Chính sách mở đường, ngân hàng giữ nguyên tắc thận trọng
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024. Trong cơ cấu tín dụng, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều vốn nhất, với dư nợ ước đạt 3,176 triệu tỷ đồng, chiếm 18,47% tổng dư nợ. Con số này cao gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sức hút mạnh mẽ của thị trường trong bối cảnh nhiều dự án được gỡ bỏ vướng mắc pháp lý.
Các báo cáo tài chính bán niên của ngân hàng thương mại cho thấy xu hướng chung: Tín dụng bất động sản đang trở thành một trụ cột trong hoạt động cho vay. Nam A Bank dẫn đầu hệ thống với mức tăng trưởng 49,3%, dư nợ đạt gần 29.840 tỷ đồng, tăng thêm 9.858 tỷ đồng chỉ trong nửa năm. MB đứng thứ hai, nâng dư nợ lên 85.534 tỷ đồng, tương đương mức tăng 33%.
Xu hướng mở rộng cho vay bất động sản cũng diễn ra tại nhiều ngân hàng khác. SHB ghi nhận dư nợ 163.754 tỷ đồng, tăng 28,4% so với đầu năm. Ở nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ, TPBank, Saigonbank hay PGBank đều tăng trưởng hơn 30%. VIB gây chú ý với mức tăng tới 78,36%, lên 10.159 tỷ đồng - tỷ lệ cao nhất trong nhóm ngân hàng công bố số liệu.
Về cơ cấu, PVCombank giữ vị trí số một về tỷ trọng cho vay bất động sản, với dư nợ 47.120 tỷ đồng, chiếm tới 36,1% tổng dư nợ. VPBank cũng nổi bật khi tỷ trọng cho vay bất động sản đạt 23,26%.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định tốc độ tăng mạnh của tín dụng bất động sản không phải bất thường. “Khi các dự án được giải quyết vướng mắc pháp lý, nhu cầu vốn triển khai là tất yếu. Hoạt động cho vay vẫn được giám sát chặt chẽ, bảo đảm an toàn hệ thống”, bà nhấn mạnh.
Thực tế, đà tăng trưởng này xuất phát từ việc hàng loạt dự án lớn được tháo gỡ sau thời gian dài “án binh bất động”. Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng nối lại kế hoạch triển khai, trong khi người mua nhà cũng gia tăng nhu cầu tiếp cận vốn. Từ đó, tín dụng bất động sản nổi lên như một “kênh dẫn” tất yếu để phục hồi thị trường.
Tuy nhiên, lãnh đạo nhiều ngân hàng khẳng định, không vì tăng trưởng nóng mà nới lỏng chuẩn cho vay. Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT MB, cho biết: “Ngân hàng tập trung vốn cho bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là các dự án thu hút FDI. Đối với bất động sản thương mại, MB thiết lập hạn mức cho vay hằng năm, gắn trách nhiệm quản trị rủi ro với từng danh mục”.
Một số ngân hàng khác cũng có định hướng tương tự: Ưu tiên cho vay dự án phục vụ nhu cầu ở thật, khách hàng minh bạch, năng lực tài chính tốt. Đây được coi là “lá chắn mềm” để hệ thống không rơi vào tình trạng dư nợ bất động sản tăng nóng, gây mất cân đối danh mục.
Chuyên gia cảnh báo rủi ro bong bóng
Lĩnh vực bất động sản vốn có sức lan tỏa lớn, ảnh hưởng đến nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, dịch vụ tài chính, thương mại. Khi dòng vốn tín dụng tăng mạnh đổ vào bất động sản, hiệu ứng lan tỏa càng rõ nét. Nhưng song hành với lợi ích là không ít rủi ro.
Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo: “Tín dụng bất động sản cần được kiểm soát ở mức hợp lý. Nếu dòng vốn chủ yếu chảy vào các dự án đầu cơ, giá nhà đất dễ bị đẩy lên quá cao, vượt xa sức mua thật. Khi đó, nguy cơ bong bóng là rất lớn. Nếu bong bóng vỡ, hệ thống ngân hàng sẽ chịu tác động trực tiếp”.
PGS, TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng nhấn mạnh cần định hướng tín dụng bất động sản vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thật: “Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, phát triển hạ tầng đô thị nên được ưu tiên. Đây là những mảng có nhu cầu bền vững, vừa bảo đảm an sinh, vừa tạo động lực dài hạn cho thị trường”.
Ở góc nhìn vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, phân tích: “Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng. Điều quan trọng là phải phát triển thêm kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản. Nếu chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng, rủi ro sẽ tập trung và hệ thống dễ chịu sức ép khi thị trường biến động”.
Một số chuyên gia quốc tế cũng đưa ra góc nhìn so sánh. Theo báo cáo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tại nhiều nước chỉ dao động từ 10-15%, trong khi Việt Nam đã lên gần 20%. Đây là mức cần được giám sát kỹ, tránh để dòng vốn “lệch pha” quá lớn so với các ngành khác.
Dòng vốn tín dụng vào bất động sản mang lại nhiều lợi ích: Hỗ trợ doanh nghiệp khơi thông dự án, tạo công ăn việc làm, kích thích tổng cầu. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ để tránh “nóng vội”. Từ đó, các chuyên gia khuyến nghị ba giải pháp trọng tâm, bao gồm: Thứ nhất, ngân hàng phân bổ vốn hợp lý, tránh tập trung vào dự án đầu cơ, ưu tiên dự án khả thi, có tính thanh khoản và phục vụ nhu cầu thật; thứ hai, mở rộng kênh vốn phi ngân hàng, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản, nhằm chia sẻ gánh nặng cho hệ thống tín dụng; thứ ba, tăng cường minh bạch thông tin, giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nắm chính xác cung - cầu, từ đó định hướng chính sách đúng đắn.
TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Nếu không đa dạng hóa kênh vốn, bất động sản sẽ mãi xoay quanh vòng tròn phụ thuộc vào ngân hàng. Đó là điều nguy hiểm cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính”.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, lưu ý thêm: “Quan trọng nhất vẫn là niềm tin. Nếu doanh nghiệp minh bạch, dự án rõ ràng, ngân hàng sẽ sẵn sàng cho vay. Nhưng nếu tín dụng chảy vào dự án mờ nhạt, chỉ nhằm mục đích đầu cơ, rủi ro nợ xấu sẽ quay lại rất nhanh”.
Giới phân tích dự báo tín dụng bất động sản sẽ còn duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong nửa cuối năm 2025, nhất là khi nhiều dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và đô thị lớn tiếp tục được tháo gỡ vướng mắc. Nhưng cùng với đó, áp lực kiểm soát nợ xấu và an toàn hệ thống cũng ngày càng rõ nét.
Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò “người gác cổng” - vừa nới dòng vốn ở mức hợp lý, vừa theo dõi sát để tránh tạo sóng đầu cơ. Với sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách vĩ mô, định hướng tín dụng và nỗ lực minh bạch hóa của doanh nghiệp, dòng vốn vào bất động sản có thể trở thành động lực tăng trưởng bền vững thay vì mối lo bong bóng.
