Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2025 ước đạt 131.601 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm 69.970 tỷ đồng, tương đương 53% tổng giá trị.
Liều thuốc hai tác dụng
Chỉ còn ít thời gian nữa là đến thời gian trả nợ, nhưng Công ty cổ phần (CTCP) Hoàng Anh Gia Lai (HAGL - mã chứng khoán: HAG) lại đang lấy ý kiến cổ đông về kế hoạch phát hành 210 triệu cổ phiếu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi nợ. Chủ nợ gồm một tổ chức và 5 cá nhân, trong đó CTCP Tư vấn đầu tư Hướng Việt nắm gần 721 tỷ đồng.
Khoản nợ này hình thành trong quá trình HAGL xử lý trái phiếu tại BIDV, với một phần trái phiếu gốc 2.000 tỷ đồng và lãi lũy kế hơn 2.022 tỷ đồng đã được chuyển nhượng cho các trái chủ mới. Sau hoán đổi, Hướng Việt dự kiến nắm 4,74% vốn, một số cá nhân nắm hơn 3%.
CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) cũng cho biết sẽ phát hành 50 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng 500 tỷ đồng, để hoán đổi nợ. Trong đó, khoản nợ 212 tỷ đồng với CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX) sẽ được chuyển thành 21,2 triệu cổ phiếu, chiếm 3,38% vốn sau phát hành.
Tương tự, cổ đông CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL), cũng đã thông qua việc phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng cho ba chủ nợ: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng) và bà Hoàng Thu Châu (6,6 tỷ đồng). Các chủ nợ này đã thế chấp cổ phiếu để hỗ trợ Novaland thanh toán nghĩa vụ tài chính.
Novaland cũng sẽ phát hành gần 152 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu phát hành giai đoạn 2021 - 2022, đáo hạn chủ yếu từ năm 2023 đến 2025, với tổng giá trị 6.074 tỷ đồng. Công ty dự kiến hoàn tất trong năm 2026 sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.
Trước đó, hơn 228,2 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (CII) vừa chính thức được giao dịch trên sàn. Đây là số cổ phiếu phát hành thêm để chuyển đổi 22,8 triệu trái phiếu thuộc lô CII424002 thành cổ phiếu. Sau đợt chuyển đổi, lượng trái phiếu CII424002 đang lưu hành giảm từ 28,1 triệu xuống còn 5,3 triệu đơn vị.
Lô trái phiếu CII424002 có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn 10 năm, phát hành ngày 25/1/2024, đáo hạn ngày 25/1/2034, với lãi suất cố định 10%/năm. Đợt phát hành này huy động hơn 2.813 tỷ đồng thông qua việc chào bán hơn 28,13 triệu trái phiếu.
Theo một chuyên gia tài chính, việc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu không chỉ là giải pháp tình thế mà còn là một phần trong chiến lược tái cơ cấu toàn diện. Trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm, động thái này giúp doanh nghiệp cắt giảm ngay gánh nặng nợ, cải thiện dòng tiền, đồng thời củng cố hình ảnh tài chính thông qua việc “làm đẹp” bảng cân đối kế toán.
Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng Giám đốc Phúc Điền Land nhận định, đây là phương án hài hòa lợi ích cho cả trái chủ và doanh nghiệp. Khi thị trường bất động sản vẫn chìm trong ảm đạm, nhiều doanh nghiệp khó tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Việc hoán đổi trái phiếu thành cổ phiếu giúp họ tránh được nguy cơ mất khả năng chi trả, đồng thời mở ra dư địa để tái phân bổ nguồn lực, tập trung cho các dự án mang tính sống còn.
Tuy nhiên, phát hành thêm cổ phiếu đồng nghĩa với pha loãng quyền lợi của cổ đông hiện hữu trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, đây là quyết định cần thiết để doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền, cải thiện hệ số an toàn tài chính và duy trì khả năng vận hành ổn định. Quan trọng hơn, nó thể hiện tư duy chuyển từ “chữa cháy” sang “tái thiết”, đặt nền móng cho sự hồi phục bền vững của doanh nghiệp và bảo vệ lợi ích lâu dài của tất cả các bên liên quan.
Riêng tháng 8/2025, lượng trái phiếu bất động sản đến hạn đạt 17.500 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với tháng 7 và cao nhất từ đầu năm đến nay. Theo đánh giá của VIS Rating, hiện có 1.200 tỷ đồng trái phiếu đang ở nhóm rủi ro cao và đã ghi nhận tình trạng chậm thanh toán ngay từ kỳ trả nợ đầu tiên.
