Một trong những quan điểm lớn khi xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đất đai.
Chồng chéo với hơn 100 luật
Theo TS Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), yêu cầu đặt ra là Luật Đất đai (sửa đổi) phải thống nhất điều chỉnh mọi quan hệ quản lý, sử dụng đất đai, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất; đồng thời hoàn thiện các chế định để quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực của đất nước.
Sau hơn tám năm thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng cũng bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt, công tác quản lý và sử dụng đất chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn, chưa giải quyết được triệt để nhiều vấn đề nảy sinh, tồn tại lâu năm. Điển hình như đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (hơn 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục, từ mức chiếm tỷ lệ 64,2% tổng số các vụ án về hành chính vào năm 2015 lên hơn 80% vào năm 2020. Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án, trong đó có nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng, liên quan đến nhiều tổ chức, nhiều người…
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật liên quan. TS Mai Văn Phấn cho biết: Để bảo đảm tính thống nhất của Luật Đất đai với các luật, bộ luật có liên quan, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rà soát 112 luật, bộ luật có liên quan đến đất đai và xây dựng báo cáo rà soát để xác định rõ những nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai cũng như các luật khác cần phải sửa đổi để bảo đảm thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai. “Cùng một mảnh đất mà chồng chéo rất nhiều luật nên rất khó thực hiện. Có tình trạng địa phương áp dụng Luật Đất đai thì vướng Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và ngược lại. Cho nên khi sửa Luật Đất đai phải rà soát để cố gắng giải quyết triệt để bài toán này thì khi luật mới được ban hành, việc tổ chức thực hiện mới suôn sẻ”, ông Mai Văn Phấn nói.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, đã rà soát và phát hiện ra ít nhất có 25 điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có nhiều điểm liên quan đến Luật Đất đai. Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định, trình tự thủ tục của Luật Đất đai và các luật liên quan đang tạo ra nhiều điểm nghẽn, khiến thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trở thành một trong những nhóm thủ tục mà doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều nhất và còn tạo ra rủi ro pháp lý cho các cơ quan thực thi, làm đình trệ nhiều dự án và tăng chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh. Kết quả khảo sát của VCCI cũng cho thấy, những khó khăn về thủ tục đất đai là nguyên nhân khiến 53,8% số doanh nghiệp tham gia khảo sát phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh.
 |
Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn khi định giá đất. Ảnh: NAM HẢI |
Xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường
Hoàn thiện chính sách về giá đất là một nội dung rất quan trọng khi bàn về sửa Luật Đất đai. GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra, 20 năm trước, Nghị quyết
26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003 lần đầu tiên đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”. Đến Luật Đất đai năm 2013 vẫn tiếp tục đề cập nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” nhưng bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Chính vì vậy gần 10 năm qua, bất cập về giá đất phát sinh ngày càng nhiều. Các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá thị trường cũng khó bị bắt lỗi vì thiếu căn cứ pháp lý. Giải pháp cho vấn đề này, theo GS, TSKH Đặng Hùng Võ là cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai (sửa đổi); chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuê suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).
Bên cạnh đó, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định. Ngoài ra, cần lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng và phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định. Đó là “Các giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và cần khoảng một năm để triển khai. Cũng nên theo thông lệ tốt của các nước công nghiệp, xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá thị trường là đủ mức cần thiết”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này tiếp tục thể chế hóa các mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về đất đai, bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, muốn vậy phải xây dựng được bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường, không phải giá cả thị trường. Vì giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định và xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Bàn về vấn đề này, hiện có nhiều ý kiến, quan điểm cho rằng việc bỏ khung giá đất sẽ kéo theo việc đền bù theo giá đất sát giá thị trường tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư và khiến chi phí sản xuất của doanh nghiệp tăng cao. Quan điểm của GS, TS Hoàng Văn Cường là phải đi vào giải quyết từng vấn đề, đánh giá xem các yếu tố này có thật sự là rào cản cho hoạt động đầu tư, kinh doanh hay đó chỉ là lý do biện minh để chần chừ không thực hiện. Chủ trương bỏ khung giá đất là một cuộc cách mạng về tư duy quản lý, chuyển từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ cơ chế xin-cho. Vấn đề này sẽ động chạm đến nhiều đối tượng, chính vì vậy cần có quyết tâm chính trị cao để thực hiện.
TS Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, vấn đề căn bản trong quản lý, sử dụng đất đai không chỉ là yếu tố pháp luật, cơ chế mà còn liên quan đến yếu tố con người, bộ máy quản lý. Cho nên ngay cả khi có bảng giá đất sát giá thị trường cũng phải chú trọng nâng cao năng lực cán bộ, công chức mới giảm được tình trạng xin-cho trong quản lý đất đai.
Tiến trình phát triển đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện chính sách đất đai. Kỳ vọng việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ tháo gỡ được những vấn đề cấp bách đang đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai, đồng thời giải phóng được nguồn lực quan trọng này để tạo ra động lực mới phát triển đất nước.
