Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, giá và thẩm định giá

Ngày 9/7, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Kiểm toán nhà nước tổ chức tọa đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai-Thực trạng và giải pháp”. Đây là tọa đàm thứ ba nằm trong chuỗi ba tọa đàm do Kiểm toán nhà nước tổ chức tại các khu vực Hà Nội, Khánh Hòa và Thành phố Hồ Chí Minh

Phát biểu khai mạc tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nêu rõ: sau hai tọa đàm tại Hà Nội và Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước đã tiếp nhận hàng trăm câu hỏi, tình huống thực tiễn và kiến nghị từ các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, tổ chức tư vấn và các đơn vị của Kiểm toán nhà nước. Qua đó đã nổi lên một số vấn đề lớn cần tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện.

Thứ nhất, vấn đề lớn nhất hiện nay không phải là thiếu phương pháp định giá mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp phát huy hiệu quả. Đây là điểm đồng thuận cao nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương, các doanh nghiệp tư vấn và Kiểm toán nhà nước.

Tại một số địa phương, có dự án trong suốt thời gian 24 tháng theo quy định vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh tương đồng; có nơi buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang địa phương khác; có nơi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều. Thực tiễn đó đặt ra một câu hỏi rất lớn: Nếu dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường thì dù áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh cũng rất khó bảo đảm kết quả định giá sát thực tiễn.

Các tổ chức tín dụng cũng chia sẻ rằng điều họ thiếu hiện nay không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng. Điều đó cho thấy nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước cần được coi là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.

Thứ hai, khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực tiễn tổ chức thực hiện vẫn còn khá lớn. Qua hai tọa đàm, Kiểm toán nhà nước đã lắng nghe nhiều tình huống rất cụ thể, như: dự án đã kéo dài nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải quay về tìm dữ liệu thị trường của thời điểm rất xa trong quá khứ; xác định dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp để lựa chọn giữa áp dụng bảng giá đất nhân hệ số hay tiếp tục xác định giá đất cụ thể; áp dụng suất vốn đầu tư đối với các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của các loại hình này…

Những thí dụ rất cụ thể đó cho thấy nhiều quy định đã có nhưng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn đầy đủ hơn, rõ ràng hơn và thống nhất hơn. “Điều chúng ta đúc kết được sau hai tọa đàm không phải là phương pháp thặng dư có đúng hay không, hay bảng giá đất có phù hợp hay không. Điều quan trọng hơn là bất kỳ phương pháp nào cũng chỉ phát huy hiệu quả khi có dữ liệu tốt, quy định rõ và cách hiểu thống nhất”, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng khẳng định.

Thứ ba, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là một bước đổi mới rất quan trọng nhưng cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới. Sau nhiều năm chủ yếu áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, qua hai tọa đàm, Kiểm toán nhà nước nhận thấy nhiều địa phương đặt ra những câu hỏi rất thực tiễn: Hệ số được xây dựng trên cơ sở nào? Dữ liệu nào đủ độ tin cậy để xác định hệ số? Làm thế nào để hệ số phản ánh đúng biến động của thị trường? Và đặc biệt, đối với những dự án có tính chất đặc thù hoặc dự án hỗn hợp thì cách vận dụng như thế nào để vừa đúng quy định, vừa phù hợp thực tiễn?

Thứ tư, yêu cầu bảo đảm môi trường pháp lý an toàn cho những người thực hiện đúng quy định đang trở thành một nhu cầu rất lớn. Qua hai tọa đàm, Kiểm toán nhà nước không chỉ lắng nghe ý kiến của các địa phương mà còn lắng nghe rất nhiều chia sẻ từ các doanh nghiệp tư vấn. Có doanh nghiệp cho biết doanh thu từ một hợp đồng định giá không lớn nhưng áp lực nghề nghiệp và rủi ro pháp lý lại rất cao; nhiều đơn vị hạn chế tham gia hoặc không còn mặn mà với lĩnh vực định giá đất. Đây là vấn đề cần được nhìn nhận một cách khách quan.

“Một môi trường pháp lý hiện đại phải đồng thời đáp ứng hai yêu cầu: Phải đủ nghiêm để kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm. Mặt khác, cũng phải đủ rõ ràng để bảo vệ những cán bộ, công chức, tổ chức tư vấn và những người thực thi pháp luật khi họ đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình và đúng trách nhiệm. Có lẽ điều quan trọng nhất mà chúng ta đạt được sau hai tọa đàm không phải là đã trả lời được bao nhiêu câu hỏi, mà là chúng ta đã chuyển từ tư duy đi tìm nguyên nhân của từng sai sót sang tư duy nhận diện những điểm nghẽn của cả hệ thống để cùng tháo gỡ”, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho biết, đối với Kiểm toán nhà nước, mục tiêu không chỉ dừng lại ở việc phát hiện sai sót sau khi sự việc đã xảy ra. Kiểm toán nhà nước luôn xác định rất rõ rằng, Kiểm toán nhà nước không làm thay chức năng quản lý nhà nước, không làm thay chức năng quyết định giá đất của địa phương và cũng không thay thế trách nhiệm của các tổ chức tư vấn. Kiểm toán nhà nước mong muốn thông qua hoạt động kiểm toán và thông qua các diễn đàn như hôm nay để phản ánh một cách khách quan những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Tại tọa đàm, ông Võ Anh Tuấn-Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng chia sẻ, trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc đó là việc thu thập thông tin đầu vào phục vụ định giá đất. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Trong khi đó, theo ông Phạm Văn Bình-Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá đã từng bước được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc cả về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng.

“Để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang tiếp tục được hoàn thiện, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp từ góc độ quản lý nhà nước, trong đó tập trung vào các nhóm giải pháp về thể chế, dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan”, ông Phạm Văn Bình nhấn mạnh.