NỘI dung này được đề cập ở Điều 62 Luật Đất đai hiện hành và ở Điều 79 chương VI Thu hồi, Trưng dụng đất và Điều 112 chương VIII về phát triển quỹ đất, bản dự thảo năm 2023.
Điều 79 dự thảo, khác với Luật hiện hành đã phân loại rất chi tiết các loại dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… và các dự án đầu tư thương mại. Thu hồi đất phục vụ dự án công cộng quốc gia, vẫn có nhiều vấn đề cần bàn luận nhưng thu hồi phục vụ các dự án phát triển nhà ở thương mại có độ phức tạp lớn hơn nhiều.
THẾ nào là vì lợi ích công cộng và thế nào là lợi ích tư nhân? Đây thật sự là lằn ranh rất mỏng manh trong định nghĩa. Vì bản chất một cá nhân riêng lẻ thì gọi là tư nhân còn nếu cho tập hợp mọi tư nhân thì đó là lợi ích của quốc gia dân tộc. Ngược lại không phải dự án nào có mục tiêu công cộng đều chắc chắn là làm lợi cho mọi người. Thí dụ lập quy hoạch xây dựng các chợ, phần nhiều không đi vào hoạt động, thì mục tiêu công cộng này trở nên vô nghĩa.
Điều 79 đưa các điều kiện về trường hợp nào thì Nhà nước đứng ra thực hiện việc thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại. Đương nhiên, nếu Nhà nước đã đứng ra thu hồi đất cho những dự án này thì bước tiếp theo sẽ phải thực hiện theo các thủ tục đấu thầu dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất.
Bản dự thảo đưa ra hai phương án chọn. Phương án 1 - đề ra các tiêu chí kỹ thuật như khu vực dự án đã có quy hoạch dự án đất ở, địa phương đã có ngân sách để thực hiện, v.v. và chuyển lại quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh thực hiện. Phương án 2 - ra các tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, hơn 10 héc-ta là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 héc-ta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 héc-ta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có...
Cả hai phương án đều không đề xuất về việc có bao nhiêu tình huống trong thực tế, mà chỉ nêu lên hai trong nhiều phương án có thể. Vấn đề chính của câu hỏi mà thực tế đặt ra, đó là vai trò Nhà nước can thiệp đến đâu trong thu hồi đất? Nhà nước với hệ thống các cơ quan quản lý luôn là kỳ vọng cuối cùng của tất cả các thành phần kinh tế, xã hội về sự khách quan, công tâm, đưa ra quyết định sáng suốt và tốt nhất cho xã hội. Nhà nước không phải là một bên của việc thu hồi hay là biện pháp của một bên cần thu hồi đất.
Cần nhắc lại vai trò của Nhà nước trong điều tiết thị trường, bằng công cụ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Về lý thuyết kinh tế cổ điển, thị trường sẽ tìm ra lối đi cân bằng các bên mua bán và tìm được cách dồn nguồn lực tốt nhất cho xã hội. Trong thực tế, chẳng có mô hình kinh tế nào hoàn toàn tự do, mà chỉ khác nhau ở mức độ can thiệp, cách can thiệp và mục tiêu can thiệp của Nhà nước đến thị trường. Với chúng ta, đã xác định rõ phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nghĩa là trong bất cứ can thiệp nào phải lấy mục tiêu số đông, mục tiêu xã hội làm trọng.
DỰ án phát triển nhà ở thương mại với mục tiêu thị trường là chính, hãy để các công cụ thị trường giải quyết. Việc thu hồi đất cần sự thuận mua vừa bán giữa người phát triển dự án và người đang sở hữu quyền sử dụng đất với mức giá phù hợp với thị trường. Đương nhiên, nếu để bên bán có quyền thách đố bất cứ giá nào, thì Nhà nước, bằng các cơ quan đại diện của mình, cần thể hiện vai trò là người trung gian, khách quan xử lý vấn đề. Vì người phát triển dự án hay người sở hữu quyền sử dụng đất hiện tại cũng đều là thành phần xã hội, được Nhà nước bảo vệ, thúc đẩy và tạo điều kiện phát triển.
