Băn khoăn khoản nộp bổ sung tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Theo đó, các dự án đã giao đất, chuyển mục đích sử dụng hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa xác định giá đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 257 của luật mới, kèm khoản bổ sung 5,4%/năm trên số tiền chậm nộp.

“Quýt làm cam chịu”

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Trần Anh Group cho rằng, dự thảo nghị định hiện hành đang đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình thế “chết oan”. Thực tế, nhiều dự án đã được giao đất nhưng cơ quan nhà nước chưa ban hành thông báo nộp thuế, khiến doanh nghiệp không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Dù lỗi không thuộc về doanh nghiệp, họ vẫn bị truy thu khoản phạt 5,4% mỗi năm tính từ thời điểm giao đất.

Ông Vinh dẫn chứng trường hợp cụ thể của Trần Anh Group. Một dự án tại khu Hồng Đạt, thuộc tỉnh Long An trước đây, đã được giao đất từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất. Nếu đến năm 2025 mới hoàn tất, doanh nghiệp sẽ phải nộp khoảng 300 tỷ đồng tiền sử dụng đất, kèm theo hơn 100 tỷ đồng tiền phạt. Chỉ riêng khoản lãi 5,4% tính trong bảy năm đã lên đến 114 tỷ đồng. Đây là con số không thể xem nhẹ và hoàn toàn không phản ánh trách nhiệm chủ quan từ phía doanh nghiệp.

Cũng có dự án thuộc trường hợp phải nộp tiền theo quy định của Nghị định 103, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, không có doanh nghiệp nào cố tình chậm trễ trong việc nộp tiền sử dụng đất, bởi hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện bắt buộc để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo. Việc chậm nộp khiến doanh nghiệp không thể mở bán sản phẩm, không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng và hoàn toàn bị động trong kế hoạch kinh doanh.

Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp buộc phải tạm dừng dự án hoặc đứng trước nguy cơ phá sản. Đáng chú ý, tiền sử dụng đất thực chất là một khoản đầu tư trả trước, được tính vào cơ cấu giá thành sản phẩm. Khi bị truy thu thêm, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chi phí, và hệ quả gần như chắc chắn là người tiêu dùng sẽ phải gánh phần chênh lệch này trong giá bán cuối cùng.

Lý giải nguyên nhân “tiến thoái lưỡng nan” của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest và Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam khẳng định, trường hợp họ có quyền cùng trao đổi, cung cấp hồ sơ và chịu trách nhiệm khi chậm trễ, thì việc chia sẻ trách nhiệm là hợp lý và bắt buộc, nhưng họ hoàn đoàn đứng ngoài khâu này.

Bởi lẽ, cơ quan nhà nước thành lập hội đồng định giá và thuê đơn vị tư vấn, sau đó đưa ra giá đất, doanh nghiệp chỉ thực hiện nộp tiền mà không có bất kỳ cơ chế nào cho phép bên mua, tức doanh nghiệp, được tham gia đóng góp ý kiến hay phản biện. Trước đây các doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị sửa đổi Nghị định 71 để chủ đầu tư có quyền tham gia quá trình định giá nhằm bảo đảm sự minh bạch và công bằng, rút ngắn thời gian chờ đợi nhưng không được chấp thuận.

Luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội) cũng chỉ ra vướng mắc cốt lõi hiện nay nằm ở độ trễ giữa thời điểm giao đất, cho thuê đất và thời điểm Nhà nước ban hành mức giá đất chính thức. Trong khi cơ quan chức năng thường mất nhiều thời gian để hoàn tất việc xác định giá, người dân và doanh nghiệp buộc phải chờ đợi trong thế bị động, không có khả năng can thiệp. Điều trớ trêu là, lỗi bắt nguồn từ sự chậm trễ của cơ quan chức năng, nhưng hậu quả lại do doanh nghiệp gánh chịu.

