Cần một khung chính sách chuyển đổi đất công bằng, hiệu quả

Thực trạng này phản ánh mặt bất cập nếu cách xác định giá không hợp lý, chính sách sẽ trở thành rào cản thay vì động lực.

Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024. Sau một năm triển khai, nhiều quy định mới đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cải cách từng bước thủ tục hành chính trong lĩnh vực này. Các nội dung quản lý cũng được cập nhật, đáp ứng yêu cầu phát triển và gắn với các mục tiêu chiến lược. Tuy nhiên, bối cảnh mới đặt ra yêu cầu hệ thống pháp luật đất đai phải tiếp tục được hoàn thiện, trong đó cách xác định giá đất “theo giá thị trường” là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm.

Trong cuộc trao đổi ý kiến với Thời Nay, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đã lý giải nguyên nhân và đề xuất hướng đi để chính sách đất đai thật sự gần dân, sát thực tiễn.

Phóng viên (PV): Thưa ông, từ khi Luật Đất đai 2024 được thông qua với nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã trở thành gánh nặng cho nhiều người dân. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này?

TS Trần Xuân Lượng: Đây là vấn đề rất đáng lưu tâm. Về nguyên tắc, định giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn đúng, thể hiện tính minh bạch, tiệm cận thực tế và xóa bỏ cơ chế xin - cho. Nhưng hiện nay, khái niệm “giá thị trường” đang bị hiểu chưa đầy đủ và áp dụng chưa phù hợp với thực tiễn.

Thực tế, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhất là tại các khu vực ngoại thành hoặc những nơi xuất hiện làn sóng đầu cơ mạnh. Tôi biết có trường hợp ở Nghệ An, một hộ gia đình phải nộp tới 4,5 tỷ đồng để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở; ở Ba Vì (Hà Nội), mức phí cũng lên đến 900 triệu đồng. Với những người đã sinh sống ổn định trên mảnh đất đó hàng chục năm, đây là khoản chi quá sức tưởng tượng.

Nguyên nhân nằm ở việc giá chuyển đổi được xác lập dựa trên các cuộc đấu giá đất. Người tham gia thường là nhà đầu cơ hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, sẵn sàng đẩy giá lên cao. Mức giá này sau đó lại được dùng làm chuẩn tính phí cho người dân, trong khi họ không phải nhà đầu tư, mà chỉ muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở.

PV: Ông cho rằng “giá thị trường” đang chưa được hiểu đầy đủ. Vậy theo ông, giá thị trường đúng nghĩa phải được xác lập như thế nào?

TS Trần Xuân Lượng: Giá thị trường thật sự phản ánh nhu cầu thật của thị trường, tức là phải phản ánh được khả năng thanh toán được đại bộ phận của số đông, trừ những mặt hàng đặc biệt và khan hiếm. Nó phải được kết tinh từ giá trị sử dụng của hàng hóa, sức lao động bỏ ra, thời gian kết tinh, giá trị mà hàng hóa có thể tạo ra theo quy luật và quan hệ cung - cầu thực tế.

Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, nhưng không quá khan hiếm, hoàn toàn có thể xác định được bằng phương pháp thu nhập…? Thí dụ: Một lô đất ở 100 m2, nếu xây nhà 5 tầng kinh doanh nhà nghỉ khách sạn… thì thu được bao nhiêu tiền/tháng/năm…? Từ đó ta có thể xác định được giá trị sử dụng cao nhất của nó và xác định được giá trị thật của lô đất…?

Không thể lấy giá do vài người đưa ra trong một cuộc đấu giá “thổi giá” để làm thang đo tham chiếu giá thị trường, để áp cho hàng nghìn hộ dân có nhu cầu sinh sống. Đó là sự đánh đồng nguy hiểm. Hiện nay, tâm lý “đất luôn tăng giá” đã góp phần tạo ra khan hiếm giả tạo, trong khi nhiều khu vực vẫn là đất nông nghiệp nhưng bị khóa chặt quy hoạch. Người dân không thể chuyển đổi dù có nhu cầu thực. Mức giá mà phần lớn người dân không đủ khả năng tiếp cận thì không thể gọi là giá thị trường đúng nghĩa.

