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công - nông nghiệp, giống mô hình khu công nghiệp) giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Ngoài ra, một điểm thay đổi nổi bật trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…
Đáng lưu ý, Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một điểm sáng nổi bật của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013.
Quy định này đã thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất. “Đồng thời, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư”, Chủ tịch G6 Group nói và khẳng định, phân khúc bất động sản nông nghiệp sẽ phát triển sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống.
Tương tự, dưới góc nhìn của ông Nguyễn Tuấn Anh, Ủy viên Ủy ban Xã hội của Quốc hội, việc Luật Đất đai mới cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa kèm theo các điều kiện về bảo toàn diện tích đất nông nghiệp là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn hiện nay và tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện các dự án quy mô lớn hơn, qua đó gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp.
Bình luận về tiềm năng của đất nông nghiệp và kinh tế nông nghiệp sau khi Luật Đất đai 2024 được thực thi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Luật Đất đai 2024 thúc đẩy việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới.
“Điều này sẽ có tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa cũng như phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú”, ông Châu nói.
