Số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới hơn 16.190 tỷ đồng, chưa kể khoản phạt chậm nộp 5,4%/năm theo Nghị định 103 năm 2024. Sau khi cân nhắc toàn diện, doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai và đề nghị chấm dứt hợp đồng.
Đây không chỉ là câu chuyện riêng của một nhà đầu tư nước ngoài. Nó gióng lên hồi chuông cảnh báo về những bất cập trong quản lý đất đai, đặc biệt là khâu định giá, đang trở thành “nút thắt” lớn cản trở môi trường đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung.
Không chỉ Lotte rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Hơn 100 dự án bất động sản khác tại Thành phố Hồ Chí Minh phải dừng triển khai nhiều năm vì chậm xác định nghĩa vụ tài chính.
Doanh nghiệp bức xúc: đất được giao từ năm 2017, đến nay mới định giá, khiến số tiền sử dụng đất bị đẩy lên quá cao. Chậm trễ thuộc về cơ quan quản lý, nhưng doanh nghiệp vẫn phải gánh thêm khoản phạt 5,4%/năm. Hệ quả là gây thiệt hại nặng nề cho nhà đầu tư và kéo lùi tiến độ phát triển đô thị.
Một thí dụ khác như dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm của Công ty TNHH liên doanh Thành phố Đế Vương. Doanh nghiệp này đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính từ năm 2017 với gần 3.600 tỷ đồng.
Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay dự án đình trệ vì chưa giải quyết xong nghĩa vụ bổ sung. Gần đây, cơ quan chức năng lại đề xuất bổ sung hơn 8.800 tỷ đồng, tăng 246% so với số ban đầu, kèm điều khoản có thể tiếp tục phát sinh nếu có kết luận mới.
Sự bất nhất như vậy khiến niềm tin của nhà đầu tư bị xói mòn nghiêm trọng.
Trên thực tế, không ít dự án chịu cảnh “thiệt đơn, thiệt kép”. Có trường hợp dự kiến nộp 80 tỷ đồng, sau ba năm bị nâng lên hơn 200 tỷ đồng, cộng thêm phạt chậm nộp 30 tỷ đồng.
Có dự án tạm tính tiền sử dụng đất 1.200 tỷ đồng, sau tám năm tăng thành 3.500 tỷ đồng, nhưng vẫn chỉ là “tạm tính”. Doanh nghiệp không có quyết định chính thức thì không thể bán hàng, không thể huy động vốn, trong khi vẫn oằn lưng trả lãi vay ngân hàng.
Thiệt hại này cuối cùng sẽ đẩy vào giá bán sản phẩm, khiến người mua nhà gánh chịu.
Nguyên nhân sâu xa chính là khâu định giá đất vừa phức tạp, vừa thiếu thống nhất. Cùng một dự án có thể bị áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, nhưng lại thiếu một chuẩn chung đủ sức thuyết phục. Định giá không chỉ khó về chuyên môn mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý, khiến cán bộ e ngại trách nhiệm, dẫn đến hồ sơ bị treo. Càng chậm, giá đất càng biến động, càng khó giải quyết…
Thành phố Hồ Chí Minh gần đây kiến nghị áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K để xử lý 100 dự án tồn đọng giai đoạn 2005-2014. Đây là bước đi nhằm tháo gỡ ách tắc, song chỉ mang tính tạm thời. Để giải quyết tận gốc, cần cải cách toàn diện.
Trước hết, phải xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường; thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách bạch khỏi cơ quan quản lý để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
Cùng với đó là cơ chế chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp, như cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh linh hoạt khi thị trường biến động mạnh.
Về chính sách, đã có nhiều kiến nghị như: Bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất cho giai đoạn chậm xác định trước ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực).
Đồng thời, cần trừ thời hạn tối đa 180 ngày ban hành quyết định giá đất khỏi thời gian tính nghĩa vụ tài chính, để tránh bất công với doanh nghiệp. Đây là những đề xuất hợp lý, góp phần bảo đảm công bằng, khuyến khích đầu tư và ổn định thị trường.
Việc Tập đoàn Lotte trả lại dự án sau tám năm chờ đợi không chỉ là mất mát của một doanh nghiệp, mà còn là cảnh báo rõ ràng về “điểm nghẽn” lớn nhất trong môi trường đầu tư đô thị hiện nay.
Nếu không tháo gỡ triệt để, hàng trăm dự án sẽ tiếp tục bị treo, nguồn lực xã hội bị lãng phí, niềm tin nhà đầu tư suy giảm, cơ hội phát triển của thành phố bị bỏ lỡ.
Đất đai là nguồn lực đặc biệt, vừa mang giá trị kinh tế, vừa là động lực phát triển. Quản lý chặt chẽ là cần thiết, nhưng sự chậm trễ, bất nhất, thiếu minh bạch trong định giá lại biến chính sách thành rào cản.
Đã đến lúc phải cải cách mạnh mẽ cơ chế định giá đất, để vừa bảo đảm nguồn thu cho ngân sách, vừa tạo môi trường đầu tư thông thoáng, công bằng, qua đó thúc đẩy phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu an cư của nhân dân.
