Kho vận, bán dẫn, trung tâm dữ liệu - ba lực đẩy của bất động sản công nghiệp 2026

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường này đang bước vào giai đoạn dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải như trước, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)
Bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng. (Ảnh: HNV)

Trong đó, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trở thành những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường.

Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics. Theo báo cáo của Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự tính đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Báo cáo cũng ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh này, các nền tảng đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.

ndo_br_khovan.jpg
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics.

Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Cụ thể, các khu công nghiệp nằm gần Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Ngành bán dẫn mở rộng từ lắp ráp sang chuỗi giá trị cao

Ngành bán dẫn đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp-kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.

ndo_br_bandan.jpg
Mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đang chứng kiến sự gia tăng cao.

Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự tính diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.

Sự mở rộng này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Xe điện và chuỗi cung ứng tạo lực cầu mới

Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một động lực quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Báo cáo cho thấy quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách, thị trường nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới, mức cao hàng đầu thế giới. Xu hướng này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng sản xuất trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử.

Sự phát triển của ngành xe điện không chỉ tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp mà còn thúc đẩy nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật. Những khu công nghiệp nằm gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Báo cáo của Savills còn cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

ndo_br_trungtamdl.jpg
Nhiều nhà máy mở rộng dây chuyền sản xuất mới với quy mô lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều này khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

Báo cáo cũng nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự tính hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.

Có thể bạn quan tâm

Đoàn Chủ tịch điều hành Hội nghị Hiệp hội Doanh nghiệp toàn quốc 2026.

Nâng tầm hiệp hội doanh nghiệp, tiếp sức cho kinh tế tư nhân bứt phá

Trong bối cảnh kinh tế tư nhân được xác định là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế, vai trò các hiệp hội doanh nghiệp không chỉ kết nối hội viên, mà còn phải trở thành kênh phản biện chính sách, hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh, cùng Nhà nước tháo gỡ những điểm nghẽn của môi trường kinh doanh.

Toàn cảnh phiên họp.

Đà Nẵng khai mạc Phiên họp thứ Nhất Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố

Chiều 25/5, Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng khai mạc Phiên họp thứ I nhằm rà soát tình hình, đánh giá kết quả triển khai thời gian qua; đồng thời nhận diện những khó khăn, vướng mắc, cho ý kiến đối với các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm trong thời gian tới.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng tiếp xã giao Đại sứ Singapore tại Việt Nam Rajpal Singh nhằm trao đổi các định hướng thúc đẩy hợp tác song phương trong lĩnh vực nông nghiệp, môi trường và chuyển đổi xanh. (Ảnh: KHƯƠNG TRUNG)

Singapore mong muốn tăng nhập khẩu gạo và nông sản từ Việt Nam

Sáng 25/5, Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng tiếp xã giao Đại sứ Đặc mệnh toàn quyền Singapore tại Việt Nam Rajpal Singh nhằm trao đổi các định hướng thúc đẩy hợp tác song phương trong lĩnh vực nông nghiệp, môi trường và chuyển đổi xanh.

Bảo tồn văn hóa truyền thống, làng Thái Hải ở xã Tân Cương (Thái Nguyên) thu hút nhiều du khách tìm hiểu, trải nghiệm.

Thái Nguyên phát triển du lịch cộng đồng

Giao thông kết nối thuận lợi với Thủ đô Hà Nội, nhiều tỉnh trong khu vực, Thái Nguyên có cảnh quan đẹp, người dân thân thiện mến khách, bản sắc văn hóa dân tộc được bảo tồn, phát huy, ẩm thực phong phú, cơ sở vật chất lưu trú ngày càng được đầu tư, hoàn thiện, phục vụ chuyên nghiệp mang lại cho du khách những trải nghiệm thú vị.

Lực lượng chức năng Bộ Tư lệnh Vùng Cảnh sát biển 4 kiểm tra tàu cá chở 100.000 lít dầu DO không có hóa đơn, chứng từ chứng minh nguồn gốc hợp pháp.

