Tự thân vận động
Hiếm khi nào nhóm BĐS xuất hiện CP mang tính dẫn dắt giống như: BID, CTG, VCB của nhóm CPNH; hay SSI, HCM, VND của nhóm CP chứng khoán (CK). Vậy nên, diễn biến của CP BĐS cũng có xu hướng tự thân vận động hơn là dòng tiền đổ vào một số CP trụ cột rồi lan tỏa ra cả ngành.
Có hai nguyên nhân chính lý giải cho điều này: Thứ nhất, quy mô về vốn điều lệ (VĐL) cũng như vốn hóa của CP BĐS là rất khác nhau. TDH (Thuduc House) là một trong những CP BĐS có mặt trên sàn chứng khoán sớm nhất (năm 2006) hiện có VĐL hơn 816 tỷ đồng, vốn hóa xấp xỉ 1.200 tỷ đồng. Khoảng một thập kỷ trước, TDH được xếp vào nhóm blue chip và nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài, còn bây giờ chỉ tương đương CP tầm trung. Trong khi đó, DXG lên sàn cuối năm 2009 thì hiện nay đã có VĐL hơn 3.000 tỷ đồng, vốn hóa khoảng 9.500 tỷ đồng. Thứ hai, hoạt động của nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS trên sàn cũng rất khác biệt từ quỹ đất, phân khúc khách hàng đến TT, sản phẩm. Mỗi CP BĐS sẽ phù hợp “khẩu vị” của từng nhóm NĐT riêng biệt, sẽ có rất ít nhóm CP BĐS có hoạt động tương tự nhau để đem ra mổ xẻ, phân tích. Rất khó để so sánh DIG (DIC Corp), một đơn vị đầu tư, xây dựng và phát triển BĐS tại khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với các dự án (DA) khách sạn nghỉ dưỡng, chung cư thương mại của VPI (Văn Phú - Invest)…
Trong khi đó, việc dòng tiền không đổ vào CP BĐS trên diện rộng như CK hay NH lại là điều hay, bởi nó tạo cho CP BĐS tính chọn lọc cao, buộc NĐT phải lựa chọn CP phù hợp, đồng thời cũng bảo toàn được xu hướng cho từng CP. Nếu từng CP có sự gắn bó (đôi khi quá mức) với diễn biến của ngành, thì chỉ cần dòng tiền rút ra khỏi ngành đó, hoặc giá những CP khác giảm, có khi nó cũng bị vạ lây mặc dù trong thực tế là không ảnh hưởng gì.
Chẳng hạn, từ mức giá hồi đầu tháng 4-2018 là 40.000 đồng/CP, đã có lúc DXG điều chỉnh xuống 30.000 đồng/CP, tương ứng tỷ lệ 25%. Trong khoảng thời gian này, PDR lại chỉ giảm khoảng 10% từ 36.000 đồng/CP xuống 32.000 đồng/CP và VPI đi ngang quanh mốc 42.000 đồng/CP.
Dòng tiền chọn lọc
Sự phân hóa cũng đồng thời tạo ra những CP có tính chất “tránh bão” để NĐT có thể kỳ vọng, mà VPI là một trong những trường hợp đáng chú ý. Trong thời gian vừa qua, VPI cùng với một số cái tên như: KDH, VHC… được xếp vào nhóm CP có khả năng giữ giá hoặc đi ngược với thị trường. Nhưng tính đến thời điểm này, KDH và VHC đã không còn giữ được phong độ. Trong 10 phiên liên tiếp, KDH đã giảm hết chín phiên, một phiên đứng giá để từ gần 42.000 đồng/CP xuống chỉ còn gần 34.000 đồng/CP. VHC sau khi bùng nổ từ 50.000 đồng/CP lên 75.000 đồng/CP hồi giữa tháng 4-2018, giờ cũng chỉ còn 55.000 đồng/CP.
Trong khi đó, mức 42.000 đồng/CP liên tục được VPI duy trì trong khoảng một tháng qua và rõ ràng với việc chỉ mới niêm yết tại HNX vào cuối năm 2017, CP này đã trở thành một ẩn số rất thú vị.
Khối lượng khớp lệnh trung bình trong 10 phiên gần nhất của VPI đạt xấp xỉ 250.000 CP cho mỗi phiên, đây là mức thanh khoản trung bình, vừa đủ để NĐT có thể mua - bán mà không lo bị “kẹp hàng” nhưng cũng không quá lớn đến mức phân tán. Mặt khác, do cũng chỉ mới niêm yết mà lại chọn HNX nên cơ cấu sở hữu của VPI chưa bị phân tán. Về các yếu tố cơ bản, hiện tổng quỹ đất dài hạn của VPI ước tính vào khoảng 124 ha, thời gian vừa qua năng lực của đơn vị này cũng đã được thể hiện qua một số DA như: Khu đô thị mới Văn Phú Hà Đông, DA Văn Phú Victoria, nhà phố thương mại Victoria.
Tại đại hội cổ đông được tổ chức mới đây, Chủ tịch HĐQT VPI Tô Như Toàn cho biết, các sản phẩm thương hiệu Văn Phú đều được được TT tiếp nhận tốt, ngay cả lúc suy thoái. Và một trong những chủ trương phát triển quan trọng của VPI trong thời gian tới chính là chuyển sang niêm yết tại HoSE.
Thực tế, việc chuyển sàn sẽ không thể tác động đến hoạt động của DN hay giá CP. Vấn đề ở đây là sự kỳ vọng sau khi chuyển sang HoSE, với những yêu cầu rất khắt khe về công bố thông tin, mức độ minh bạch, VPI sẽ buộc phải thay đổi mạnh mẽ hơn nữa để thích nghi. Nhưng cơ hội khi chuyển sàn, không chỉ với VPI mà với nhiều đơn vị khác, chính là việc giao dịch tại HoSE sẽ tiếp cận được nhiều nguồn vốn khác nhau, đặc biệt là vốn nước ngoài.
“Việc chuyển sàn từ HNX sang HoSE là cơ hội gia tăng sự minh bạch và uy tín, qua đó cải thiện hình ảnh và củng cố vị thế của VPI. Bên cạnh đó, để phát triển DA, các DN BĐS cần có nguồn lực tài chính vững mạnh nên việc niêm yết trên HoSE là nhu cầu cần thiết để huy động thêm nguồn vốn lớn. Sàn HoSE có tính thanh khoản cao, khả năng huy động vốn tốt, do vậy giá trị của VPI cũng sẽ gia tăng, tăng lợi ích cho cả các cổ đông nhỏ lẻ”, ông Phạm Hồng Châu, thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc VPI, nhấn mạnh.
Câu chuyện của VPI là câu chuyện của kỳ vọng, sàn CK vốn dĩ thích cái mới, thì một DN mới lên sàn, có quỹ đất khá lớn, và kỳ vọng minh bạch sẽ tạo ra sự hứng thú. Tất nhiên, kỳ vọng sẽ đi kèm với sự khắt khe, càng về sau, TT sẽ càng chú ý và NĐT sẽ đòi hỏi những yêu cầu cao hơn, thách thức hơn, với VPI. Nhìn rộng hơn thì diễn biến của nhóm CPBĐS đã phản ánh tương đối rõ nét bức tranh hoạt động của các DN trong ngành, ngoài sự phân hóa, đó là sự đa dạng và cơ hội cho nhiều người, nhiều DN trong một TT rộng lớn.
