Là một yếu tố sản xuất, đất đai có tính “khan hiếm” và chức năng của Nhà nước là thúc đẩy việc sử dụng, phân bổ nguồn lực khan hiếm này một cách hiệu quả nhất nhằm tối đa hóa lợi ích chung.
Nếu quản trị đất đai yếu kém sẽ dẫn tới tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, không đem lại đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế-xã hội bền vững và bao trùm của địa phương. Biểu hiện của quản trị yếu kém là việc để xảy ra tình trạng phân bổ đất đai không hợp lý, với việc đất đai chỉ đem lại lợi ích cho một nhóm lợi ích thiểu số.
Điều này dễ xảy ra khi quản trị đất đai ở địa phương thiếu tính minh bạch và trách nhiệm giải trình, thiếu sự tham gia của các bên liên quan như người dân hay doanh nghiệp, thiếu sự phối hợp liên ngành hiệu quả, hoặc bộ máy quản lý thiếu liêm chính tạo điều kiện cho tham nhũng, nhũng nhiễu trong giải quyết thủ tục hành chính.
Chất lượng quản trị đất đai chưa có nhiều sự cải thiện
Bản chất liên ngành và liên cấp của lĩnh vực quản lý đất đai khiến đây là một trong những lĩnh vực phức tạp và khó cải thiện nhất. Kết quả phân tích xu hướng dài hạn của chỉ số thành phần gốc Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất trong Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) cho thấy từ năm 2013 đến 2021, điểm chỉ số thành phần này có xu hướng đi xuống. Điều này phản ánh xu hướng chung rằng việc quản lý đất đai ở các tỉnh, thành phố chuyển biến không đáng kể, thậm chí ở một số nơi có nhiều hạn chế hơn trong những năm gần đây.
Dù hoạt động cải cách hành chính đã giúp giảm đáng kể gánh nặng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên dường như diễn ra không mạnh mẽ trong lĩnh vực đất đai. Qua điều tra thực tế, đất đai là lĩnh vực mà cộng đồng doanh nghiệp phản ánh thủ tục phiền hà nhóm đứng đầu nhiều năm. Chẳng hạn, trong cả hai năm 2020 và 2021, đều có xấp xỉ 29% số doanh nghiệp trả lời khảo sát cho biết thủ tục hành chính về đất đai là thủ tục hành chính phiền hà nhất.
Khoảng 31,6% số doanh nghiệp quy mô vừa và lớn từng gặp khó khăn về thủ tục đất đai đã chấp nhận trả chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết thủ tục. Trong khi đó, tỷ lệ doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ thực hiện hành động này là khoảng 26,6%.
Trong số đó, “thời gian giải quyết thủ tục dài hơn quy định” là vấn đề mà hơn 53% số doanh nghiệp gặp phải. Ngoài ra một số vấn đề mà doanh nghiệp phản ánh như “phải trả chi phí không chính thức”, “xác định giá đất quá lâu”, “cán bộ giải quyết thủ tục không hướng dẫn đầy đủ”, “không đúng quy trình, thủ tục” và “giá đất không đúng quy định”. Trong số các vấn đề kể trên, trả chi phí không chính thức là tình trạng khá nhức nhối và phổ biến hơn ở các doanh nghiệp tư nhân trong nước.
Khoảng 31,6% số doanh nghiệp quy mô vừa và lớn từng gặp khó khăn về thủ tục đất đai đã chấp nhận trả chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết thủ tục. Trong khi đó, tỷ lệ doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ thực hiện hành động này là khoảng 26,6%.
Thực thi chính sách pháp luật về đất đai còn thiếu nhất quán
Một vấn đề nổi cộm là tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, nhiều trường hợp còn tùy tiện. Điều này phần nào tạo ra sự thiếu ổn định cho môi trường kinh doanh tại địa phương và dẫn tới những rủi ro gia tăng chi phí cho doanh nghiệp. Kết quả khảo sát PCI 2021 chỉ ra rằng, trong số các doanh nghiệp gặp khó khăn với thủ tục đất đai trong hai năm gần nhất thì 25,5% trong số đó nhận diện “biến động chính sách pháp luật” là một trong những thách thức chính.
Một vấn đề nổi cộm là tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, nhiều trường hợp còn tùy tiện. Điều này phần nào tạo ra sự thiếu ổn định cho môi trường kinh doanh tại địa phương và dẫn tới những rủi ro gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.
Các địa phương hiện cũng rất lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo nguyên tắc, giá đất bồi thường phải phù hợp với “giá đất phổ biến trên thị trường”. Theo quy định pháp luật khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Do cơ chế này nên bảng giá đất của các địa phương trên thực tế thường chỉ bằng 30-50% so giá đất trên thị trường.