Tăng cường truyền thông, giáo dục pháp luật cho người dân miền biển

Công tác chống khai thác hải sản bất hợp pháp, không báo cáo và không theo quy định (IUU), phòng, chống các loại tội phạm khác trên biển... không chỉ là nhiệm vụ thực thi pháp luật đơn thuần mà còn là một mặt trận quan trọng trong bảo vệ chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về quản trị biển,...

Việc kết nối dữ liệu điện tử góp phần nâng cao hiệu quả quản lý xuất nhập cảnh và nghĩa vụ thuế. (Ảnh: TTXVN)

Làm sạch dữ liệu để quản lý nợ thuế

Cả nước hiện có khoảng 963.500 người nộp thuế không còn hoạt động tại địa chỉ đăng ký nhưng nợ thuế 32.130 tỷ đồng, trong đó có 325.500 doanh nghiệp nợ thuế 29.815 tỷ đồng và 638.000 hộ kinh doanh nợ thuế 2.315 tỷ đồng.

Thu hoạch lúa ST25, giống lúa cho gạo ngon nhất thế giới, theo mô hình canh tác xanh tại thành phố Cần Thơ. (Ảnh: Nguyễn Phong)

Tập trung cho vụ lúa hè thu và thu đông

Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam Bộ đang tập trung cao độ cho sản xuất lúa vụ hè thu và lên kế hoạch sản xuất vụ thu đông. Để vụ chủ lực này đạt hiệu quả kinh tế cao, các địa phương cần tuân thủ nghiêm ngặt khung thời vụ, bảo đảm nguồn nước tưới và đẩy mạnh ứng dụng cơ giới hóa vào sản xuất.

[Infographic] Chứng khoán tuần 18-22/5: Thanh khoản trong tuần tăng, khối lượng giao dịch tăng 11,3% so tuần trước

[Infographic] Chứng khoán tuần 18-22/5: Thanh khoản trong tuần tăng, khối lượng giao dịch tăng 11,3% so tuần trước

Thị trường chứng khoán tuần 18-22/5 diễn biến khá tiêu cực, chịu áp lực bán mạnh khá đột biến ở nhiều nhóm mã. VN-Index tăng điểm ở 2 phiên đầu tuần và chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong 3 phiên cuối tuần với thanh khoản gia tăng khá đột biến. Kết tuần, VN-Index giảm 2,31% về mức 1.877,13 điểm, dưới kháng cự tâm lý 1.900 điểm.

Thay đổi tư duy thu hút FDI giai đoạn mới.

Thay đổi tư duy thu hút FDI giai đoạn mới

Đã đến lúc Việt Nam cần mạnh dạn chuyển từ tư duy “trải thảm” thu hút bằng mọi giá sang lựa chọn có chọn lọc, thực chất hơn, lấy công nghệ, đổi mới sáng tạo, phát triển xanh, liên kết với doanh nghiệp trong nước và giá trị gia tăng làm thước đo.

(Ảnh: NGỌC BÍCH)

Giá vàng liên tiếp giảm, người mua lỗ gần 10 triệu đồng/lượng chỉ trong 1 tháng

Tuần này, giá vàng thế giới giảm, kết thúc tuần ở mức 4.508,5 USD/ounce khi đồng USD mạnh lên, giá năng lượng tăng cao, làm dấy lên nỗi lo lạm phát khiến lãi suất neo ở mức cao gây bất lợi cho tài sản không sinh lợi suất. Trong nước, giá vàng các thương hiệu đồng loạt giảm, mua vào-bán ra ở mức 158,5-161,5 triệu đồng/lượng.

Cây sâm Ngọc Linh được Công ty TNHH một thành viên Đầu tư xây dựng Thành Long đưa về trồng giúp người dân Sơn La nâng cao thu nhập. (Ảnh CHÍ LONG)

Bước chuyển xây dựng nông thôn mới

Trong xây dựng nông thôn mới, tỉnh Sơn La lựa chọn hướng lấy nông nghiệp làm nền tảng, khoa học-công nghệ làm động lực, nông dân làm chủ thể; từ sản xuất manh mún chuyển sang nông nghiệp hàng hóa hiện đại, bền vững tạo nên bước chuyển mình mạnh mẽ.