Kho vận, bán dẫn, trung tâm dữ liệu - ba lực đẩy của bất động sản công nghiệp 2026

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường này đang bước vào giai đoạn dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải như trước, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)
Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)

Trong đó, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trở thành những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường.

Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics. Theo báo cáo của Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự tính đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Báo cáo cũng ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh này, các nền tảng đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.

ndo_br_khovan.jpg
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Cụ thể, các khu công nghiệp nằm gần Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Ngành bán dẫn mở rộng từ lắp ráp sang chuỗi giá trị cao

Ngành bán dẫn đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp-kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.

ndo_br_bandan.jpg
Mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đang chứng kiến sự gia tăng cao.

Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự tính diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.

Sự mở rộng này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Xe điện và chuỗi cung ứng tạo lực cầu mới

Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một động lực quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Báo cáo cho thấy quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, thị trường nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới, mức cao hàng đầu thế giới. Xu hướng này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử.

Sự phát triển của ngành xe điện không chỉ tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp mà còn thúc đẩy nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật. Những khu công nghiệp nằm gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Báo cáo của Savills còn cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

ndo_br_trungtamdl.jpg
Nhiều nhà máy mở rộng dây chuyền sản xuất mới với quy mô lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Báo cáo cũng nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự tính hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.

Có thể bạn quan tâm

Quang cảnh buổi làm việc của Đoàn công tác Bộ Tài chính Việt Nam và Bộ Tài chính Trung Quốc trong khuôn khổ Hội nghị Thứ trưởng Tài chính và Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương APEC 2026.

Việt Nam và Trung Quốc tăng cường hợp tác tài chính tại APEC 2026

Ngày 3/2, trong khuôn khổ Hội nghị Thứ trưởng Tài chính và Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương APEC diễn ra tại Thượng Hải, Trung Quốc, Thứ trưởng Tài chính Việt Nam Trần Quốc Phương và Đoàn công tác Bộ Tài chính đã có buổi làm việc song phương với ông Liao Min, Thứ trưởng Tài chính Trung Quốc.

Áp dụng chính sách thuế như chứng khoán đối với giao dịch tài sản mã hóa trong giai đoạn thí điểm. (Ảnh: TTXVN)

Trong thời gian thí điểm, giao dịch tài sản mã hóa được quản lý thuế theo khung chứng khoán

Trong giai đoạn thí điểm thị trường tài sản mã hóa, Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Thông tư hướng dẫn chính sách thuế theo hướng áp dụng tương tự các quy định hiện hành đối với chứng khoán. Điều này nhằm bảo đảm tính thống nhất, tránh xáo trộn nghĩa vụ thuế khi thị trường tài sản mã hóa chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh.

Dự án công nghệ sinh học nhân giống dừa chất lượng cao của Công ty TNHH Growlab giành giải Quán quân tại Cuộc thi Tìm kiếm tài năng khởi nghiệp sáng tạo quốc gia năm 2025.

Gỡ “nút thắt” cho ngành dừa

Giải pháp nhân giống cây dừa chất lượng cao bằng kỹ thuật nuôi cấy mô và MultipunoTM độc quyền của Công ty trách nhiệm hữu hạn Growlab (Growlab) cho thấy start-up công nghệ là một mắt xích quan trọng trong phát triển bền vững, góp phần tháo gỡ một trong những “nút thắt” lớn nhất của ngành dừa toàn cầu...

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình và Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Kinh tế Quốc dân Kazakhstan ông Serik Zhumangarin. (Ảnh: TÂM HẰNG/TTXVN)

Việt Nam và Kazakhstan thúc đẩy kết nối kinh tế

Trong khuôn khổ chuyến thăm làm việc tại Kazakhstan, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình đã có cuộc trao đổi với Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Kinh tế Quốc dân Kazakhstan Serik Zhumangarin; gặp Tổng Giám đốc Quỹ Đầu tư Quốc gia Kazakhstan Samruk-Kazyna.

