Chính sách quyết định sự thông suốt của nhiều nguồn lực
Tiến sĩ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch kiến trúc cho rằng: Thành phố Hồ Chí Minh sau hợp nhất đang mở ra những cơ hội cho việc phát triển đô thị cũng như nhiều lĩnh vực quan trọng khác. Với các nguồn lực rất lớn từ doanh nghiệp, việc hợp tác giữa các bộ, ngành, địa phương và sự tham gia của lực lượng này sẽ giúp triển khai hạ tầng, thị trường bất động sản đồng bộ hơn.
Chính quyền địa phương hai cấp khi được vận hành hiệu quả cũng được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thủ tục hành chính, đơn giản hóa quá trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản. Tuy nhiên, quyết sách này chỉ hiệu quả, tạo được dấu ấn khác biệt khi chính quyền quyết liệt thay đổi tư duy về tầm nhìn, cải tiến cơ chế pháp lý, điều chỉnh quy hoạch và quản lý đô thị thông minh, nguồn nhân lực,...
Góp ý về mặt chính sách tại Diễn đàn bất động sản 2025 mới đây, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng: Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định thị trường bất động sản, trong đó có việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công để không chỉ tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.
Chính phủ cũng cần triển khai quyết liệt việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, đồng thời ban hành cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng nguồn dữ liệu này một cách hiệu quả.
Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định thị trường bất động sản, trong đó có việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực
Với hàng nghìn trường hợp đang vướng mắc như vừa nêu ở trên, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng: Dòng vốn bị tắc không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp mà của toàn nền kinh tế. Mỗi phần vốn được giải phóng sẽ kéo theo hàng trăm nghìn việc làm và kích hoạt chuỗi sản xuất.
Từ ý kiến các chuyên gia có thể thấy, khi dòng vốn được khơi thông sẽ là một trong các nguồn lực quan trọng để Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung thực hiện mục tiêu tăng trưởng năm nay từ 8,3-8,5%, hướng tới mức hai con số trong giai đoạn tới.
Khơi thông chính sách bằng các giải pháp hiệu quả, đồng bộ
Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Các địa phương cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất. Bài toán này được giải quyết sẽ giúp tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, giải phóng nguồn lực cho doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là niềm tin của doanh nghiệp.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng: Việc “tắc” chính sách đã tồn tại nhiều năm gây tổn hại rất lớn cho doanh nghiệp nên cần có cơ chế xử lý chuyển tiếp đặc thù như cho phép xác định giá đất tạm tính, nộp nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn để tránh “đóng băng toàn bộ” dự án.
Cơ sở dữ liệu, công tác quản lý thị trường bất động sản cũng cần được số hóa toàn bộ; thực hiện công khai tiến độ từng dự án trên nền tảng dữ liệu quốc gia để doanh nghiệp, người dân và cơ quan giám sát có thể theo dõi, tránh việc hồ sơ bị kéo dài.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Những năm qua, tạo điều kiện, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước. Điều này đã được cụ thể hóa trong nhiều quyết sách lớn của Trung ương, gần đây nhất là Nghị quyết số 68-NQ/TW, ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.
Đối với lĩnh vực bất động sản, lượng vốn các doanh nghiệp nắm giữ và đổ vào thị trường là rất lớn nên khi một khâu trong quy trình đầu tư bị ách tắc sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Sự chậm trễ, lúng túng trong chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án hiện nay là một ví dụ điển hình của thực trạng đó.
Trên cơ sở của Luật Đất đai 2024, các nghị định hướng dẫn thực hiện, Hiệp hội kiến nghị địa phương cần đẩy nhanh tiến trình định giá đất, tính tiền sử dụng để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Trong văn bản mới nhất gửi Quốc hội, Hiệp hội cũng kiến nghị cần bổ sung quy định không thu tiền sử dụng đất bổ sung (3,6%) nếu lỗi không thuộc về doanh nghiệp nhằm gỡ vướng pháp lý cho 100 dự án đang đối diện nguy cơ bị truy thu hàng chục nghìn tỷ đồng.
Ở góc độ pháp lý, có thể dễ dàng nhận thấy, tình trạng tắc nghẽn các dự án này xuất phát từ sự chồng chéo, không thống nhất giữa các luật điều chỉnh. Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đều có nhiều quy định giao thoa, nhưng các nghị định hướng dẫn thực thi lại chưa đồng bộ.
Tình trạng cùng một dự án đầu tư, có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau nhưng lại không có cơ chế nào để đưa ra một chuẩn chung đủ sức thuyết phục khiến cơ quan quản lý thực thi lo ngại những rủi ro về mặt pháp luật.
Những độ trễ, bất cập của chính sách lại tỷ lệ nghịch với mức giá của thị trường. Các dự án đều có xu hướng tăng giá theo thời gian nên càng để lâu càng khó xử lý, đặc biệt là các dự án có số vốn đầu tư lớn.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mới đây kiến nghị Trung ương cho phép áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho 100 dự án nhằm gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp. Đây là một kiến nghị mang nhiều tín hiệu tích cực trong gỡ khó chính sách. Tuy nhiên, giải pháp này vẫn mang tính tạm thời, chưa thực sự bảo đảm hiệu quả bền vững.
Những điểm nghẽn về chính sách đất đai cũng sẽ tác động không nhỏ trong việc thu hút dòng vốn đầu tư. Để bài toán này được giải quyết căn cơ, tạo môi trường thông thoáng cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, Nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, công khai giao dịch thật để làm cơ sở xác định giá sát thực tế.
Sự chậm trễ, lúng túng trong chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tác động rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp, đòi hỏi các cơ quan chức năng cần sớm có các giải pháp hiệu quả, đồng bộ để tháo gỡ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
Cùng với đó là thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách bạch khỏi cơ quan quản lý để tránh tình trạng chồng chéo. Ngoài ra, Nhà nước cần có cơ chế chia sẻ rủi ro, linh hoạt với doanh nghiệp.
Những giải pháp đồng bộ, minh bạch và toàn diện hơn cần sớm được triển khai để không chỉ giải quyết bức xúc của doanh nghiệp mà còn góp phần cải thiện môi trường đầu tư của cả nước, nhân lên niềm tin đối với doanh nghiệp.
Chính sách được tháo gỡ, nguồn lực được khơi thông, dự án được triển khai sẽ kéo theo nhiều hiệu ứng tích lên thị trường và nền kinh tế. Khi hàng trăm tỷ USD được “đánh thức” cũng đồng nghĩa với việc hàng triệu cơ hội việc làm, ngân sách nhà nước sẽ gia tăng để tái đầu tư cho nền kinh tế-xã hội.
Sửa bất cập khi xác định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản số: 150/2025/CV-HoREA, ngày 28/11/2025 với nhiều góp ý bổ sung “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, trong đó có nội dung xác định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất .
Theo Hiệp hội, tại điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 5 “dự thảo Nghị quyết” quy định: “Thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT “là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Đây là một bất cập nếu đối chiếu trường hợp của công ty MHL đang vướng mắc bởi doanh nghiệp này ký hợp đồng tháng 11/2016; bàn giao công trình tháng 2/2018, trong khi thành phố có quyết định giao đất vào tháng 3/2025, tức là đang “bị chậm giao đất” chín năm tính từ ngày ký kết Hợp đồng.
So với mức giá của Hợp đồng thời điểm ký kết thì hiện nay, khu đất này đã tăng giá rất nhiều. Từ thí dụ cụ thể này, Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định “Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT” là “thời điểm ký Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT” vào dự thảo Nghị quyết để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án.
