Kho vận, bán dẫn, trung tâm dữ liệu - ba lực đẩy của bất động sản công nghiệp 2026

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường này đang bước vào giai đoạn dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải như trước, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)
Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)

Trong đó, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trở thành những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường.

Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics. Theo báo cáo của Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự tính đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Báo cáo cũng ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh này, các nền tảng đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.

ndo_br_khovan.jpg
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Cụ thể, các khu công nghiệp nằm gần Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Ngành bán dẫn mở rộng từ lắp ráp sang chuỗi giá trị cao

Ngành bán dẫn đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp-kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.

ndo_br_bandan.jpg
Mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đang chứng kiến sự gia tăng cao.

Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự tính diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.

Sự mở rộng này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Xe điện và chuỗi cung ứng tạo lực cầu mới

Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một động lực quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Báo cáo cho thấy quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, thị trường nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới, mức cao hàng đầu thế giới. Xu hướng này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử.

Sự phát triển của ngành xe điện không chỉ tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp mà còn thúc đẩy nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật. Những khu công nghiệp nằm gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Báo cáo của Savills còn cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

ndo_br_trungtamdl.jpg
Nhiều nhà máy mở rộng dây chuyền sản xuất mới với quy mô lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Báo cáo cũng nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự tính hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.

Có thể bạn quan tâm

Đoàn công tác hai tỉnh Tây Ninh và Thanh Hóa làm việc với chính quyền thành phố Kaposvár. (Ảnh: Đại sứ quán Việt Nam tại Hungary cung cấp)

Tây Ninh và Thanh Hóa thúc đẩy hợp tác với các đối tác Hungary

Chuyến thăm, làm việc của đoàn công tác hai tỉnh Tây Ninh và Thanh Hóa đã góp phần quảng bá tiềm năng, thế mạnh của hai địa phương, mở rộng kết nối với các đối tác sở tại, tạo tiền đề thúc đẩy hợp tác kinh tế, thương mại, đầu tư và chuyển giao công nghệ, qua đó góp phần làm sâu sắc hơn quan hệ Đối tác toàn diện Việt Nam-Hungary.

Đa dạng hóa sản phẩm, mở rộng cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán. (Ảnh: BÁO NHÂN DÂN)

Phát triển sản phẩm mới, nâng chất lượng thị trường chứng khoán

Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam (VNX) đang chuẩn bị triển khai hợp đồng quyền chọn chỉ số VN30, nghiên cứu sàn giao dịch dành cho doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo, phái sinh vàng và ETF vàng. Việc mở rộng sản phẩm gắn liền với hoàn thiện hệ thống hạ tầng, nâng cao chất lượng quản trị và tăng cường giám sát thị trường.

Nhiều máy móc, công nghệ ngành chăn nuôi được giới thiệu tại Vietstock 2026. (Ảnh: QUANG QUÝ)

Ngành chăn nuôi và thú y trước yêu cầu chuyển đổi của thị trường

Tại Triển lãm quốc tế chuyên ngành Chăn nuôi, Thức ăn chăn nuôi và Chế biến thịt tại Việt Nam diễn ra tại Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 21 đến 23/10, đại diện các đơn vị đã cung cấp cái nhìn toàn cảnh về thị trường, thời cơ và thách thức cũng như những định hướng về triển khai chuỗi kết nối giá trị của ngành.

Các đại biểu tham dự sự kiện chụp ảnh kỷ niệm. (Ảnh: Đại sứ quán Việt Nam tại Hàn Quốc cung cấp)

Thúc đẩy kết nối đầu tư, thương mại và du lịch giữa tỉnh Thanh Hóa và các đối tác Hàn Quốc

Chiều 20/10, thủ đô Seoul, Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa phối hợp với Đại sứ quán Việt Nam tại Hàn Quốc và Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Hàn Quốc (KBIZ) tổ chức Hội nghị gặp gỡ, kết nối giữa tỉnh Thanh Hóa và các đối tác Hàn Quốc nhằm giới thiệu tiềm năng, cơ hội hợp tác, thúc đẩy kết nối đầu tư, thương mại và du lịch.

Nghị quyết số 10-NQ/TU ngày 12/10/2026 của Ban Thường vụ Thành ủy Huế về xây dựng và phát triển đô thị Chân Mây-Lăng Cô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 xác định phát triển cảng biển, công nghiệp, logistics, du lịch gắn với mở rộng không gian đô thị và tăng cường liên kết vùng. (Ảnh: Cảng Chân Mây cung cấp)

Xây dựng Chân Mây-Lăng Cô trở thành cực tăng trưởng phía nam của Huế

Ban Thường vụ Thành ủy Huế đặt mục tiêu xây dựng Chân Mây-Lăng Cô trở thành cực tăng trưởng phía nam, đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, tiến tới thành lập phường trước năm 2030. Khu vực này hướng tới tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân hơn 12%/năm, thu nhập bình quân đạt 120-150 triệu đồng/người/năm vào năm 2030.

Nghệ nhân làng nghề giới thiệu các sản phẩm thủ công mỹ nghệ, quà tặng tới khách hàng. (Ảnh: Nguyên Trang)

Tận dụng cơ hội từ các hiệp định thương mại, mở rộng thị trường cho hàng thủ công mỹ nghệ Hà Nội

Các hiệp định thương mại tự do đang mở cơ hội cho hàng thủ công mỹ nghệ tiếp cận thị trường quốc tế. Tuy nhiên, để chuyển cơ hội thành đơn hàng cần những hành động cụ thể để đáp ứng yêu cầu thị trường. Từ thực tế đó, Hà Nội đang đẩy mạnh hoạt động khuyến công theo hướng gắn hỗ trợ sản xuất với xúc tiến thương mại. 

ESG và hành trình Go Global: Xây dựng uy tín để doanh nghiệp Việt “được lựa chọn”. (Ảnh: ĐỖ BẢO)

ESG và hành trình Go Global: Xây dựng uy tín để doanh nghiệp Việt “được lựa chọn”

Muốn tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, doanh nghiệp Việt Nam không thể chỉ dựa vào lợi thế chi phí. Năng lực quản trị, tính ổn định, chất lượng, khả năng truy xuất dữ liệu và trách nhiệm với môi trường, xã hội đang trở thành những yếu tố quan trọng để xây dựng niềm tin với đối tác quốc tế.

Xây dựng nông thôn mới gắn với bản sắc văn hóa đặc trưng tại xã Ứng Thiên, thành phố Hà Nội.

Xây dựng nông thôn mới ở vùng quê ngoại thành

Phát huy lợi thế làng nghề truyền thống, đẩy mạnh chuyển đổi số và bảo vệ môi trường, xã Ứng Thiên, thành phố Hà Nội đang hướng tới xây dựng nông thôn mới hiện đại, văn minh, giàu bản sắc, gắn phát triển kinh tế với nâng cao chất lượng sống và gìn giữ giá trị truyền thống.