Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng mạnh những năm gần đây, khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp không còn là chi phí nhỏ. Chính vì vậy, quy định này được coi là chính sách hỗ trợ thiết thực đối với người dân có nhu cầu giao dịch nhà ở để phục vụ mục đích ở thật, góp phần giảm chi phí chuyển nhượng và tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật.
Theo quy định, để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng ba điều kiện. Một là, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước. Hai là, thời gian sở hữu hoặc sử dụng nhà, đất tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời gian này được xác định từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận thì căn cứ theo thời điểm cấp giấy chứng nhận lần đầu. Ba là, việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần diện tích hoặc một phần quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở sẽ không thuộc diện được
miễn thuế.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, giá trị lớn nhất của chính sách này không nằm ở số tiền thuế được miễn, mà còn ở việc hỗ trợ đúng nhóm đối tượng có nhu cầu ở thật, bởi đây không phải chính sách miễn thuế đại trà.
Theo quy định của chính sách này, người chuyển nhượng phải tự kê khai việc “chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở” và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Điều này đòi hỏi cơ chế hậu kiểm đủ hiệu quả, nhất là khi cơ sở dữ liệu về nhà ở và đất đai trên phạm vi cả nước vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và kết nối. Vì vậy, tác động chủ yếu là giảm chi phí cho các giao dịch phục vụ nhu cầu đổi chỗ ở hoặc cải thiện điều kiện sống, chứ không tạo cú huých đối với toàn bộ thị trường bất động sản.
Bởi trên thực tế, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP không làm thay đổi nghĩa vụ thuế của phần lớn giao dịch bất động sản. Những cá nhân sở hữu từ hai bất động sản trở lên hoặc không đáp ứng đủ điều kiện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. Nghị định này cũng quy định rõ, chính sách miễn thuế không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Mặt khác, việc xác định đúng đối tượng được hưởng ưu đãi cũng đặt ra yêu cầu tăng cường kiểm tra, giám sát nhằm ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chính sách để trốn thuế, trục lợi. Song, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở bản thân chính sách, mà ở khả năng kiểm chứng thông tin kê khai. Khi dữ liệu đất đai và dữ liệu thuế chưa được liên thông đầy đủ, việc xác minh một cá nhân có thật sự “chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở” vẫn phụ thuộc đáng kể vào công tác hậu kiểm của cơ quan quản lý.
Do đó, cùng với việc triển khai chính sách miễn thuế, cần đẩy nhanh xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và người nộp thuế. Qua đó, không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý thuế, hạn chế tình trạng kê khai không đúng giá trị chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ thuế, mà còn góp phần giảm thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.