Khi doanh nghiệp tự thương thảo với các cá nhân, họ luôn ở thế yếu trong đàm phán. Trong khi đó, khái niệm định giá theo thị trường để phục vụ mục đích đền bù chưa có phương pháp rõ ràng trong thực tế. Dẫn đến, doanh nghiệp chỉ là bên bán theo các yêu cầu từ phía người được đền bù. Thông thường những người càng trì hoãn đền bù, càng về sau càng được đền bù giá cao hơn. Đây là trò chơi cân não và thiệt hại cho cả bên nhận đền bù và bên đền bù.
Nếu chờ giải phóng mặt bằng được đầy đủ, thì doanh nghiệp sẽ phải chờ đợi rất lâu trong điều kiện không thể có một dự báo nào về thời điểm có được đất sạch. Còn nếu doanh nghiệp triển khai một phần, khi đưa vào kinh doanh, sự chênh lệch giữa giá đền bù giải phóng mặt bằng trước khi phát triển hạ tầng và giá khi sản phẩm thương mại có hạ tầng, dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng càng cao, và đương nhiên càng nhiều tiềm năng khiếu kiện.
 |
| Lực lượng chức năng tiến hành cưỡng chế, thu hồi đất tại xã Cẩm Chế, huyện Thanh Hà, Hải Dương để xây dựng khu dân cư. Ảnh: TTXVN |
Chưa kể, trong thực tế chính quyền thường nỗ lực bàn giao phần đất làm hạ tầng, trước khi tổ chức giải phóng mặt bằng bàn giao phần đất thương mại. Đơn cử, một dự án phát triển hạ tầng du lịch ở Quảng Bình, được chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 26/8/2016, và đến ngày 5/1/2018, được phê duyệt quy hoạch chi tiết cho 81.000m2, bao gồm 58% đất thương mại dịch vụ và 42% đất hạ tầng, cây xanh. Phải đến ngày 26/3/2021, mới được giao đất đợt 1 gồm 36.000 m2, nhưng chỉ được 48% diện tích thương mại dịch vụ và đến ngày 15/12/2022, giao đất đợt 2 mới được tiến hành gồm 16.000 m2, và chỉ có 65% diện tích đất thương mại dịch vụ. Như vậy, cả hai lần giao đất cũng chỉ mới đạt 75% diện tích dự án, rời rạc khắp khu đất, và phần diện tích giao lần ba khi nào thì đến nay chủ đầu tư dự án vẫn chưa được biết. Với một tiến trình giao đất giải phóng mặt bằng như vậy, khó để dự án nào có thể triển khai.
Để giải quyết được các vấn đề nêu trên, ngoài việc có cách tiếp cận đúng, còn cần phải nói rõ điều kiện tiên quyết cho người đứng làm trung gian - là việc bảo đảm sự minh bạch. Trước hết, Trung tâm phát triển quỹ đất, theo Điều 114, tuyệt đối không tham gia phát triển quỹ đất cho mục tiêu thương mại. Nhà nước cũng không được nhận bất cứ tài trợ nào về quy hoạch của doanh nghiệp tư nhân, dù là trực tiếp hay gián tiếp qua hình thức đóng tiền vào kho bạc. Vai trò trung gian chỉ được tôn trọng, và được mọi thành phần xã hội kỳ vọng khi bảo đảm sự minh bạch và các quyết định pháp luật là công bằng trong tất cả các bước thực hiện.
Như vậy, từ thực tiễn soi vào dự thảo nói trên, có thể thấy, ở bản dự thảo luật sửa đổi, vấn đề chính trong thu hồi đất, trưng thu đất chưa được đặt ra một cách tổng thể, đặc biệt chưa xác định rõ được vai trò Nhà nước ở đâu trong hoạt động này. Như đã nêu, xã hội kỳ vọng Nhà nước đóng vai trò điều phối, bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên tham gia, một cách minh bạch. Để Nhà nước đóng vai trò trung lập, yêu cầu mọi thông tin liên quan đến lựa chọn nhà thầu, các bước lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng đều phải được minh bạch bởi mọi khiếu kiện nói cho cùng đều bắt nguồn từ việc không minh bạch.