Cần điều chỉnh quy định phù hợp hơn với thực tế

Theo đề xuất của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), việc nộp bổ sung tiền sử dụng đất chỉ nên tính từ ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất. Sau khi trừ đi 180 ngày là thời hạn xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155. Những trường hợp trước đó cần được xem xét lại và loại trừ khỏi nghĩa vụ truy thu tiền chênh lệch, bởi họ đang gánh trách nhiệm thay cho sự chậm trễ của cơ quan nhà nước. Ông Châu cho rằng, cách sửa đổi này vừa thực tế, vừa hợp tình hợp lý, thể hiện sự cầu thị và tinh thần cải cách của cơ quan quản lý, đồng thời giúp doanh nghiệp thoát khỏi vòng luẩn quẩn.

Cùng chung quan điểm, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho rằng, việc duy trì quy định hiện hành không chỉ thiếu hợp lý về mặt pháp lý, mà còn gây tổn hại nghiêm trọng đến tâm lý đầu tư, đặc biệt là với những dự án cần quỹ đất lớn và có chu kỳ đầu tư dài. Vì vậy, các doanh nghiệp thành viên Hội Doanh nhân trẻ kiến nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định này.

Nếu vẫn muốn truy thu phần lãi suất 5,4%/năm, thì chỉ nên áp dụng với những trường hợp doanh nghiệp đã được thông báo đầy đủ về nghĩa vụ tài chính nhưng cố tình chây ỳ không nộp, hoặc có bằng chứng cụ thể rằng doanh nghiệp đã trục lợi từ phần tiền chưa nộp. Mọi chính sách liên quan đến tài chính doanh nghiệp cần đặt lên bàn cân của công lý, thay vì để sự chậm trễ hành chính trở thành cái bẫy pháp lý giăng ra cho những người tuân thủ luật.

Tương tự, luật sư Thu Hà cũng cho rằng, về nguyên tắc, chính sách công phải được thiết kế để bảo vệ số đông những người tuân thủ pháp luật, đặc biệt là các doanh nghiệp nghiêm túc chờ đợi hoàn tất các thủ tục pháp lý trước khi triển khai dự án. Việc để họ gánh chịu hệ quả từ sự chậm trễ của chính cơ quan nhà nước không chỉ gây bất công mà còn làm xói mòn niềm tin vào môi trường đầu tư.

Một chính sách đúng không thể đánh đồng giữa bên làm đúng và bên vi phạm. Nếu vì sai sót hoặc hành vi trục lợi của một số ít mà áp dụng biện pháp truy thu trên diện rộng, thì vô hình trung lại đang trừng phạt những người tuân thủ. Đó là cách tiếp cận thiếu phân loại, đi ngược với nguyên tắc công bằng và mục tiêu quản trị nhà nước hiện đại.

Luật sư Thu Hà cho rằng, không nên áp dụng hồi tố đối với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Trong trường hợp việc truy thu là cần thiết, phạm vi áp dụng cũng cần được giới hạn hợp lý. Chỉ nên áp dụng đối với các dự án phát sinh sau thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và chỉ sau khi đã trừ đi 180 ngày, tức khoảng thời gian tối đa để cơ quan chức năng hoàn tất quy trình định giá đất theo quy định của luật. Mọi tính toán khác đều cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh đẩy rủi ro pháp lý về phía những người đang làm đúng.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, đối với những dự án mà doanh nghiệp đã được giao đất về mặt pháp lý nhưng chưa thể triển khai kinh doanh, kể cả trong trường hợp chưa được bàn giao đất trên thực địa, thì không nên tính khoản nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định xong nghĩa vụ tài chính. Theo ông, không thể để doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm tài chính cho sự chậm trễ vốn thuộc về nghĩa vụ của cơ quan quản lý.

Trong bối cảnh Nghị định 103 chưa được sửa đổi, ông Đỉnh cho rằng, Chính phủ cần sớm ban hành một văn bản hướng dẫn tạm thời, yêu cầu các địa phương và cơ quan thuế chưa thực hiện việc truy thu khoản bổ sung. Việc thu hay không thu cần được cân nhắc trên cơ sở chính sách rõ ràng và sẽ chỉ được quyết định sau khi Chính phủ thống nhất phương án xử lý quy định hiện hành.