Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp phía nam duy trì nền tảng ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc.
Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh
Nguồn cung đất khu công nghiệp và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất khu công nghiệp, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn. Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.
Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía nam, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp & văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: thị trường công nghiệp phía nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.
Thành phố Hồ Chí Minh có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới.
Bà Chương Quốc Đoan dự báo, trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai-Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.
Nguồn cung đất khu công nghiệp tạm chững trong giai đoạn chuyển tiếp
Trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng nên tiến độ đưa dự án ra thị trường chậm hơn dự kiến.
Tổng nguồn cung duy trì 36.063ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý cho thấy đà hấp thụ được duy trì ổn định. Thành phố Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, tăng 1,4% theo quý nhờ vị thế trung tâm và nhu cầu ổn định. Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3% theo quý. Và Tây Ninh đạt 60,9%, tăng 1,6% theo quý và 2,8% theo năm. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực truyền thống.
Báo cáo cho thấy, giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, song xu hướng biến động giữa các địa phương ngày càng rõ nét, phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động bởi mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng của từng khu vực.
Giá chào thuê trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý và tăng 1,7% theo năm. Đồng Nai ghi nhận mức cao nhất với 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 0,3% theo quý và 1,9% theo năm, duy trì xu hướng tăng ổn định. Thành phố Hồ Chí Minh đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% theo quý và 6,8% theo năm do nguồn cung hạn chế. Ngược lại, Tây Ninh đạt 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm, phản ánh chiến lược cạnh tranh thu hút các dự án mới trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào.
Quý II/2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp quy mô khoảng 16.000ha, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với diện tích 3.833ha. Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau.
Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai cũng tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư theo hướng đồng bộ hơn. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.