Kết quả phân tích dữ liệu khảo sát PCI từ năm 2006 đến năm 2021 củng cố nhận định về tình trạng giá đền bù quá thấp so với giá thị trường. Một chủ thể quan trọng bị thu hồi đất không chỉ là người dân mà còn có doanh nghiệp. Mặc dù cảm nhận về rủi ro bị thu hồi đất của doanh nghiệp vẫn ở mức thấp (năm 2021 là 1,8 điểm trên thang điểm 5, với 1 thể hiện mức rủi ro rất thấp và 5 thể hiện mức rủi ro rất cao), nhưng phần lớn doanh nghiệp được hỏi đều cho rằng mức giá đền bù đất đai (nếu có) là vẫn chưa thỏa đáng. Chỉ 29,2% số doanh nghiệp cho rằng mức giá bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất là phù hợp. Điều này phản ánh niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp nói chung vào các cơ chế giá đền bù thu hồi đất hiện nay là khá thấp.
Khó tiếp cận đất đai dẫn tới nhiều cản trở trong tiếp cận tín dụng
Phần lớn các doanh nghiệp tại Việt Nam hiện nay là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa đang trong quá trình phục hồi sau khoảng hai năm chống chịu những tác động nặng nề do đại dịch Covid-19. Một trong các giải pháp quan trọng hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi là thông qua kênh tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, tiếp cận tín dụng không phải là điều dễ dàng.
Theo kết quả khảo sát PCI 2021, “tiếp cận tín dụng” là một trong những thách thức lớn nhất doanh nghiệp gặp phải trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Chỉ khoảng 33% số doanh nghiệp trả lời khảo sát PCI 2021 (tính cả doanh nghiệp tư nhân Việt Nam và doanh nghiệp FDI) hiện có khoản vay từ các tổ chức tín dụng. Trong số hai phần ba số doanh nghiệp còn lại chưa tiếp cận được tín dụng thì lý do hàng đầu là do họ không có tài sản thế chấp (với tỷ lệ 80% số doanh nghiệp).
Khó khăn này đã khiến nhiều doanh nghiệp phải đi tìm những nguồn cho vay khác như vay từ bạn bè, người thân, hoặc cầm cố, bán tài sản. Đáng chú ý, theo kết quả khảo sát các doanh nghiệp tư nhân trong PCI 2021, 4% số doanh nghiệp chấp nhận đi vay từ nguồn “tín dụng đen” với lãi suất cao gấp nhiều lần lãi suất trung bình khi vay từ các tổ chức tín dụng.
Trong các loại tài sản thế chấp thường được các tổ chức tín dụng chấp nhận, đất đai và tài sản gắn liền với đất có lẽ là loại tài sản thế chấp phổ biến nhất. Chính vì thế, nếu doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn đồng nghĩa với việc họ có thể có một loại tài sản thế chấp hữu hiệu trong trường hợp muốn vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Dù vậy, dữ liệu khảo sát PCI từ năm 2006 đến nay lại phản ánh một thực tế là tỷ lệ doanh nghiệp trả lời khảo sát có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp. Năm 2021, chỉ 42,9% số doanh nghiệp tư nhân cho biết họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất họ đang dùng để kinh doanh - thấp nhất trong các năm PCI tiến hành điều tra.
Quản trị đất đai ở các tỉnh, thành phố ở Việt Nam đang đối diện nhiều thách thức cần nhanh chóng tháo gỡ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận đất đai bởi thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều phiền hà.
Việc nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp bảo đảm quyền tài sản và tạo sự an tâm cho doanh nghiệp, nhà đầu tư về triển vọng đầu tư dài hạn. Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc “an cư” của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được bảo đảm để nghĩ tới việc đầu tư thêm hay mở rộng quy mô. Khi không tiếp cận được tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội phục hồi sau đại dịch hoặc không thể mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, bỏ lỡ các cơ hội đầu tư cho tài sản mới (chẳng hạn đất đai, nhà xưởng). Đây là một vòng luẩn quẩn kiềm chế sự phát triển lâu dài của khu vực doanh nghiệp.
Quản trị đất đai ở các tỉnh, thành phố ở Việt Nam đang đối diện nhiều thách thức cần nhanh chóng tháo gỡ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận đất đai bởi thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều phiền hà. Công tác quản lý đất đai như quy hoạch đất đai và cung cấp thông tin về đất đai chưa được thực hiện tốt. Tình trạng chi trả chi phí không chính thức trong giải quyết thủ tục đất đai còn tương đối phổ biến.
Nhiều chính quyền địa phương còn lúng túng trong việc thực thi các chính sách của Nhà nước, đặc biệt là việc xác định giá đền bù đất đai khi có thu hồi đất. Tình trạng khó tiếp cận đất đai hiện nay cũng khiến những nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng để phục hồi sau đại dịch Covid-19 gặp nhiều trở ngại bởi lý do doanh nghiệp thiếu tài sản thế chấp.
Những đánh giá trên hàm ý rằng các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương cần tăng cường các nỗ lực cải thiện chất lượng quản trị công về đất đai ở địa phương. Luật Đất đai đang sửa đổi được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt về thể chế và khung khổ pháp luật. Trong khi đó, chính quyền các địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, chú trọng vào công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp.
Các địa phương cũng cần thực hiện thực chất nỗ lực cải cách hành chính, đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, giảm nhũng nhiễu trong thực thi công vụ. Các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp về tiếp cận đất đai và mặt bằng kinh doanh cần gắn với các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi sau đại dịch, đặc biệt chú ý đến hỗ trợ các nhóm doanh nghiệp quy mô siêu nhỏ và nhỏ.