Công cụ tái cấu trúc nhưng không phải “đũa thần”
Việc hoán đổi nợ sang vốn cổ phần là một công cụ tái cấu trúc tài chính được sử dụng phổ biến trên thế giới, thường được áp dụng khi các phương án truyền thống không còn hiệu quả. Cách làm này vừa phân bổ rủi ro vừa mở ra cơ hội cho cả chủ nợ và doanh nghiệp.
Với chủ nợ, việc chấp nhận chuyển quyền thu hồi nợ thành cổ phần giúp duy trì khả năng thu vốn trong tương lai nếu doanh nghiệp phục hồi và tăng trưởng, đồng thời tạo điều kiện tham gia sâu hơn vào quản trị và định hướng hoạt động. Điều này đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư phải chấp nhận đổi khoản thu nhập cố định từ trái phiếu để nhận rủi ro biến động giá.
Kinh nghiệm từ nhiều thương vụ trước cho thấy, hoán đổi nợ thành cổ phần có thể mang lại hiệu quả rõ rệt, đặc biệt trong các giai đoạn khủng hoảng hoặc biến động mạnh của thị trường. Lĩnh vực ngân hàng từng áp dụng thành công khi mua lại và tái cấu trúc nợ của các tổ chức yếu kém.
Tuy vậy, các chuyên gia nhận định, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là áp lực dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý khiến tiến độ giải ngân chậm lại, nguồn thu bị thu hẹp. Ngược lại, một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục huy động vốn qua kênh trái phiếu.
Theo báo cáo của VIS Ratings, dựa trên nghiên cứu nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, tỷ lệ nợ đã giảm nhẹ nhờ lợi nhuận tăng trong quý I. Tuy nhiên, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn ở mức âm và đây được coi là điểm yếu then chốt trong hồ sơ tín nhiệm của toàn ngành.
Mặc dù vẫn đánh giá cao triển vọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, nhưng các chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại là “phép thử” khắc nghiệt cho sức bền tài chính của doanh nghiệp. Hiện, phần lớn các chủ đầu tư vẫn phải xoay xở với dòng tiền hạn hẹp, dự án mới chưa đến thời điểm tạo doanh thu, trong khi chi phí vốn tiếp tục là gánh nặng.
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Phân tích CTCP Đầu tư FIDT cho biết, các vướng mắc về quy hoạch, định giá đất và thủ tục đầu tư vẫn đang làm nghẽn dòng vốn vào dự án. Cùng lúc, sức cầu trên thị trường chưa thể bật mạnh khi thu nhập của người dân chưa bắt kịp giá nhà và tâm lý vẫn thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng. Hệ quả là thanh khoản ở mức thấp, tỷ lệ hấp thụ yếu và vòng quay vốn bị chậm lại.
Nhận định này được minh chứng rõ nét qua số liệu của Bộ Xây dựng khi tính đến cuối quý II/2025, lượng tồn kho căn hộ trên cả nước tăng hơn 40% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nguyên nhân chính đến từ giá bán vượt quá khả năng chi trả của người mua để ở, trong khi nguồn lực tài chính của nhà đầu tư cũng không còn dồi dào.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư hiện đã vượt xa khả năng chi trả không chỉ của nhóm thu nhập thấp mà cả nhóm thu nhập trung bình khá. Ngay cả những người có lương 40 - 50 triệu đồng/tháng cũng khó tự tin mua nhà nếu thiếu hỗ trợ từ gia đình.
Tại Hà Nội, giá chung cư cũ thời điểm tháng 6/2025 đã tăng 120 - 180% so với tháng 8/2024. Người thu nhập 15 - 20 triệu đồng/tháng gần như không thể mua nhà, kể cả căn hộ diện tích nhỏ. Không ít người buộc phải chọn chung cư mini, dù nhận thức rõ rủi ro, bởi giá chung cư thương mại đã vượt quá tầm với.
Nêu quan điểm về thực tế này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, đánh giá tồn kho đáng lo nhất là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được vì nó tạo áp lực tài chính trực tiếp, kéo dài cho doanh nghiệp. Nếu không xử lý sớm, đây có thể trở thành gánh nặng lớn, cản trở các chủ đầu tư triển khai dự án mới.
CBRE cho rằng thị trường đang ở giai đoạn vừa có kỳ vọng, vừa đối mặt nhiều thách thức. Dù tín dụng cải thiện, chính sách hỗ trợ và tâm lý đầu tư tích cực hơn, rào cản vẫn tồn tại: giá đất tăng mạnh, chi phí đầu vào cao, pháp lý biến động, sức mua yếu. Doanh nghiệp cần hành động thận trọng nhưng không thể chần chừ.