PV: Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, chi phí chuyển đổi cao sẽ giúp Nhà nước thu được nguồn lực lớn từ đất đai. Quan điểm của ông thế nào?

TS Trần Xuân Lượng: Cách tiếp cận này tiềm ẩn rủi ro và không bền vững. Đất đai không thể chỉ được nhìn nhận như một loại hàng hóa tạo ra ngân sách. Nó là tư liệu sản xuất của mọi hàng hóa dịch vụ, là nền tảng của an sinh xã hội và là quyền tiếp cận thiết yếu công bằng của người dân.

Thu ngân sách từ chênh lệch giá đất phải dựa trên nguyên tắc công bằng và phân loại rõ ràng. Không thể thu đồng loạt, bất kể người dân có nguồn gốc đất ra sao, sử dụng vào mục đích gì và hoàn cảnh thế nào. Nếu chi phí quá cao, người dân sẽ tìm cách né tránh, kéo theo hệ lụy pháp lý, khiếu kiện và làm méo mó thị trường. Một chính sách đúng không chỉ bảo đảm nguồn thu mà còn tạo sự ổn định, khuyến khích minh bạch và giảm xung đột xã hội.

PV: Theo ông, chính sách chuyển đổi đất nên được điều chỉnh như thế nào để bảo đảm công bằng, khả thi và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?

TS Trần Xuân Lượng: Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 103 theo hướng giảm tỷ lệ chênh lệch khi tính phí chuyển đổi, chẳng hạn lấy 70% giá đất ở làm căn cứ thay vì 100% đã thể hiện sự cầu thị, mong muốn tháo gỡ khó khăn cho người dân. Tuy nhiên, đây mới chỉ là giải pháp giảm nhẹ áp lực, chưa chạm tới gốc rễ của vấn đề. Cách tính vẫn áp dụng một khung giá chung, chưa phân biệt hoàn cảnh cụ thể, đối tượng hay mục đích sử dụng.

Vì vậy, tôi cho rằng cần xây dựng một chính sách nhiều tầng, linh hoạt, phù hợp với từng nhóm đối tượng, loại đất và mục đích sử dụng. Không thể áp cùng một cách tính cho hộ gia đình nghèo muốn hợp thức hóa đất ở và doanh nghiệp muốn chuyển đất để làm dự án thương mại.

Tôi đề xuất nên tập trung vào ba nội dung: Thứ nhất, xác định lại khái niệm “giá thị trường” dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, dòng tiền từ đất, khảo sát thu nhập bình quân và có sự tham gia của các tổ chức thẩm định độc lập, với Nhà nước đóng vai trò trọng tài. Thứ hai, mở rộng nguồn cung đất thông qua điều chỉnh quy hoạch hợp lý, ưu tiên khu vực đông dân cư có nhu cầu thực để giảm áp lực giá.

Thứ ba, phân loại rõ đối tượng và mục đích chuyển đổi: hộ dân đã sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993, có công khai hoang, nên được hợp thức hóa gần như miễn phí, chỉ thu phí hành chính; trường hợp mới sử dụng đất thời gian ngắn có thể áp dụng mức phí cao hơn nhưng phải có giới hạn, hạn mức hợp lý; hộ nghèo, gia đình chính sách, người già neo đơn, hộ không có nhu cầu kinh doanh cần được ưu tiên đặc biệt; doanh nghiệp hoặc cá nhân chuyển đổi để đầu tư phải nộp đầy đủ theo cơ chế thị trường.

Chính sách đất đai, theo tôi, phải giống như việc đo nhiều đôi giày cho nhiều cỡ chân. Nếu chỉ may một kiểu và bắt mọi người đi, sẽ nhiều người không vừa, có người bị lỏng lẻo, có người đau đớn.

Tôi tin rằng, nếu các cơ quan xây dựng chính sách thật sự nghiêm túc, tham vấn đầy đủ ý kiến chuyên môn và lắng nghe thực tế từ người dân, chúng ta có thể tạo ra một khung chính sách chuyển đổi đất công bằng, linh hoạt và hiệu quả. Quan trọng nhất là đừng nhìn đất như “mỏ vàng” để khai thác nguồn thu trong ngắn hạn, mà phải coi đó là nền tảng cho sinh kế, ổn định xã hội và phát triển bền vững lâu dài.

PV: Xin cảm ơn ông!