NHNN vừa có văn bản gửi 25 ngân hàng thương mại về việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với một số lĩnh vực bất động sản (BĐS) ưu tiên, gồm nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp và khu chế xuất. Từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so cuối năm 2025 đối với các khoản vay thuộc ba lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng BĐS khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.
Gỡ nút thắt cho phân khúc thiết thực
Các chuyên gia cho rằng quyết định điều chỉnh này xuất phát từ thực tế thị trường có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản suy giảm, nhiều dự án tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai. Việc kiểm soát chặt dòng vốn đã thu hẹp khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.
Chính sách mới phù hợp các ưu tiên phát triển dài hạn, đặc biệt là chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030 và chiến lược mở rộng hạ tầng công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư quốc tế.
Theo số liệu cập nhật đến giữa tháng 3/2026, tổng dư nợ cho vay NOXH đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 25.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại hơn 16.000 tỷ đồng.
Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh cơ chế tính tín dụng được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn về vốn, tạo điều kiện để các chương trình NƠXH và hạ tầng công nghiệp được triển khai hiệu quả hơn.
Theo bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), việc NHNN nới cách tính dư nợ đối với một số phân khúc BĐS ưu tiên, góp phần cải thiện thanh khoản toàn thị trường.
Nguồn lực tín dụng được phân bổ theo hướng hiệu quả hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính. Đây là giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn cho những phân khúc đang có nhu cầu thật sự, đồng thời vẫn duy trì được mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với BĐS thương mại và hoạt động đầu cơ.
Ông Ngô Chí Dũng, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) cho rằng, dư địa phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam vẫn còn rất lớn khi tỷ lệ đô thị hóa hiện mới dưới 40%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 77% của Trung Quốc. Nhu cầu về nhà ở trong 10-20 năm tới sẽ tiếp tục gia tăng cùng với quá trình đô thị hóa.
Theo ông Dũng, BĐS là một thị trường đa dạng với nhiều phân khúc, từ BĐS nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại đến nhà ở; trong đó riêng nhà ở cũng được chia thành các phân khúc từ NOXH, trung cấp đến cao cấp và siêu cao cấp. Không thể nhìn nhận BĐS như một khối thống nhất, bởi mỗi phân khúc phục vụ những nhu cầu khác nhau của thị trường.
"Có những phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư, nhưng cũng có những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật. Điều quan trọng là phải xác định đúng những phân khúc mà xã hội đang thật sự cần", ông Dũng nhấn mạnh.
Sự dịch chuyển trong tư duy
Trong nhiều năm qua, NOXH chủ yếu được nhìn nhận như một chính sách an sinh dành cho người thu nhập thấp và công nhân. Khi đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, vai trò của NOXH đã vượt ra ngoài phạm vi phúc lợi để trở thành một phần quan trọng của hạ tầng lao động.
Hàng triệu lao động tiếp tục dịch chuyển từ nông thôn tới các trung tâm công nghiệp và đô thị lớn. Giá nhà tại nhiều địa phương liên tục tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, khiến họ không thể tiếp cận chỗ ở phù hợp.
Điều đó sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong thu hút, giữ chân nguồn nhân lực. Việc tạo thêm dư địa tín dụng cho NOXH không đơn thuần là hỗ trợ một phân khúc BĐS mà còn là đầu tư cho nguồn nhân lực, năng suất lao động và sự ổn định xã hội trong dài hạn.
Nếu NOXH gắn với bài toán an sinh và chất lượng nguồn nhân lực, thì khu công nghiệp lại liên quan trực tiếp tới năng lực tăng trưởng của nền kinh tế. Trong hơn một thập kỷ qua, dòng vốn FDI đã trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng của Việt Nam. Không chỉ mang theo nguồn vốn, các tập đoàn quốc tế còn đưa vào Việt Nam công nghệ, chuỗi cung ứng và phương thức quản trị hiện đại.
Để đón được làn sóng đầu tư này, điều kiện tiên quyết là phải có hạ tầng sản xuất đủ năng lực đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Một khu công nghiệp mới không chỉ tạo thêm quỹ đất cho thuê mà còn kéo theo sự phát triển của hệ thống logistics, giao thông kết nối, nhà ở công nhân, dịch vụ đô thị và hàng loạt ngành kinh tế phụ trợ.
Hiệu ứng mà một đồng vốn đầu tư vào hạ tầng công nghiệp tạo ra thường lớn hơn nhiều so với giá trị trực tiếp của dự án. Trong bối cảnh cuộc cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt, khả năng phát triển nhanh và đồng bộ hạ tầng công nghiệp đang trở thành một lợi thế chiến lược, quyết định năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.
Luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, việc nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng có năng lực tài chính vững mạnh, hệ số an toàn vốn cao và quản trị rủi ro hiệu quả, không chỉ hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường BĐS mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản thông qua việc định hướng dòng vốn vào những lĩnh vực có nhu cầu thật và khả năng tạo giá trị gia tăng.
Cũng theo bà Hà, ở góc nhìn vĩ mô, Chính phủ và NHNN đang theo đuổi mục tiêu cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính. Việc nới room tín dụng không được áp dụng đại trà mà chỉ dành cho những tổ chức tín dụng có nền tảng tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ xấu thấp và năng lực quản trị rủi ro tốt.
“Cách tiếp cận này giúp mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho nền kinh tế nhưng vẫn duy trì được các hàng rào kiểm soát rủi ro đối với thị trường BĐS”, bà Hà nhận định.
Dù đánh giá tích cực về chính sách, bà Hà lưu ý việc nới tín dụng BĐS vẫn đi kèm những rủi ro cần được kiểm soát. Nếu đà phục hồi của thị trường không diễn ra như kỳ vọng, dư nợ BĐS tăng nhanh có thể ảnh hưởng chất lượng tín dụng và làm gia tăng nợ xấu.
“Nguồn vốn dồi dào cũng có nguy cơ thúc đẩy tình trạng tăng giá cục bộ ở một số phân khúc hoặc khu vực, từ đó tạo thêm áp lực đối với lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô”, bà Hà lưu ý.
