Bất động sản thường là lĩnh vực hưởng lợi mạnh nhất khi dòng tiền biến động. Sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.
Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18%-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm.
Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.
Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.
Doanh nghiệp bất động sản là nhóm đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng. Một mặt, họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án. Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà.
Trong khi đó, kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Việc phát hành mới còn dè dặt, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán.
Không chỉ tác động đến các dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.
Một hệ quả khác là tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Khi giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.
Mặc dù đối mặt nhiều thách thức, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực, nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa. Khi nền kinh tế phát triển, các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung phục hồi. Theo đó, việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản, để tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều. Người mua cũng nên ưu tiên lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
