Tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương hồi cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã gợi mở ý tưởng nghiên cứu thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu mô hình Quỹ nhà ở quốc gia. Và đến ngày 17/3, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình Chính phủ số 08/TTr-BXD “đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, trong đó đề cập đến việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.
Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ
Luật Nhà ở năm 2023 xác định các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội là người thiếu hụt về thu nhập, khó khăn trong khả năng tự bảo đảm chi trả cho các dịch vụ xã hội cơ bản, trong đó có nhà ở. Đây thường là các đối tượng yếu thế trong xã hội ở cả khu vực thành thị và nông thôn, cần được trợ giúp trong điều kiện nước ta đã trở thành nước có thu nhập trung bình và phù hợp quan điểm phát triển “không để ai bị bỏ lại phía sau”.
Bằng sự quyết tâm của hệ thống chính trị, sự tham gia tích cực của các thành phần kinh tế và của người dân, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai và hoàn thành, góp phần hỗ trợ người có thu nhập thấp, công nhân, người lao động được “an cư lạc nghiệp”, từng bước hiện thực hóa quan điểm chỉ đạo nhân văn của Đảng ta. Việc thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, đã đạt được kết quả bước đầu. Chúng ta đặt mục tiêu kép là vừa huy động được nguồn lực xã hội để đầu tư phát triển nhà ở xã hội vừa giúp những người khó khăn có chỗ ở, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp...
Tuy nhiên, các chính sách đưa ra chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi và bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư vừa cung cấp nhà với giá hợp lý cho người thuộc diện thụ hưởng; nhiều dự án chậm tiến độ, chậm triển khai. Nguyên nhân chính có thể kể ra là: Sự thiếu đồng bộ khi thực hiện chính sách, thủ tục còn rườm rà; quy định cứng về khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% đối với nhà ở xã hội bán và không quá 15% với nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư mà không tính các khoản chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... Quy định chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau 5 năm sử dụng với 20% diện tích nhà ở xã hội dùng cho thuê trong dự án gây ra lãng phí, vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đầy...
Hướng đi chiến lược
Bảo đảm “con người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển toàn diện” là một trong tám đặc trưng thể hiện tính ưu việt của chủ nghĩa xã hội. Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm và xác định, việc chăm lo giải quyết chỗ ở cho người dân và an sinh xã hội là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế-xã hội. Việc thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia” được đánh giá là một giải pháp quan trọng giúp giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn. Song “Quỹ nhà ở quốc gia” cần bao trùm “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia” mà Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đang nghiên cứu, thành lập.
“Quỹ nhà ở quốc gia” có thể được huy động từ nhiều nguồn khác nhau như ngân sách Nhà nước, trái phiếu nhà ở, đóng góp từ doanh nghiệp và người lao động, cũng như thu nhập từ các khoản vay trước đó. Mục tiêu của quỹ là cung cấp các khoản vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hoặc tài trợ trực tiếp cho các dự án nhà ở xã hội, giúp những người thu nhập thấp và trung bình có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà với chi phí hợp lý.
Để hình thành “Quỹ nhà ở quốc gia”, trước mắt, cần giải quyết được một số vấn đề sau: Thứ nhất, định hình cơ cấu vốn huy động để phát triển nhà ở xã hội. Các nguồn vốn được huy động riêng rẽ, không có đơn vị chủ trì, không xác định được quy mô của từng nguồn vốn, tỷ lệ từng loại vốn dùng để phát triển số lượng căn hộ theo nhu cầu dẫn đến việc thiếu chủ động trong điều hành phát triển các dự án nhà ở xã hội. “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia” hình thành giúp xác định được cơ cấu nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội trên cơ sở tính toán xác định nhu cầu thuê, mua, thuê mua, cải tạo và sửa chữa nhà ở của các đối tượng được hưởng chính sách, nhờ đó xây dựng được kế hoạch huy động vốn cụ thể từ nguồn ngân sách, ngoài ngân sách, của các hộ gia đình hay tổ chức Công đoàn, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của từng bên liên quan.
Thứ hai, đồng bộ giải pháp hỗ trợ cho đối tượng hưởng chính sách. Để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 phải chưa có nhà tại nơi có dự án nhà ở xã hội hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân thấp và phải có mức thu nhập thấp được cơ quan, tổ chức hoặc địa phương xác nhận. Sở Xây dựng địa phương là cơ quan cuối cùng quyết định danh sách những người hưởng chính sách nhà ở xã hội ở địa phương.
Thực tế, từ thời điểm đăng ký đến thời điểm nhận nhà ở xã hội là thời gian khá dài, đối tượng được thụ hưởng chính sách có nhiều biến động nhưng không có cơ quan chịu trách nhiệm theo dõi thường xuyên, liên tục. Mặt khác, quy định trách nhiệm của các tổ chức, địa phương khi xác nhận điều kiện được hưởng chính sách không gắn với trách nhiệm quản lý đối tượng dẫn đến việc thực hiện chính sách chưa bảo đảm công bằng, đúng đối tượng. Các đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội được hỗ trợ mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo giá do nhà nước thẩm định hoặc phê duyệt, được vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Song giá nhà ở xã hội vẫn còn cao so thu nhập của phần lớn người lao động, tỷ lệ cho vay từ các tổ chức tín dụng còn thấp do thời hạn cho vay ngắn, lãi suất còn cao, vay từ Ngân hàng Chính sách xã hội còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp, thiếu nguồn vốn...
Các khó khăn này sẽ được khắc phục khi hình thành “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia”. Quỹ chịu trách nhiệm xác định, theo dõi biến động của đối tượng được hưởng chính sách, tổ chức hỗ trợ việc cho vay, thu hồi và quay vòng vốn vay, tham gia xác định giá bán, cho thuê phù hợp từng đối tượng.
Thứ ba, “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia” được hình thành dựa trên nguồn ngân sách Nhà nước là chính bao gồm tiền vốn, quỹ đất, nhà ở có sẵn sẽ giúp sự chủ động trong việc chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, quản lý tài sản sau đầu tư, chủ động thúc đẩy sản phẩm nhà giá rẻ, góp phần cân đối lại thị trường bất động sản nghiêng về sản phẩm nhà ở trung, cao cấp như hiện nay, dẫn dắt sự phát triển cân đối của thị trường bất động sản.
Để sớm hình thành “Quỹ nhà ở quốc gia”, cần bổ sung quy định về hình thành “Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia” vào nội dung hình thức phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 80) hoặc Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Thay đổi tư duy từ mục tiêu bảo đảm “ai cũng được sở hữu nhà” sang mục tiêu “ai cũng có chỗ ở”, chuyển từ hình thức có thể mua, thuê mua hoặc thuê sang hình thức cho thuê là chính nhằm phù hợp đối tượng thu nhập thấp, trong trường hợp mua nhà thì giới hạn thời gian sử dụng đất và sở hữu nhà trong vòng đời của tài sản trên đất.
Hy vọng, với sự quyết liệt của các cơ quan chuyên trách, các mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” sẽ sớm hoàn thành và mở ra một hướng đi có tính chiến lược nhằm bảo đảm sự công bằng, an sinh xã hội, thu hẹp khoảng cách giữa các tầng lớp xã hội về điều kiện sống, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế.
Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia” cần có cơ chế hoạt động minh bạch, gắn với chương trình an sinh xã hội, chương trình phát triển nhà ở của quốc gia và địa phương, được điều hành bởi tổ chức phát triển nhà ở quốc gia chuyên trách.