Phiên tọa đàm trong khuôn khổ Diễn đàn “Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh cho sản phẩm xuất khẩu Việt Nam trong chuỗi thương mại toàn cầu”. (Ảnh: KIM DUNG)

Nâng cao năng lực cạnh tranh cho hàng xuất khẩu Việt Nam trong chuỗi thương mại toàn cầu

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc mạnh mẽ, yêu cầu về phát triển bền vững, tiêu chuẩn môi trường và chuyển đổi số ngày càng khắt khe, nâng cao năng lực cạnh tranh của hàng hóa xuất khẩu Việt Nam không chỉ là yêu cầu trước mắt, mà là chiến lược dài hạn để tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Hạ tầng không chỉ là những công trình vật chất, mà là nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới. (Ảnh: HNV)

Vai trò then chốt của hạ tầng từ đầu công đến tăng trưởng dài hạn

Trong bức tranh kinh tế khu vực ASEAN giai đoạn hậu đại dịch, Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm sáng về tăng trưởng và triển vọng trung-dài hạn. Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, nền kinh tế Việt Nam duy trì được nhịp tăng trưởng tích cực trong các năm tiếp theo, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Không gian trưng bày kết hợp livestream quảng bá và tiêu thụ hàng Việt Nam sẽ chính thức mở cửa từ ngày 5/2 tới đây tại Hà Nội.

Sắp khai trương không gian trưng bày, quảng bá và tiêu thụ hàng Việt Nam

Vào 5/2 tới đây, Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước (Bộ Công thương) tổ chức khai trương không gian trưng bày kết hợp livestream quảng bá và tiêu thụ hàng Việt Nam tại địa chỉ 62 Tràng Tiền, phường Hoàn Kiếm (Hà Nội), hướng tới trở thành điểm đến tôn vinh, kết nối tiêu thụ hàng Việt Nam chất lượng cao.

Người dân cần cảnh giác trước các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi, đặc biệt trong dịp cận Tết. Nguồn: Hiệp hội An ninh mạng quốc gia (NCA)

Tinh vi xây dựng bối cảnh để chiếm đoạt tài sản

Hiện nay, các đường dây lừa đảo xuyên biên giới đang có xu hướng gia tăng về quy mô lẫn mức độ tinh vi. Các đối tượng liên tục “nâng cấp” thủ đoạn bằng cách đầu tư dàn dựng bối cảnh giả mạo cơ quan nhà nước, ngân hàng, sử dụng trang phục, giấy tờ và công nghệ để tạo vỏ bọc đáng tin cậy, nhằm thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản.

Lễ khởi động dự án "Tiếp cận dịch vụ ngân hàng của người khuyết tật".

Bảo đảm quyền tiếp cận bình đẳng dịch vụ ngân hàng cho người khuyết tật

Ngày 3/2, tại Hà Nội, Hội Người mù Việt Nam tổ chức lễ khởi động Dự án tiếp cận dịch vụ ngân hàng của người khuyết tật và tập huấn nâng cao nhận thức về tiếp cận và sử dụng an toàn dịch vụ ngân hàng, với sự tham gia của gần 100 đại biểu người khuyết tật là người khiếm thị, khiếm thính và khuyết tật vận động.

Hợp tác xã nam dược Hoàng Lương (tỉnh Hưng Yên) đã phát triển được hơn 70ha vùng trồng cây dược liệu.

Phát triển các sản phẩm hữu ích từ cây dược liệu

Hợp tác xã nam dược Hoàng Lương (xã Tiền Hải, tỉnh Hưng Yên) là mô hình khởi nghiệp tiêu biểu của một thanh niên 9x trên địa bàn, biến đất hoang thành "vườn thuốc vàng" hữu cơ. Hợp tác xã chuyên sản xuất dược liệu, tạo việc làm cho người dân địa phương và khơi dậy khát vọng làm giàu trên quê hương.

Các món trang sức bạc được trưng bày tại một tiệm vàng bạc ở Indonesia. (Ảnh: Tân Hoa xã)

Ngày 3/2: Giá bạc phục hồi sau phiên giảm sâu

Chiều 3/2, giá bạc thế giới phục hồi, giao dịch quanh ngưỡng 86,53 USD/ounce, tăng khoảng 9% so với phiên trước đó. Thị trường trong nước cũng điều chỉnh theo thế giới, hiện đang bán ra quanh mốc 89 triệu đồng/kg.

[Video] Ngăn bán cầm chừng xăng dầu, bảo đảm thị trường Tết ổn định

[Video] Ngăn bán cầm chừng xăng dầu, bảo đảm thị trường Tết ổn định

Trước nguy cơ xuất hiện tình trạng bán cầm chừng xăng dầu, nhất là mặt hàng dầu diesel tại một số khu vực, Bộ Công Thương yêu cầu các doanh nghiệp triển khai đồng bộ giải pháp bảo đảm nguồn cung ổn định, liên tục, phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng trong dịp Tết Nguyên đán Bính Ngọ 2026.